网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

宋都股份进退两难

0
分享至

斑马消费 杨柘

拿地一时爽,退地不仅违约还得扣下巨额保证金,但这对于宋都股份来说,意味着及时止损。

宋都股份成为今年集中供地政策实施以来首个违约典型,同时也为中小房企敲响了警钟。随着拿地门槛越来越高、融资越来越难,中小房企生存空间越来越小,他们的活路在何方?


退地始末

先是轰轰烈烈竞得土地,后反悔退地,在今年全国22城集中供地中,宋都股份成为首家违约退地房企。

今年5月,宋都股份(600077.SH)共计耗资45.84亿元,在杭州首轮集中供地中获得5宗土地,土地总占地面积15.1万平方米。

不料两个月后,公司将其中一宗土地退回,且上周已收到杭州市规划和自然资源局出具的决定书。

斑马消费注意到,退回的这宗土地是位于杭州拱墅区的杭政储出(2021)8号地块,占地面积34025平方米,当时通过全资子公司杭州绍辉竞得,对价17.83亿元,溢价率29.86%,楼面成交地价约20962元/平方米。

蹊跷的是,该地块至今尚未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》。

因为违约退地,杭州绍辉所预缴保证金5000万元将不予退还。这笔保证金是今年一季度归母净利润的1.36倍,是去年全年归母净利润的14.19%。

即便这样也要退地,公司解释是经营管理层“基于企业发展谨慎作出的决策。”

除了业内疯传的意向合作方临时变卦退出,这块土地开发的盈利预期不被看好,也是重要原因之一。

根据该宗土地容积率等经济指标初步测算,最多可建成建筑面积8.5万方平方米,考虑自持21%的代价,可售建筑面积约6.7万平方米。

因为杭州首轮集中供地采取的是土地、房屋售价双限价政策,8号地块未来最高限价2.95万元/平方米(包括每平方米精装修3000元),可售货值约20亿元,加之建安成本及税费等因素,盈利空间微乎其微。

双限价土地项目盈利难已是不争的事实,浙江头部房企滨江集团(002244.SZ)在杭州集中供地中拿地之后,老板戚金兴曾公开声称,拿到的土地项目要努力才会有1%-2%的净利润率。

土储告急

宋都股份创立于1984年,其前身是杭州江干区原房屋建设开发公司,为杭州最早18家房地产开发企业之一,当地经典楼盘印象西湖、阳光国际等均出自这家房企之手。

不过,在如今竞争激烈的杭州房地产市场,这家老牌房企已无当年之勇,多年来委身浙江本土二线房企之列。

而且,公司现有土地储备已远不能满足今后几年的开发需求,近两年来新增土地储备规模陡降。

2019年至2020年,公司新增计容建筑面积分别为133万平方米、70万平方米(公司年报均未公布总土地储备规模)。

截至去年末,公司待开发土地项目仅余4处,一处位于浙江舟山,三处位于广西,合计权益计容建筑面积约25.69万平方米。

在“三道红线”等金融政策影响下,公司投资开发策略采取“不冒进、不激进”,在外省项目中合作开发意愿浓厚。在上述3个位于广西待开发项目中,有两个项目分别以24.4%、49%的权益比例参与开发。

浙江是公司项目布局最集中的区域,截至今年3月,公司在浙江布局合计37个项目,其中杭州项目规模占比浙江区域近60%。另外,安徽覆盖合肥、巢湖两座城市合计5个项目,江苏覆盖南京等4个城市共7个项目,广西布局4个项目。

在销售规模上,公司仍以浙江为主。在2020年新增8个首次开盘项目贡献销售额82亿元,其中有6个来自浙江省内。

融资成本高企

宋都股份一边在杭州“扫货”,同样还要面对业绩下行、较高融资成本的压力。

今年一季度,公司营业收入、归母净利润分别实现9.72亿元、3684.81万元,同比分别增长14.57%和-42.28%。公司解释,主要是由于交付结转收入毛利降低所致。

近年来,业绩波动就已给公司亮起红灯。

2018年至2020年,营业收入分别为45.92亿元、41.67亿元和71.61亿元,同比分别增长67.03%、-9.26%和71.86%,归母净利润同比分别增长164.19%、43.00%和-40.08%。

