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上海楼市:这几个远郊“坑子盘”,内行人称:再便宜也别入手!

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我是房产界中的行家里手—曾叔,已帮助社会各界人层选出满意的目标!跟紧曾叔购房不踩坑,投资有前景。
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提问:请教一下,青浦朱家角洋房公寓与金山新城新城区洋房或小高,哪个更有升值潜力,如考虑老人偶尔小住或者纯投资是否结论不一致?

回答:这两个都不能买啊,都是远郊坑子盘,几乎没有大涨机会。远郊没有接盘侠,没有产业,所以没有增值点。如果一定要买,朱家角洋房略好。一个是西边是发展主要方向,另一个生活环境也不错。

提问:曾叔,年底想回老家买一套自住房,应该从哪些方面去考虑?(老家500多万户籍人口,属于人口外流的地级市?最贵的地方是政府新规划的新区、高铁站附近)。

回答:自住房,有几个点需要考虑:1、资源:包括学校和医院,主要是对口的小学。越是能级不高的城市,越看重这些方面。2、大型商圈:应该距离万达广场和吾悦广场这种大型MALL不要太远,未来小城市的业态也会像大城市一样,线上电商+线下大型综合体,购物习惯会改变。3、高档连片的住宅区,尽可能买大部分房子都是2005年以后的新区,不管是居民素质,还是居住舒适度都会比较好。未来如果有二手市场,只有这些地方会有流动性。

现在三四线城市发展,都喜欢搞新区,政府会集中资源把人口往新区导入,而且实际操作过程中,大概率这样的打法也能成功。你回去看一下,如果那个新区有我前面说的那三个要素,那就可以考虑,高铁站有没有并不是特别关键的,作为锦上添花的因素考虑即可。

提问:曾叔,听说您也熟悉杭州,请问杭州申花板块,175方这种大户型(四室、三卫)未来好出手吗

回答:随着以大悦城为代表的商业、5/10双地铁加持,学区的持续改善,申花是城市西北方向的首善板块,175的四房三卫恰好可以满足周边90-110方小三房的改善需求,但要注意的是,这种大户型不能是品质较差的老小区。

提问:曾老师您好,应届生去年刚在上海落户,首套首贷,想上车,首付大概在100—120之间,请问虹口和杨浦带学区的小户型老破小可以考虑吗?除此之外还有哪些区域板块可以考虑下?

回答:我个人一向不建议买不带学区的老破小,虽然强行上车了,但保值、增值、未来接盘客是否能接受等都有困难性。你可以考虑外环附近的次新地铁房,预算紧张的话动迁房也能在考虑范围内,买动迁的话还是做好尽调。

提问:曾叔你好,手上有200万现金,计划买600万以内房产予以投资,请问哪些区域可以考虑以及如何选?

回答:200万的杠杆现金,其实拉不到600的,一般会在500左右差不多了,在预算上要有个精准的认知。我建议可以考虑的是大虹桥辐射区和前滩辐射区为主,或者是投资双学区或9年一贯制学区房。具体楼盘推荐可以参考曾叔的内部资料可以解决你的疑惑。

提问:曾叔,你好。预算不多,总价150-180左右,在上海能买到学位还凑合的房子么?

回答:你这个信息太模糊了,不知道你说的学位凑合是什么标准,本质上来说,上海的小区都有对口学校的,至少肯定能保证义务教育阶段有学上。200以下,只能建议去远郊可以买次新电梯房,中心城区的个别板块可以买比较老旧的楼梯房。我觉得还是能在能力范围内加预算就加一下,为未来更负责一点。毕竟好不容易上车,凑合也不是事。

提问:曾叔,请问如何买好房?

回答:房产投资是一件技术活。第一,初入的投资者除了学习之外就是实践,但机会成本非常高,一次投资失误就有可能造成未来的连续溃败或直接出场。因此找到一位有经验的投资人士指点是很重要的事。第二是资源的积累,资源不仅仅是资金方面,还有未来可能需要的房票、贷票,公司等。第三,认清局势,保持耐心,善用杠杆,该出手时就出手,不敢出手时就多做准备,静待机会来临。更多疑问,可以加入内部资料学习曾叔总结的《买房必读100问》。


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