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多重利好加身!无锡这个板块起飞!下月就土拍!

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不知不觉中,一直被视为无锡房价洼地的惠山区正在一步步地摆脱刚需。

根据7月初的新房住宅成交月报,无锡6月新房住宅均价已经达到了23175元/㎡,是无锡目前的历史新高!其中惠山区19013元/㎡的新房均价依然是各行政区中垫底的存在。


与新房价格同步上涨的还有土地的价格。

在今年上半年,惠山区成为了无锡土地市场的主要供货商,7幅涉宅地块以及28.52万方的总成交面积均独占鳌头,平均成交楼面价也达到了11378元/㎡

在上半年的土拍中,惠山区也诞生了又一个“万元地”板块,洛社的米兰3、4号地块最终楼面价均达到了10000元/㎡,并且还需要配建租赁住宅。


融创米兰3号地块规划图

而在即将进行的土拍中,惠山区可能又将诞生新的“万元地”板块。

TA就是钱桥板块。

No.1

惠山下一个“万元地”板块诞生?

在惠山区的土地市场中,惠山新城和天一新城一直都是独一档的存在。

说个简单的数据,在今年以前,惠山区一共诞生了7幅楼面价破万的地块,均位于惠山新城和天一新城,这两个板块也是惠山区的房价标杆。

尽管洛社在无锡首批集中供地中楼面价也正式破万,但是相较于万科西漳站区8号地块以及即将出让的张村5号地块(起拍价1.6万元/㎡)仍然有着不小的差距。


万科西漳站区8号地块效果图

事实上在洛社之前,钱桥板块其实更有希望成为惠山区下一个楼面价破万的板块。钱桥与洛社在地价上的发展轨迹还是比较接近的。

2019年10月30日,华广以8014元/㎡的楼面价竞得洛社新城14号地块,此后该地块被蓝城收购,也就是现在的蓝城·春风江南,这也是洛社楼面价首次破8000元/㎡。

2020年6月,洛社米兰2号地块(建发金玥湾)楼面价8350元/㎡;今年3月,新开河1号地块楼面价8669元/㎡;随后米兰3、4号地块楼面价正式破万。


钱桥地价的涨幅轨迹与洛社颇为相似,但楼面价要相对更高一些。

在过去大部分时间里,钱桥板块都是典型意义的刚需重镇。2017年2月,旭辉首进无锡,分别以总价10.68亿元、5.91亿元拿下惠山区钱桥洋溪河12号地块和9号地块,也就是时代城项目,2020年7月收官多层产品均价约15000元/㎡

2018年7月31日,金科以楼面地价6105.12元/㎡拿下了位于钱桥的新邺大道东侧地块(金科集美壹品),2020年收官小高层均价约16000元/㎡


金科集美壹品

进入2020年,钱桥板块地价迎来了不小的涨幅。

2020年3月,招商竞得洋溪5号地块,彼时楼面价为9164元/㎡

该地块也就是现在的招商雍荣府,项目在售的装修多层产品均价约2万元/㎡,建面约98、118㎡;在售的毛坯叠墅建面约140、145、236㎡,均价约2.1-2.2万元/㎡


雍荣府沙盘图

2020年10月,招商再次出手,摘下洋溪8号地块,楼面价提升到了9472元/㎡

该地块也就是溪西云境项目,项目在售的毛坯多层产品,建面约128、140㎡,均价约19000元/㎡;项目还在售建面约110㎡的装修多层,均价约20000-21000元/㎡


溪西云境沙盘图

板块内还有另外1家在售楼盘——建溪朗诗御萃里。项目主要在售建面约100、121、141㎡的毛坯多层产品,均价约18500元/㎡


建溪朗诗御萃里沙盘图

而在即将进行的第二批次集中供地中,钱桥挂牌2幅宅地(洋溪2号地块),起始楼面价便达到了9500元/㎡,已经是钱桥板块的新高,最高限价楼面价则是10000元/㎡

结合首批集中供地的火热场面,最终极有可能触顶,届时钱桥板块也将成为惠山区新晋“万元地”板块。近日,小编也实探这2幅地块,为购房者带来一手资讯。

No.2

地块周边配套醇熟!出让要求不高!

首先来看这2幅地块的现状。

2幅地块仅被1条小道相隔,合二为一便是洋溪2号地块,根据现场实探,地块目前四周围挡并不完全,地块上并无明显的建筑,属于净地出让,但地块内植被数量较多。


洋溪2号地块南地块

从出让文件来看,地块出让的要求并不算是十分严格。

其中洋溪2号地块北地块要求竞买人须具备房地产开发一级资质,南地块则要求竞买人须具备房地产开发二级及以上资质(如联合申请,至少一方需具备本地块中的房地产开发资质要求)。


