上海楼市遭遇“台风”：100万元商贷要多还10万元，赠与也纳入限购

本文来源：时代周报 作者：忻奇琪

刚刚过去的这个周末，上海遭遇台风过境。而上海楼市同样正经历一场升级的调控风暴。

7月23日，据多家媒体报道，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规于7月24日起开始实行。

一石激起千层浪。房贷利率突然上调，陈晓（化名）所在的购房群顿时骚动起来，部分在一个月前交了首付，但至今未能完成网签办理的准业主们忧心忡忡。

网签滞后引发的房贷利率“后遗症”

一个多月以前，陈晓成功通过积分制新政，购买到了位于上海嘉定区的保利云上，当时对接的销售称，由于新房集中供应的关系，一时间集中办理人数太多，导致没法及时办理网签。陈晓心想，反正首付已经交完了，加上自己工作忙碌，于是选择了等待。

7月23日晚上，得知上海各大银行房贷利率上调的消息，陈晓开始慌了。由于案场销售和房管部门一直拖着不给办理网签，导致陈晓的银行贷款迟迟未进入实际审核程序，因此在房贷调整后，需要适用新的银行利率。

7月24日上午，顾不上台风恶劣天气，陈晓和群里的几个业主相约一起去售楼处以及住建委询问解决方法。

（询问网签办理时间和房贷利率调整的购房者们 受访者供图）

陈晓告诉时代周报记者，自己所认识的购房者们询问过各自想要办理贷款的银行，但大多数人得到的回复都是，7月24号前的存量房贷不受影响，24号后申请的，就会执行新的政策，“以银行系统录入的时间为准”。

“为什么同一批次的购房者，因为网签名额的限制以及网签系统的问题，导致部分人适用旧利率，部分人适用新利率，这直接增加了购房者的成本。”7月24日，陈晓向时代周报记者表示。

陈晓进一步指出：“部分购房者，因为流水不足双倍覆盖，后续还可能会面临贷款审批不下来的情况，所以我们一致觉得，第三批新房认购的贷款利率划分时间节点，应该按照开盘选房认购定金的合同日期，而不是网签备案的时间。”

据时代周报记者了解，目前和陈晓同一个批次购买保利云上的购房者中，只有第一天前来认购的购房者完成了网签备案，而其余大约173位购房者均未能够办理网签。

不仅是保利云上，在第三批集中新房认购中，其他楼盘也有不少购房者暂时未能办理网签。

如果以商业贷款100万元、贷款30年来粗略计算，新的房贷利率调整之后，按等额本金、等额本息方式分别计算，首套购房者需要多还5.27万元、7.63万元，二套购房者则需要多还款6.77万元、10.15万元。

7月24日下午，上海市住建委的值班工作人员向时代周报记者表示，由于房贷利率属于金融信贷政策，由银行和相关金融部门负责制定，目前他们还没有收到相关的操作口径，但会传达购房者意见，并在7月26日（周一）上午开展协调工作。

计分制打“补丁”：房产赠与纳入限购

“这次房贷利率的上调，说明上海也正在经历一波房贷收紧潮，体现了今年下半年房贷的导向。” 7月23日晚间，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受时代周报记者采访时分析。

“类似上调首先会影响购房者的购房成本，即按揭贷款成本。贷款政策收紧后，客观上对于二套房的购房影响更大，这有助于购房市场的稳定，也使得后续房价趋稳空间更大。”严跃进表示，就在7月23日，上海市住建委发布的另一个政策也值得市场关注。

7月23日晚间，上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局联合出台《关于加强住房赠与管理的通知》。通知规定，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，将被纳入限购范围，并记入赠与人拥有住房套数。

此次政策让上海成为了继北京、南京、杭州、宁波、长沙、郑州和佛山之后，成为第8个落实住房赠与纳入限购的重点城市。

政策明确了通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍将被记入赠与人拥有住房套数；且受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

对于此次政策，部分业内人士认为是对限购政策打补丁、补漏洞的做法，很大程度上促进了限购政策的公开透明和公正有序，进而也打击了各类违法违规、变相钻漏洞的行为。

7月24日，上海中原地产市场分析师卢文曦向时代周报记者指出，此前上海计分制出台后，不少购房者为买到新房，需要高积分，往往通过各项操作，腾出一张“房票”。部分热门楼盘的买家利用赠与住房的方式变相规避限购政策，并以高积分参与楼盘摇号。而直系亲属之间的赠与和转让，需要的手续成本最低。

卢文曦还指出，现在堵住赠与的通道，并且5年内仍记入赠与人拥有的住房套数，降低了之前钻空子的部分新房买家的积分，甚至有些不再具备买房资格。随着需求端进一步收缩，上海楼市的“打新”可以进一步降温。相信在第四批新盘上市后，触发计分制的项目数量有望减少。