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车建兴40亿贱卖地产谋自救 红星商业版图收缩回归家居卖场

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长江商报消息 ●长江商报记者 沈右荣

千亿梦还未实现,危机已骤然袭来。车建兴果断选择断臂求生,或许能完成自救。

7月18日晚间,港股公司远洋集团(03377.HK)发布公告,拟出资40亿元收购红星地产70%股权。

这家资产近千亿、存货超600亿元的公司,被车建兴以40亿元出售,贱卖特征明显。

红星地产、上市主体红星美凯龙是车建兴产业的“左臂右膀”。房地产+家居卖场,这是车建兴构筑的红星商业帝国,也是其曾引以为傲的产业联动闭环。

然而,在急速扩张的过程中,车建兴加了杠杆,质押融资、投资、再质押。在去杠杆及房地产市场调控的背景下,尽管曾豪爽地出资47亿元支持好友——金科股份的黄红云,但车建兴自己已经撑不住了。

单纯从上市平台美凯龙(601828.SH)来看,截至今年3月底,账面货币资金79.07亿元,而债务达421.34亿元。

车建兴正在不断处置资产,告别地产,希望只聚焦沙发和床的家居卖场。

华夏幸福的王文学还处于债务危机之中、泰禾集团的黄其森尚未在债海中脱身、泛海系的卢志强也在积极自救,人生第二次经历危机的车建兴能顺利脱身吗?

30年炼就全球MALL王

世界MALL王的起点是一个小作坊,30年,车建兴一步步名扬天下。

1966年生于江苏常州,16岁开始做木工,1986年,20岁的车建兴已经是一名在当地较为知名的木匠,带有5名徒弟。

市场传言,车建兴死缠乱打,“逼着”姨夫借给他盖房子用的600元,开始打造家具,并取名为“红星家具”。他的人生第一套家具,为其赚了200元。第二年,他打造的家具赚了万余元。第三年,一个500套家具订单,让车建兴赚取了人生第一桶金50万元,这在当时,算得上巨款。由此,他踏入了家具加工的行列。

为了打开销路,车建兴在常州开设门店“红星家具城”,开创了“前店后厂”的经营模式。“红星家具城”除了销售自有品牌,还代理多家知名的家具品牌。1997年,开始借鉴“Shopping Mall”的模式,打造南京红星美凯龙家具城,“家居Mall”概念正式建立。

在南京中央路,车建兴租下的店铺只是一间仓库,不仅不临街,且在二楼,离马路有一段很长通道,这在当时“地理位置为王”的年代是让人无法理解的。聪明的车建兴很快就想到解决办法,租下临近两间门面打通,在两旁建设两架楼梯直通二楼。开业前,车建兴在中央路两侧做了百余个灯箱广告,为“消费者指路”。

在广告业尚不发达的上世纪九十年代,车建兴的灯箱广告效果非常好。在南京,他因此一炮打响。

在南京获得了成功,车建兴寻思将南京模式复制向全国。2002年,车建兴公开表示,“红星美凯龙家具厂”要在全国开到200家。

这一愿望,在2016年的最后一天,车建兴就提前实现了。红星美凯龙一跃成为全球数量最多、规模最大的大型商业MALL运营商。

当时,大连万达集团王健林的万达广场是190座,凯德置地的凯德广场是102座。

从1986年至2016年,30年,车建兴白手起家,炼就了世界MALL之王。

在将“红星美凯龙家具城”复至全国各地之时,车建兴也走进资本市场。

2015年6月,红星美凯龙登陆港股,募集资金为70.06亿港币(约合人民币55.73亿元)。2018年1月17日,红星美凯龙在A股挂牌,成为中国家居行业中唯一一家实现A+H上市的企业。

车建兴也跻身富豪之列。2019年,车建兴以332.3亿元财富位列福布斯中国400富豪榜第64位。今年4月,车建新以39亿美元财富位列福布斯全球富豪榜第752位。

依托家具城的地产生意

红星美凯龙家具城在全国攻城略地,可以说无人不知,但隐秘在家具城背后的红星地产,甚少有人熟知。车建兴也是一名地产开发商。

目前,车建兴有三个平台,除了公众熟知的上市平台红星美凯龙外,还有红星美凯龙的控股股东红星美凯龙控股集团(简称红星控股)以及重庆红星美凯龙企业发展有限公司(简称红星企发),上海红星美凯龙房地产集团有限公司(简称红星地产)则是红星企发的下属企业。

上市平台红星美凯龙主要负责家居商场运营,红星企发负责商业地产及住宅项目开发。与多数地产公司单独运营不同,红星企发利用红星美凯龙的影响力,在家具城的周边获取商业住宅项目,进行商业地产住宅的开发、运作及销售。

车建兴的生意经就是,借助红星美凯龙家具城的全国市场开拓,红星企业参与攻城略地,建成以百货商场为主的城市综合体、商业业态为依托的住宅项目。从家具城、商业体、住宅地产等,车建兴打造了一个并不复杂的商业闭环。