洋溪2号地块北地块

建筑限高方面,南地块要求住宅建筑层数≥22层,且建筑高度≤80米,北地块则要求建筑层高≥15层且≤22层,基本上都是以高层房源为主。

建筑形式和色彩方面,2幅地块的要求也比较类似,2幅地块的建筑形式均为现代并体现时代特征,建筑色彩均为淡雅并需使用浅暖色调


配建方面,2幅地块都需要配建不小于住宅物业管理区域总建面4‰的物业管理用房,建筑面积不小于400㎡的居家养老服务用房,不小于600㎡的文体活动用房

此外,2幅地块都需要配建室外活动场地,总建筑面积不小于1300㎡,2幅地块都需要配建标准球类场地一处,另外2幅地块还需要配建总建面不小于350㎡的便民商铺


配套方面,地块北侧为沪宜高速、S342,可经盛岸路快速到达梁溪市中心。此外,2幅地块与地铁3号线苏庙站直线距离约2.5km

值得一提的是,在地块的规划图中,地块西侧为轨道交通暂控线,据了解该线路或将是无锡地铁3号线的北延线(以实际批准为主)。

无锡地铁3号线的二期,目前已被纳入无锡市第三轮轨道交通建设规划,规划正在上报审批中,大致走向基本就是从苏庙延伸至玉祁唐平湖一带,将串联起洛社城铁惠山站区玉祁等多个惠山乡镇板块(具体线路情况将以国家发改委实际批复为准)。

更关键的是,地铁3号线还有着承接常州、苏州的重任。

据无锡日报消息,在市域轨道交通连接上,无锡地铁3号线将跨望虞河与苏州高新区预留线路接通。另外,无锡地铁3号线将北延接常州武进,与常州地铁2号线连通。


教育方面,无锡惠山金桥实验学校就在2幅地块的东侧,直线距离不到1km,周边还有钱桥中心小学钱桥中学等教育资源(具体学区以官方公布为准)。


此外,江苏省锡山高级中学锡西分校此前规划已经出炉,位于无锡(藕塘)职教园洋溪河北侧与显山路西侧交叉口西北角,与2幅地块直线距离约2km

根据规划设计方案显示,省锡中锡西分校拟建72班高中一所,主要设计内容为行政楼、教学楼、实验楼、艺术楼、体育馆、宿舍、食堂、运动场及相关配套设施等。


商业方面,项目西侧便是藕塘商圈,藕乐苑、藕苑新村等小区都自带成熟的商业配套,此外还有藕乐汇生活广场等体量较大一些的商业体。


与地块直线距离约500米就是面积达12万平方米的洋溪河湿地公园,公园为开放式,周边还有香缇公园、生态岛湿地公园等环境配套。


No.3

厚积薄发!钱桥板块利好频传!

事实上,钱桥板块的起点并不低。

《无锡市“十三五”城乡建设总体规划》批前公示中提到重点发展“一主两群、三心两带建设,其中惠山城区的钱桥被纳入了惠山城区,也是无锡“一主两群”中主城区的重要组成部分。


图片来源于无锡日报

而惠山区被纳入主城区的除了钱桥外,就只有堰桥和长安街道,也就是目前惠山新城、天一新城的所在,而钱桥板块所处的同样也是无锡另一大新城所在——锡西新城

“锡西新城”的概念,在无锡“十二五”城乡建设规划中首次提出,成为中心城区外围新城区的重要一极。从地理位置上来说,涵盖钱桥板块的锡西新城向西紧邻常州、宜兴,无锡高速西出口位于版块内,确立了锡西新城作为无锡西面的门户板块的位置。


图片来源于土拍网

据了解,钱桥板块规划五大片区,分别是已建的藕塘居住片区、钱桥镇中心片区,以及在建的洋溪公园城片区,还有拟建的龙栖湾居住片区以及原锡兴钢厂居住片区

即将出让的2幅地块以及上文提到的招商雍荣府、溪西云境等楼盘均位于洋溪公园城片区,该片区还规划包括22万方洋溪生态湿地、130万方绿地总面积和6大公园。


图源网络

而备受关注的锡兴钢厂片区近期也有了新的规划。

7月18日,惠山区成功举办“品桃惠友·合作共赢”2021惠山投资合作恳谈会。现场共60个项目签约,涉及智能设备、新材料、高端装备、等多个领域。

其中,惠山国有投资控股集团有限公司和保利文化集团签约洋溪保利文化城项目,投资额达300亿元,该项目就位于锡兴钢厂片区。


网传平面图

除了洋溪保利文化城项目外,钱桥街道还与中建国际投资江苏公司签约钱桥街道城市更新项目,拟就街道洋溪河以南的3-5平方公里范围内计划启动的城市更新项目合作;与上海人服集团签约港龙商业中心改造项目,拟对港龙城市广场商业部分重新规划装修。

而在教育领域方面,前桥街道将加速东南大学无锡分校的引进导入;合理规划占地800亩的龙栖湾地块,打造集人才服务、商业服务、酒店服务等功能于一体的智慧小镇

众多利好加持之下,钱桥有望继续腾飞。

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—End—

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