央行动真格了？“新开工面积”降10%，房企上千亿“财路”被断

从5月底新披露的数据来看，楼市资金面越来越紧张了。

《经济参考报》报道，最新数据显示，4月份全国房屋新开工面积为17742万平方米，环比下降7%，同比下降9.3%。

很多人说是2020年低基数的关系，去年4月份刚复工复产，房企自然没办法新开工，但重要的一点在于：即使和2019年同期相比，这一数据也下降了10.5%。

新开工面积有多重要？

研究房地产行业的景气度，新开工面积、施工面积、竣工面积都很重要。

举个例子，在2015-2017年，所有开发商都拼尽全力扩张，国内房地产的新开工和竣工面积出现巨大的“剪刀差”，足足持续了22个月。

广发宏观之前发过一个报告，当时新开工+施工的体量高达83亿平方米，而2018年施工转竣工的比例为历史最低值，仅为11%。

原因很简单：楼市太火了，开发商为了扩张规模，拿了太多高价地，又是地王又是高周转，房子还没盖出来，先把期房卖出去再说。

这些巨额回款，没有用来加快施工和竣工，被开发商用来继续拿地，源源不断的楼盘新开工，最终房子会不会烂尾，没人管得了那么多。

现在，房地产“新开工”面积大降10%，只能说明一个问题：现金流吃紧，手里的项目烂尾风险加大，只能被迫减少新开工面积。

为什么房企不敢扩张了？

原因有二。

1，2021年开始推行供地“两集中”，拿地已经消耗了大量资金。

今年3月开始，全国22个重点城市率先实施“两集中”供地新政，也就是集中发布出让公告，集中组织出让活动，一年内发布住宅用地公告不超过三次。

受这项政策影响，22个城市的首批土地出让集中在今年4月下旬到6月中旬。

越是财大气粗的房企，越是重视土地储备，当22个城市一年只供三次地成为“明牌”，尤其是刚开始供地时，极易引发恐慌式抢地。

不管每次土地供应规模有多大，限制条件有多苛刻，先砸钱拿到手再说。错过机会，就可能再等一年，换做你是开发商，也得硬着头皮往里冲。

钱都用来拿地了，新开工的楼盘自然会变少。

2，央行动真格，房地产金融面临空前的高压。

拿地对现金流的消耗只是表面，背后的原因，是央行今年对房地产金融下了狠手。

一方面是针对房企的三道红线。

去年8月份，央行、住建部给房企制定了硬性指标：重点房企都要执行融资新规，扣除预收账款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%。现金短债比小于1倍。

满足这3个要求，有息负债增速才能保持在15%的水平上，否则就不准发债融资。

从今年开始，央行又要求所有房企都执行这“三条红线”，2023年之前，届时财务指标若无法满足，就限制开发商发债借钱。

另一方面，是针对银行的两条红线。

今年开始，央行实施了“房地产贷款集中度管理制度”，将银行业金融机构分为5档，给每一档的银行都定下了两个标准，分别是房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

像第一档的工农中建交几家大型银行，两大指标分别是40%、32.5%；（第二档）27.5%、20%；（第三档）22.5%、17.5%。

在“超标”的压力下，银行必然压缩流向房地产的信贷资源，房贷越来越难审批。

一边控制信贷流向房地产，一边大幅提高房企的融资门槛，双管齐下，开发商手里没钱，当然掀不起什么风浪，新开工面积减少，也就在情理之中了。

注意，央行可不仅仅只是收缩信贷，影子银行、信托、ABS，都是“无差别覆盖”。

据证券时报5月26日报道，上交所债券项目信息平台一次性披露26只ABS（资产支持证券）产品的审核状态“终止”，合计拟发行金额超过1500亿元，规模创今年以来新高。

其中，绝大部分都是各类房地产公司、城投集团、文旅地产开发公司等涉房企业，以及作为SVP存在的信托公司等。

也就是说，房企上千亿的“财路”被断了。

ABS其实就是“资产证券化”，在交易所发就叫ABS，在银行发就叫ABN，其实都一个意思，将购房贷款最后一笔款项放入资产池，打包做成产品用来融资，以未来银行贷款和公司其他销售收入为偿还来源，商业地产的话就用运营收益、房租作为偿还来源，甚至物业费也可以用来发ABS。

不管用什么名目，反正是房企圈钱的一种重要手段，这次的信号之所以罕见，是ABS集体终止审核，侧面也显出了监管大幅压缩房地产融资的决心。

假如你是一家开发商的老板，银行的贷款变少了，集中拿地的窗口又缩小了，信托、ABS的钱又拿不到，房地产是一个靠资金撬动的行业，换做是你，会怎么办？

只有两条路：1，要么压缩新建楼盘数量（减少新开工面积），2，要么把手里的存货快点出掉，降价让利，加快回款。

现在，新开工面积减少只是房企在走第一条路，只要资金面维持高压态势，接下来的几个月时间，诸多房企，将不得不走第二条路：降价促销。

我们拭目以待。