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央行动真格了?“新开工面积”降10%,房企上千亿“财路”被断

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从5月底新披露的数据来看,楼市资金面越来越紧张了。

《经济参考报》报道,最新数据显示,4月份全国房屋新开工面积为17742万平方米,环比下降7%,同比下降9.3%。

很多人说是2020年低基数的关系,去年4月份刚复工复产,房企自然没办法新开工,但重要的一点在于:即使和2019年同期相比,这一数据也下降了10.5%。

新开工面积有多重要?

研究房地产行业的景气度,新开工面积、施工面积、竣工面积都很重要。


举个例子,在2015-2017年,所有开发商都拼尽全力扩张,国内房地产的新开工和竣工面积出现巨大的“剪刀差”,足足持续了22个月。

广发宏观之前发过一个报告,当时新开工+施工的体量高达83亿平方米,而2018年施工转竣工的比例为历史最低值,仅为11%。

原因很简单:楼市太火了,开发商为了扩张规模,拿了太多高价地,又是地王又是高周转,房子还没盖出来,先把期房卖出去再说。

这些巨额回款,没有用来加快施工和竣工,被开发商用来继续拿地,源源不断的楼盘新开工,最终房子会不会烂尾,没人管得了那么多。

现在,房地产“新开工”面积大降10%,只能说明一个问题:现金流吃紧,手里的项目烂尾风险加大,只能被迫减少新开工面积。

为什么房企不敢扩张了?

原因有二。

1,2021年开始推行供地“两集中”,拿地已经消耗了大量资金。

今年3月开始,全国22个重点城市率先实施“两集中”供地新政,也就是集中发布出让公告,集中组织出让活动,一年内发布住宅用地公告不超过三次。


受这项政策影响,22个城市的首批土地出让集中在今年4月下旬到6月中旬。

越是财大气粗的房企,越是重视土地储备,当22个城市一年只供三次地成为“明牌”,尤其是刚开始供地时,极易引发恐慌式抢地。

不管每次土地供应规模有多大,限制条件有多苛刻,先砸钱拿到手再说。错过机会,就可能再等一年,换做你是开发商,也得硬着头皮往里冲。

钱都用来拿地了,新开工的楼盘自然会变少。

2,央行动真格,房地产金融面临空前的高压。

拿地对现金流的消耗只是表面,背后的原因,是央行今年对房地产金融下了狠手。

一方面是针对房企的三道红线。

去年8月份,央行、住建部给房企制定了硬性指标:重点房企都要执行融资新规,扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍。

满足这3个要求,有息负债增速才能保持在15%的水平上,否则就不准发债融资。

从今年开始,央行又要求所有房企都执行这“三条红线”,2023年之前,届时财务指标若无法满足,就限制开发商发债借钱。

另一方面,是针对银行的两条红线。

今年开始,央行实施了“房地产贷款集中度管理制度”,将银行业金融机构分为5档,给每一档的银行都定下了两个标准,分别是房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

像第一档的工农中建交几家大型银行,两大指标分别是40%、32.5%;(第二档)27.5%、20%;(第三档)22.5%、17.5%。

在“超标”的压力下,银行必然压缩流向房地产的信贷资源,房贷越来越难审批。

一边控制信贷流向房地产,一边大幅提高房企的融资门槛,双管齐下,开发商手里没钱,当然掀不起什么风浪,新开工面积减少,也就在情理之中了。

注意,央行可不仅仅只是收缩信贷,影子银行、信托、ABS,都是“无差别覆盖”。

据证券时报5月26日报道,上交所债券项目信息平台一次性披露26只ABS(资产支持证券)产品的审核状态“终止”,合计拟发行金额超过1500亿元,规模创今年以来新高。

其中,绝大部分都是各类房地产公司、城投集团、文旅地产开发公司等涉房企业,以及作为SVP存在的信托公司等。

也就是说,房企上千亿的“财路”被断了。

ABS其实就是“资产证券化”,在交易所发就叫ABS,在银行发就叫ABN,其实都一个意思,将购房贷款最后一笔款项放入资产池,打包做成产品用来融资,以未来银行贷款和公司其他销售收入为偿还来源,商业地产的话就用运营收益、房租作为偿还来源,甚至物业费也可以用来发ABS。


不管用什么名目,反正是房企圈钱的一种重要手段,这次的信号之所以罕见,是ABS集体终止审核,侧面也显出了监管大幅压缩房地产融资的决心。

假如你是一家开发商的老板,银行的贷款变少了,集中拿地的窗口又缩小了,信托、ABS的钱又拿不到,房地产是一个靠资金撬动的行业,换做是你,会怎么办?

只有两条路:1,要么压缩新建楼盘数量(减少新开工面积),2,要么把手里的存货快点出掉,降价让利,加快回款。

现在,新开工面积减少只是房企在走第一条路,只要资金面维持高压态势,接下来的几个月时间,诸多房企,将不得不走第二条路:降价促销。

我们拭目以待。

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