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融信中国美元债领跌,1800亿高负债风险释放

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发轫于福建,后迁至上海的融信中国,在业内有着“地王收割机”称号,其此前高价拿地、高负债风险开始释放。

01

美元债下跌

7月26日,中国高收益美元债继续下跌,融信中国(03301.HK)领跌。


其中,融信中国旗下2023年到期债券每1美元下跌1.6美分至95.1美分,创2020年4月以来最低水平;2023年到期7.35%债券创出逾三个月来最大跌幅。

《小债看市》统计,目前融信中国存续美元债10只,存续规模37亿美元,其中逾14亿债券将于一年内到期。


存续债券情况(部分)

今年4月,标普和惠誉几乎同时将融信中国的评级展望从“稳定”调整至“负面”,背后映射出其盈利水平大幅下滑,财务杠杆再度升高的业绩。

02

1800亿负债压顶

据官网介绍,融信集团成立于2003年,总部位于上海,2016年1月在香港联交所上市。

融信聚焦房地产主业,通过地产开发、物业服务、景观工程、资管运营等业务板块,实现全产业链协同发展。


融信集团官网

2020年,融信中国取得签约销售金额共计1551.7亿元,同比增长9.8%,擦线完成年度目标,但增速却达上市以来最低。

2015-2019年,融信中国销售增幅分别为33.15%、107%、103.9%、73.35%和15.94%,可以看出其销售增速每况愈下。


据克而瑞数据显示,2020年融信集团以1192.6亿操盘金额位居房企第27位;以519.6万平方米操盘面积位居第40位。


克而瑞房企销售排名

今年上半年,融信中国完成销售额829.66亿元,同比上升37.46%,完成全年销售目标的51.85%。

从业绩上看,2020年融信中国实现营业收入483.03亿元,同比下滑6.14%;实现归母净利润24.28亿元,同比下滑23.02%;负债比率由2019年末的70%上升至83%。

值得注意的是,这是自2017年以来融信中国业绩首次出现下滑。

业绩大幅下滑,除了疫情和房地产调控原因外,融信中国前些年高价拿地也是直接导致利润下滑的诱因之一。

2016年,融信中国登陆资本市场后,开启了一波“补仓”行为,其中拿了不少地王项目和高价地。

当年,融信中国在全国收割了21块土地,增加土储超500万平方米,拿地均价高达8650元/平;2017年又大手笔拿了78个项目,新增总建筑面积1481.53万平方米。

近年来,融信中国“地王后遗症”显现,高价拿地、高负债的风险开始释放,超高土储成本大幅压减了项目的利润空间。

相较于同行,融信中国的销售毛利率和净利率一直比较低,2020年毛利率更是由24.3%骤降至14.91%,几近腰斩。


销售毛利率

截至2020年末,融信中国总资产为2332.49亿元,总负债1825.9亿元,净资产506.59亿元,资产负债率78%。

从房企融资新规“三道红线”来看,融信中国剔除预收款项的资产负债率为69.9%,净负债率82.8%,现金短债比为1.2,半年之内由“黄档”降为“绿档”。

《小债看市》分析债务结构发现,融信中国主要以流动负债为主,占总债务的73%。

截至2020年末,融信中国流动负债有1337.38亿元,其一年内到期的短债债务有249.39亿元,同比增长33%。


流动负债情况

相较于短债压力,融信中国的流动性尚可,其账上现金及现金等价物有198.55亿元,较2019年末大幅下降42%,非受限现金短债比为0.8。

除此之外,融信中国还有488.52亿非流动负债,主要为长期借贷,其长期有息债务有469.21亿元。

整体来看,融信中国刚性债务合计718.6亿元,主要以长期有息债务为主,带息债务比为39%。

在偿债资金方面,近年来融信中国主要依赖于外部融资,尤其是高频发行美元债,且发债成本较高。

总得来看,2020年融信中国业绩大幅下滑,销售增速创新低,销售毛利率较低;“地王后遗症”显现,高价拿地、高负债风险开始释放。

03

“地王收割机”

莆田欧氏家族草根起家,一门三富豪,在当地坐享盛名,就是在国内家族企业中也算是凤毛麟角。

欧宗洪有两个哥哥,老大是欧氏集团创始人欧宗金,老二是正荣集团创始人欧宗荣,他在家中排行第三,当地人称“欧老三”。

上世纪80、90年代,跟随改革开放的浪潮,欧氏两个大哥先行外出谋生。一开始他们在建筑工地施工,之后便开始承接工程,欧氏兄弟从“桥路业务”切入,由此获得了第一桶金。

后来,成年后的欧宗洪也凭借兄长铺好的道路,涌入创业大潮中。

2000年,欧宗洪正式进入地产业,投资建设了莆田市当年的第一高楼“观桥御景”楼盘;三年后他转战福州开拓市场,成立了融信中国的前身。


融信集团董事局主席欧宗洪

然而,在融信刚成立的几年里,欧宗洪基本没什么作为。直到2007年全国房价出现增长,开发商积极抢占土地市场。

2007年,欧宗洪在一场土拍上,以15.5亿元总价、每平方米9953元楼面价拿下当时的福州单价“地王”项目。

戏剧性的是,拿下“地王”的次年,国家出台楼市调控政策,福州楼市成交量“腰斩”,欧宗洪不得不以损失7000万元土地定金的方式,将地块退回以挽回损失。

此后十年间,欧宗洪带着融信深入福建漳州、厦门等市场,并向长三角区域上海、杭州等地“探路”,2013年进入了全国地产TOP50行列。

2016年,融信迎来高光时刻,45岁的欧宗洪抢先在二哥的正荣集团之前上市了。

上市后,融信中国总部从福建迁至上海。在欧宗洪的带领下,融信开启“土地收割”模式,由于高价拿地,他也被业界冠以“地王收割机”的称号。

然而,“历史总是惊人的相似”,2016年底逢上海楼市“限价”政策,融信以天价拿下的“上海地王”又一度被套牢。

2018年,融信中国合约销售从502亿大幅增长至1218亿,首度突破千亿大关。

近年来,融信中国的“地王后遗症”逐步显现,高价拿地、高负债风险始终随行在欧宗洪左右。

在这期间,欧宗洪进行高频次的发债,用于流转现有债务再融资。

另外,融信中国少数股东在净利润中获得的损益占比,明显低于在权益总额中的占比,存在“明股实债”嫌疑。

近日,融信中国开始组织架构大调整,将四大事业部裂变为10个区域公司,此后又缩减为7个。

近年来,不少“闽系房企”纷纷爆雷,前有福晟、泰禾相继爆发债务危机,后有禹洲、融信业绩暴雷,闽系房企一贯激进的高杠杆、快周转模式,在房地产调控和融资新规下风险开始暴露。

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