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恒大的黄金时代过去了

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文丨张海英

编辑丨雷云霆

7月13日,广发银行股份有限公司宜兴支行向江苏省无锡市中级人民法院申请诉前财产保全,请求冻结宜兴市恒誉置业有限公司、恒大地产集团有限公司存款人民币13201万元或查封、扣押其他等值财产。

法院经审查认为,“申请人广发银行股份有限公司宜兴支行以情况紧急,不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害为由,向本院申请诉前财产保全符合法律规定”,裁定申请人的请求通过。

7月19日,恒大地产通过官网发布声明,称与广发银行宜兴支行项目贷款的到期日为2022年3月27日,将对宜兴支行的诉前保全行为进行起诉。

但市场显然已经对恒大失去了信心,恒大的回应登上热搜之后,股债双杀,市值蒸发了上千亿。


7月19日当天收盘时,恒大系的股票全线大跌,港股恒指收跌1.8%,中国恒大跌超16%,恒大汽车跌超19%,恒腾网络跌近12%,恒大物业跌13.38%;恒大系的债券也集体大跌,“15恒大03”、“19恒大02”、“19恒大01”均跌超过10%。

7月20日,据财联社报道,中国恒大已安排资金提前汇入债券还款账户,用于支付四笔美元债券利息合共约3.52亿美元。广发事件在前,恒大此举又引发了一波争议。

事情发酵了几天,7月22日早间,恒大集团发布声明称与广发银行达成和解。至此,事件告一段落。


来源:恒大集团官网

但这次事件或许只是冰山一角,一方面,恒大的债务危机不可避免地又一次被摆在台面上;另一方面,在地产行业大环境并不明朗的情况下,恒大在其他领域盲目扩张无疑加重了恒大的危机。

1

广发的担忧

先来看看这次恒大和广发的债务纠纷。

据《21世纪经济报道》援引知情人士消息报道,广发银行无锡分行放款给宜兴市恒誉置业有限公司3.7亿元,截至7月19日余额1.3201亿元,合同到期日为2022年3月27日。广发银行认为本项目按照销售进度触发借款合同第十九条第二款,销售进度达到70%,应归还全部贷款本息。

而恒大地产则认为:1.项目实际到期还款时间未到;2.项目提供在建工程抵押128套,并有恒大地产集团对本笔贷款进行担保,实际担保措施完全可以覆盖贷款余额;3.恒大方与广发多次沟通本笔贷款在2021年下半年逐步还款并在2021年底结清,但广发对上述还款节点安排不满意并予以起诉。

双方的分歧在于恒大方认为还款时间未到,且抵押物足以覆盖贷款金额,但广发银行认为按照合同条约,既然恒大的销售进度达到了70%,就应该还款。关于销售进度恒大方的主张是,虽然去化率达到了70%,但销售回款尚未达到这一比例。

广发和恒大同属广州企业,一直合作不断,如今因为1亿元撕破了脸,令人不解。但从恒大在宜兴的项目以及近两年的股权变动中,或许可以看出一些端倪。


恒大在宜兴有两个项目,云湖上郡项目卖了两年也迟迟无法回款,随后陆陆续续传来工程款有问题的消息;而去年在经济开发区拿地的恒大翡翠湾项目也被传土地被抵押,不知何时能拿到预售证。

恒誉置业的全资母公司南京恒仕融目前有三项有效的股权出质,去年先后将盐城普耀、无锡恒晟置业质押给了上海宝易增和五矿信托,今年3月又将旗下溧阳恒富房地产出质给了杭州国企锦晖。除此之外,今年3月旗下宜兴恒悦房地产开发有限公司也曾被股权出质给中国民生信托。处处透露着恒大资金短缺的信号。

而债台高筑也并没有影响恒大的派息分红。恒大作为港股内地房企股息率最高的企业,每年向股东分派股息的比例一直维持在50%。2019年12月,恒大集团更是公布了有史以来金额最高的派息方案,派息总额高达187亿人民币。其中,许家印夫妇获得分红160亿元。就在7月15日,恒大集团还发布公告称,董事会将在7月27日召开会议,讨论特别分红的计划。

广发此举,表明了对恒大目前的情况并不乐观。

而此事也在一定程度上引发了连锁反应。7月21日,香港汇丰银行、渣打银行、东亚银行因风险评估,罕见地主动叫停恒大按揭,若其他银行也纷纷效仿,恒大或面临现金断流的风险。

2

艰难的还债之路

恒大光鲜的股息率之下,实则是一地鸡毛。

近些年国家对楼市的调控力度加大,使地产企业的融资环境趋严,引发地产寒冬。去年,央行、住建部更是出台了房地产融资新规的“三道红线”,控制房产企业的有息债务增长,敦促房企降杠杆,要求大型房企“限时达标”。“三道红线”分别是,第一,扣除预售款的资产负债率不得大于70%;第二,净负债率不得大于100%;第三,现金短债不得小于1倍。

这三条红线,恒大全部踩中。


降低负债成了当务之急,恒大近两年也是为了填平债务动作不断。

2020年3月起,恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略,将“降负债”作为终极目标,动作如下:

一是迅速回款。在销售狠抓之下,恒大“降价走量”。去年疫情期间,恒大推出“网上购房”进行打折促销。今年2月1日在全国开展网上购房周年优惠活动,房价低至7.5折,还有房款再减活动。

二是减少现金流出。恒大一改前几年与其他房产巨头的跑马圈地式竞争下的疯狂拿地,投资速度明显放缓,从2020年全年土地支出减少也可以看出这一点。

三是分拆资产上市。2020年,恒大通过分拆物业板块上市,恒大汽车配股、中国恒大配股、恒腾网络配股、房车宝引入战投等操作,从资本市场增加了888亿港元的权益,并将境外募集的资金用来还债。今年三月还宣布买回2016年被卖掉的恒大冰泉、恒大粮油49%的股份,并且计划赴港上市。近日,恒大的旅游业务也在探索上市的可能性。

