传重点房企拿地金额不得超过年销售额40%？想拿地光有钱也没用了

财联社在今天下午发表一则新闻，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

如果有一个成语能够形容此刻各家房企的感觉，那“晴天霹雳”应该是非常合适的一个。

而知情人士披露，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

该政策落地后，被监管的，特别是负债率较高的房企，未来将会更加艰难，因为以后即便有钱，也无法随意拿地。而如果土储较少，本身规模就不大的企业，以后只能按照销售额的40%拿地，届时将会形成恶性循环，从此与冲规模无缘。

这个举措本质上是旨在倒逼房企主动降杠杆，以稳定房地产秩序。

三道红线政策出台后，虽然大多数房企都把降低负债当成了主要目标，但随着第一轮集中供地的开始，居高不下的热度让众多房企削尖了脑袋下场一搏。

众多国企央企以及头部房企挥金如土，土拍成交溢价率居高不下，大多数房企在土拍中都收获有限，甚至颗粒无收。

一方面，一些规模房企不断高价拿地，另一方面，蓝光、协信等过去盲目冲规模的房企又一脚站在了悬崖边上，严重危害了地产市场的稳定性。

根据中指院的数据显示，2021年上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%，较去年同期下降12.3个百分点，但艳姐特意计算了今年上半年拿地金额排名前20中的18家房企与其上半年销售额的比值，发现有五家超过了40%。

除此之外，还有四家房企超过30%，不到40%。

图：数据来源于中指院

而根据克而瑞的数据，建发上半年销售额为933.7亿元，拿地金额则达到了723亿元，也就是说在这一比值上，建发达到了惊人的77.48%。

7月23日下午，住建部联合国家发改委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、网信办等八部委开会。会议提出“力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转”。

并明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。

而这次买地金额被纳入监管，也是政策继续收紧的一个信号。

显然，在政策出台后，这些房企在拿地时都要慎之又慎了。

在我们看来，这项政策背后有七点需要注意：

①本次调控是7月22日高层会议后，直接从行业宏观层面打响的调控第一枪，是继将商票纳入房企负债监管后又一项改变行业运行逻辑的新政，是从供给端直接给热点城市降温，直接压制拿地冲动，从根源上稳定地价。也向地方传达了十分清晰的信号，下一步不排除重点城市进一步出台地方性政策加码调控。

②40%的拿地资金比例，相当于官方划定了2.5的平均货地比，以销售额为锚划定拿地额度，也是对行业现有秩序和位次的进一步夯实。这将直接影响存在规模压力的房企的拿地方向，一线城市平均不到1.6的货地比将成为规模扩张的重大拖累。向左走还是向右走，诸多房企要面临重要的战略抉择。

③结合一二线调控的升级和拿地新政，房企在投拓上极有可能涌向部分货地比较高，调控相对宽松的三线城市，核心城市圈内次一级城市都是潜在的机会点，回归一二线是市场过去几年的普遍共识，敢不敢背行业共识赌这一轮，做到别人恐惧时我贪婪，对许多房企也构成重大考验。

④微观层面上来看，首轮集中土拍发力过猛的企业将面临额度和市场的双重考验，可能成为年度最大输家；而因为各种原因，年初选择了观望，手中尚有拿地额度的企业，则可能迎来难得的机遇期。

⑤本次新政的另一大动因，极有可能就是监管层发现，三道红线在约束房企明股实债方面仍有漏洞，部分高负债房企通过债务出表，快速“变绿”的同时，继续大举高价拿地，但明股实债在法律和实操上都无法完全禁绝，则只能以政策追加的方式打上补丁。

⑥以销售额为锚带来的又一大问题，便是饱受争议的房企榜单和财报会再次成为聚光灯焦点。行业的潜规则下，榜单和审计咨询费是会继续大幅涨价，还是会面临强力干预而挤水，从这两年监管层的认真劲来看，明显后者存在更大可能。

⑦从宏观大环境来看，从教育培训行业各种乱象的凉凉，到学区房逐渐退场。当下的施政方针来看，效率又开始让位于公平。教育，住房，医疗领域，政策端一定会渐次发力。那么，地产行业该以什么姿势和心态迎接下个时代，是身处行业中的每个人当下都应该认真思考的事情。

不过因为不同区域的地价占比不同，所以40%的数据如果一刀切执行，显然会在公平性上引起一些质疑，比如一二线城市中的货值中地价的占比往往超过70%。

所以如果想要达标，很多房企只能要么降低拿地金额，要么去地价占货值比较低的三四线城市拿地。

但相信未来会继续出台新的政策，给现有政策打上补丁，但不管怎样，国家稳定房地产市场的决心不会发生变化，在近一年来如此频繁的政策出手下，过去为了求规模而大幅加杠杆扩张的房企肯定会越来越难过。

在强调控背景下，如何向管理要利润，如何在无法扩大规模的情况下实现深耕，将是诸多房企必须解决的课题。地产人言