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绿地控股:地产让位大基建,“卖子”力助降档

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曾经贵为国内地产界“一哥”的绿地控股(600606.SH),现如今已经徘徊在前十边缘,稍一不慎就可能会被挤出TOP10。通过一系列调整,绿地控股选择在毛利率水平更低的大基建业务方面发力,而地产业务的投资力度在减弱。如此操作,意欲何为?


增速回落

虽然目前绿地控股仍能排进全国前十,但后面的追赶势头很猛,稍一不慎,就有可能被挤了出去。

日前,绿地控股发布2021年半年度业绩快报公告。业绩快报数据显示,上半年绿地控股实现合同销售金额1641亿元,同比增加23%,销售面积1294万平方米,同比增加25%。回款达到1466亿元,同比增长17%,回款率89%。

根据亿翰智库公布的2021年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200(全口径)榜单,绿地控股以1640.8亿元排名第10位。而在2020年底,绿地控股以3567.0亿元排在第七位。在过去半年时间里,绿地控股的排名下滑了3个名次。

与去年年底相比,绿地控股房产业务销售业绩增速有所改善。2020年财报数据显示,2020年全年,绿地控股实现合同销售面积2909.3万平方米,比2019年同期减少10.7%;实现合同销售金额3583.53亿元,比2019年同期减少7.7%。

但由于2020年上半年基数较低,所以绿地控股在今年上半年仅两成多的增幅,与同行相比,并不出色。根据克而瑞公布的数据显示,2021年1-6月TOP100房企累计实现销售操盘金额61499.1亿元,同比增长36.7%。贵为TOP10成员,绿地控股在今年上半年的销售业绩增速,显然拖了百强的后腿。

从整体盈利的增长情况来看,似乎也不能让市场满意。业绩快报数据表明,2021年上半年实现营业收入2829.26亿元,同比增长34.74%,归属于上市公司股东的净利润为82.33亿元,同比微幅增长2.67%,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为78.02亿元,同比下降2.06%。

然而,在今年一季度,绿地控股的营业收入、净利润、扣非净利润均保持“正增长”,同比增长率分别为66.58%、7.36%、9.06%。对比来看,绿地控股半年度的增长速度较今年一季度出现大幅下滑,其中扣非净利润增长率更是转为“负增长”。

业绩增速的回落,使得绿地控股在应对追赶者的冲击时,显得有些力不从心。

地产让位?

在房产与基建之间,绿地控股可能更加青睐后者。

从土地储备情况来看,绿地控股也选择了“降速”。在克而瑞公布的“2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100”排行榜中,绿地控股以845.6亿元排在第18位,远远落后于“碧恒万”三家龙头房企不说,不及卓越、越秀、建发、旭辉等非TOP10房企。

其实,在2020年绿地控股就已经降低了房地产业务的投资力度。亿翰智库数据显示,2020年全年,绿地控股共获取项目90个,新增权益土地面积1256万平方米,权益计容建筑面积2680万平方米。其投销比为0.9,投资力度较2019年(1.1)有所回落。

然而,在今年上半年,绿地控股却加大了基建业务的拓展力度。根据绿地控股发布的2021年第二季度基建业务经营情况简报,2021年1-6月,基建业务新签合同金额3837亿元,同比增长43.57%,仍然保持较快的增速。


绿地控股自认为,在2021年上半年实现了“一增一降三提升”,其中的“一增”中,除了房产、金融、消费等产业保持增长之外,最让它满意的可能还是基建产业抢抓机遇,着力调整业务结构、增强综合实力,业绩保持了快速增长。

而在2020年,绿地控股的业务结构,已经悄然向大基建倾斜。绿地控股表示,通过与房地产协同合作,承接了一批综合开发中的基础设施项目。全年新签合同6103亿元,同比增长62%。全年合计完成营业收入2334亿元,同比增长24%。

也就在这一年,大基建业务已经成为绿地控股的第一大业务。数据表明,建筑业务的营业收入占比也由2019年的44.03%上升至2020年的51.19%,至此,建筑业务超过房地产开发业务,成为绿地控股的第一大业务。

然而,值得注意的是,建筑业务的毛利润率相对较低,2020年仅为4.56%。低毛利润率的建筑业务的占比提升,叠加地产业务毛利润率的下滑,带动其2020年整体毛利润率下滑至14.41%,较2019年下滑了1.05个百分点。

在今年一季度,毛利率下滑势头仍在持续,已经降至12.87%,为近年来新低。

“卖子”降档

绿地控股7月5日晚间公告,公司拟将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司100%股权,转让给花样年控股集团旗下指定主体,转让价12.6亿元。

对于此次转让,业内人士给出的评价是,与和部分房企分拆物业上市做法区别不大,无非是选择了另一条融资渠道,而且较IPO的流程更为快捷,

6月25日,绿地控股全资子公司上海绿地酒旅集团与金辉控股(09993.HK)子公司北京金辉签署股权转让协议,拟将子公司持有的上海九龙宾馆有限公司100%股权以8.6亿元的代价出售给后者。

而在去年11月份,绿地控股有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业,交易方式多为整栋销售,资产交易和股权交易,该资产包的所有资产价值加总共计约为231亿元。

与此同时,绿地控股在降负债取得成效。今年上半年现金短债比超过1,提前实现一条红线转绿。此外,截至6月底,绿地控股有息负债总额较今年初再降347亿元,自去年推进去杠杆计划以来,累计较高点已下降超过1011亿元;净负债率较高点累计下降62个百分点,扣除预收账款后的资产负债率也延续了持续回落态势。

在出售资产与“降档”之间,有着密切的联系。降档在即,出售资产无疑是最快,也是可行性较高的一种方式。其实,绿地控股并没有掩饰自己以出售资产的方式来筹钱的想法。“我们准备有计划地去化一部分整栋持有来实现降负债与产生利润。”在今年的股东大会上,绿地控股董事长、总裁张玉良曾如是说。

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