这样的模式,车建兴借鉴的可能是王健林的万达广场模式。

车建兴的地产,2009年才真正进入快速发展时期。

截至2020年底,红星美凯龙经营了92家自营商场,273家委管商场,通过战略合作经营11家家居商场。此外,公司以特许经营方式授权开业66家特许经营家居建材项目,共包括476家家居建材店/产业街。庞大的家居建材商业体系背后,遍布有红星企发的足迹。

红星企发的规模有多大呢?以红星地产为例,根据克而瑞数据,2020年,红星地产全口径销售额614亿,行业排名第63位。根据红星控股债券年报,2020年,公司收入277.55亿。其中,地产板块收入105.15亿,占比38%。由此可见,地产板块是红星控股产业上极其重要的一块。

家居建材卖场加地产联动,车建兴实现了快速发展。到2020年底,红星控股总资产达2678.62亿元。

车建兴还想布局延伸产业链,进军房产中介、家电,成立了美凯龙爱家。车建兴曾称,美凯龙爱家要用5年时间、4倍速度,冲到全国二手房行业第二的位置,赶超贝壳。成立不到10个月,美凯龙爱家开店数量就超过200家。

不过,在快速扩张过程中,车建兴加了杠杆。一方面,车建兴频频举债,使得债务规模迅速扩大,另一方面,持续进行股权质押融资,加杠杆。

在地产深入调整、去杠杆的背景下,车建兴未能幸免于风险。

同样的甩卖资产自救

历经加杠杆高速扩张,车建兴已经处于内外交困之境。

或受疫情影响,2020年,车建兴的产业盈利能力大幅下降。

这一年,红星美凯龙实现营业收入142.36亿元,同比下降13.56%,净利润、扣非净利润分别为17.31亿元、11.62亿元,同比下降61.37%、55.53%,均为大幅下降。

红星控股实现营业收入277.55亿元,较上年的332.26亿元下降16.47%,净利润18.94亿元,上年为33.29亿元,同比下降43.11%。

无论是红星美凯龙还是红星控股,净利润、扣非净利润的下降幅度大幅超过营业收入。

这其中,重要原因之一就是债务急剧攀升导致的财务费用持续增长。

2020年,红星美凯龙的财务费用为24.64亿元,2017年至2019年分别为11.32亿元、15.33亿元、22.60亿元,三年翻了一倍多,尤其是2019年、2020年增长较快。

红星控股的财务费用为30.75亿元,较2019年的24.95亿元增长5.80亿元,增幅为23.25%。

财务费用快速增长的背后,财务风险已经来临。截至2020年底,红星美凯龙账面货币资金65.11亿元(含受限资金),而长短期债务合计为424.29亿元,其中,短期债务为157.84亿元,存在近百亿资金缺口。今年3月底,短期债务为155.89亿元,并未明显减少。

2020年底,红星控股的长短期债务合计为845.64亿元,其中短期债务为333.82亿元,而货币资金191.02亿元,资金缺口之大可以想见。

此外,车建兴股权质押存在质押情况。目前,车建兴及其一致行动人共计持有美凯龙70.39%股权,其中29.80%股权被质押,质押率为42.34%。车建兴47亿支援黄红云而入股金科股份的股权,全部被质押。

在巨额债务面前,车建兴已经从快速扩张的梦想中觉醒,开始甩卖资产。

今年5月,美凯龙公告称,拟将上海红星美凯龙融资租赁有限公司、上海红星美凯龙商业保理有限公司2家全资子公司,以12.09亿元出售给控股股东红星控股。6月,宣布将7家物流子公司全部股权及全部借款债权以23亿元对价,转让给远洋资本的关联公司天津远川投资。这个资产包含11个物流地产项目,总建筑面积规模约85万方。 处置资产收回的资金将用于补充流动资金、日常运营管理以及归还借款等。

车建兴还在大举处置地产。今年7月18日,远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议,以40亿元获取红星地产70%股权。三方将有效持有红星企发35%、35%、30%股权。

前不久,远洋资本出资10.30亿元,战略入股红星企发获得18%股权。

截至2020年底,红星地产总资产约1000亿元,其中存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元、净资产167亿元;2019年和2020年,除税前净利润分别为20.37亿元、24.26亿元。

市场都在热议车建兴贱卖地产资产,但其背后的冷暖,或许只有车建兴自己知晓。

这是车建兴人生第二次遭遇危机。1997年,车建兴也遭遇了资金链断裂危机,他果断关停家具加工厂,完成了转身自救。

在南京发家的张近东,找来了资金暂时渡过了难关,却失去了对苏宁易购的控制权。大连万达集团王健林历经数年资产处置、降负债,似乎已经转危为安。曾经效仿王健林的车建兴被债务所困,正在积极自救,他能否安然渡劫吗?

视觉中国图

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