2021年1月5日,恒大发布公告称,2020年全年实现销售7232.5亿元,同比增长20.3%,完成全年销售目标的111%,销售回款率和回款额双双创下历史新高,有息负债下降2000亿元,并定下2021年再降1500亿元的目标。


恒大一直在对外释放积极信号,看似还款有序,但仔细看来,依旧危机重重。

就恒大目前的情况来说,政策高压之下使其外部融资渠道一定程度受限,销售回款的速度直接影响到债务偿还的进度。但恒大目前的待售房产以三四线城市的项目居多,要想迅速回款并不容易。就像恒大在宜兴的项目——恒大云湖上郡,在一个距离宜兴市东北部15公里的芳桥镇上,全镇的常住人口才2.8万,两年前就以9000元一平的价格开盘,至今还没卖完。

而近些年来恒大商票余额持续攀升,规模大到令人头疼。从2016年起就没降下来过,特别是到了2018年,恒大的应付票据直接从2017年的644亿翻到了1398亿,到了2020年底,应付票据更是达到了2057亿。而同期新城控股、保利、碧桂园、融创等头部房企的应付票据余额分别是64亿、111亿、193亿、206亿,加起来都没恒大的三分之一多。

去年恒大1300亿债转股也是为了应对越发臃肿的商票规模,但这并没能解决问题,恒大商票逾期不还事件依旧频出。今年5月底就曾有讨债帖在网上疯传,称恒大拖欠了3.8亿的商票逾期不还,恒大资金链紧张的消息也随之而来。此次广发事件一出,场面更是一发不可收拾,在微博上一搜#恒大商票#,俨然一个大型讨债现场。


而虽然恒大的有息负债大幅下降,成果显著,但据《恒大地产集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券跟踪评级报告》来看,在头部房地产开发企业当中,净负债率和净利润率依旧不太好看。


3

黄金时代已去

首先,恒大的困境与整个地产行业的低迷息息相关。

简单来讲,房产企业的运行模式就是拿地、取证、预售、交付。先通过土地抵押来进行融资,由施工方垫资开建项目,然后预收回款,还清负债,循环往复。因此,高周转、高杠杆、高负债是房企的基本运转模式。

但在去杠杆化的监管之下,金融贷款难度加大,地产公司只得减缓动作,通过少拿地、多卖房来回笼资金。因为资金链一旦出问题,地产公司这种杠杆模式就很难运行下去。

此次广发银行的发难,也再一次点破了包括恒大在内的所有房企这种不健康的运转模式,光靠着高周转、高杠杆、高负债在楼市割韭菜恐怕行不通了。

而另一边,恒大在各个领域的盲目扩张,加剧了恒大的资金紧张。

恒大的野心很大,手也伸得很长。迪士尼的成功经验在前,“地产+文娱”的商业模式是包括恒大在内几乎所有地产商追逐的方向。

2010年,恒大就成立了文化产业集团,布局文化全产业链,旗下设恒大电影公司、恒大经纪公司、恒大发行公司、恒大唱片公司、恒大院线公司以及恒大动漫公司六大板块。至2015年年底,恒大文化在新三板挂牌成功上市,成为“中国综合性文化产业第一股”。

但仅一年,恒大文化经历了发行股票方案流产、资产重组无疾而终等挫折后,最终以“为配合公司经营发展需要”为由从新三板退市。

如今恒大集团官网的集团业务中,恒大文化已不见踪影,取而代之的是专注下游院线的嘉凯城和专注上游制作开发的恒腾网络。然而不管是上游还是下游,恒大文娱的发展都令人堪忧。


据嘉凯城2020年度业绩预告显示,报告期内预计公司营业收入约9.75亿元,股东的净利润亏损约12.5亿元。而恒腾网络于2020年10月收购了儒意影业,意欲发展儒意旗下流媒体平台“南瓜电影”,并且确实是凭借着年初《你好,李焕英》的大爆股价暴涨。但南瓜电影入局较晚,加上缺乏优质内容,商业模式也有待商榷,光靠恒大烧钱供养走不了太远。

近两年大火的新能源汽车,恒大也要分一杯羹。

2020年7月,“恒大健康”改名为“恒大汽车”,恒大加入新能源汽车赛道。恒大造车野心勃勃,两年投入了474亿元,夸下了年产500万辆的海口。恒驰系列已经发布到恒驰9,全方位涵盖了轿车、SUV、MPV领域,前不久还投资了50亿在广西建了新工厂。


随即恒大汽车的市值居高不下,一路猛涨。今年1月,恒大汽车就以4200亿的市值超过了恒大的地产主业,3月总市值超过5924亿港元超越了比亚迪,成为了市值最高的车企。7月22日贾跃亭旗下法拉第未来在纳斯达克挂牌上市,恒大汽车持有法拉第未来20%的股份,当天盘中涨超20%。

但恒大汽车股价虚高的问题其实也一直在被讨论。恒驰系列如今一个也没量产,造车三年已经亏损130亿。而恒大汽车的大部分股票集中在恒大和机构投资者手里,在市场上流通的股票相对较少,加上在新能源汽车赛道的泡沫之下,恒大汽车的市值究竟有多坚实,很多人至今存疑。

除此之外,恒大足球也在持续烧钱,自2015年上市以来,已经连续五次加冕新三板“亏损王”……

渗透进各个领域恒大表面看似风光无限,实则在高额负债之下,主业支不起来,副业也不盈利,属于恒大的黄金时代已然过去,此次广发事件只不过是一个导火索。

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