最近两年,公司盈利能力下行最为突出。2019年至2020年,其毛利率从40.93%降至22.17%,净利率由14.05%降至4.48%。

2019年,公司两件大事引发外界广泛关注。一是公司董事长俞建午提出鲲鹏计划,冲击300亿年度销售目标。不过,去年公司才实现销售金额207.15亿元,销售面积首次突破百万平方米,为116.46万平米。

另一件大事是在当年4月,公司股东大会授权经营管理层拿地金额“不超过300亿元”,此后公司在土地市场大肆扫货。当年新增土地储备建筑面积首次突破百万平方米,且在当年还发力代建业务,获得代建项目建筑面积62万平方米。

这直接导致公司融资规模和融资成本齐升。2019年至2020年,平均融资成本由7.35%升至8.42%。而2018年,公司平均融资成本仅6.23%。

去年,公司资产负债率达到86.70%,利息支出成为巨大负担,公司去年利息开支4.50亿元,是同期归母净利润的1.28倍。

而且,在去年实施的三道红线中,公司已踩中两条,今后借贷无疑会受较大影响。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
国际足联确定高拉特出战,亚足联正在审核你们感觉亚足联同意吗?

国际足联确定高拉特出战,亚足联正在审核你们感觉亚足联同意吗?

暗号夜之瞳
2021-09-28 21:26:50
冷空气即将南下?坏消息:冷空气很弱,南方多地高温依旧!

冷空气即将南下?坏消息:冷空气很弱,南方多地高温依旧!

钟铭聊科学
2021-09-28 15:08:45
40岁男人能开上这5款车,基本算是成功人士,尤其是最后一款

40岁男人能开上这5款车,基本算是成功人士,尤其是最后一款

荒野大牛人
2021-09-28 14:28:48
摩根士丹利中国区CEO孙玮年底将退休

摩根士丹利中国区CEO孙玮年底将退休

第一财经资讯
2021-09-28 18:36:07
偏执!港媒:美国政府掏19亿美元,让农村电信运营商拆除华为、中兴设备

偏执!港媒:美国政府掏19亿美元,让农村电信运营商拆除华为、中兴设备

环球网资讯
2021-09-28 17:48:33
闹大了!岛内要迎来“焦土战争”?

闹大了!岛内要迎来“焦土战争”?

海外网
2021-09-28 22:27:12
这个板块大爆发,将成为A股新主线?

这个板块大爆发,将成为A股新主线?

A股那些事
2021-09-28 20:19:32
0-0,爆冷零射正!西甲三十四冠航母提前刹车,巴萨可以偷笑了

0-0,爆冷零射正!西甲三十四冠航母提前刹车,巴萨可以偷笑了

巨懂球
2021-09-28 17:08:52
重庆:中学分5档次,19强中学排行!巴蜀上清北多、南开上985多!

重庆:中学分5档次,19强中学排行!巴蜀上清北多、南开上985多!

爱上学习课堂
2021-09-25 22:30:32
巴铁归还5310平方公里领土,实际另有隐情?回归的领土意义重大?

巴铁归还5310平方公里领土,实际另有隐情?回归的领土意义重大?

资讯沸点
2021-09-28 18:54:04
放弃1亿,又放弃9000万?为了冠军,你已经付出一切,湖人也害怕

放弃1亿,又放弃9000万?为了冠军,你已经付出一切,湖人也害怕

一登侃球
2021-09-28 22:47:41
豆瓣8.7,这对“不知羞耻”华人母女,扯掉了我们面子的遮羞布

豆瓣8.7,这对“不知羞耻”华人母女,扯掉了我们面子的遮羞布

阿奇寻美食
2021-09-29 00:25:02
疯了!哈登拒绝3年1.61亿!篮网最担心的事情还是发生了

疯了!哈登拒绝3年1.61亿!篮网最担心的事情还是发生了

球王体育
2021-09-28 17:36:02
拜登新战线逼近中国,普京火速送来一王牌,“中方坚实后盾”爆火

拜登新战线逼近中国,普京火速送来一王牌,“中方坚实后盾”爆火

前沿时刻
2021-09-28 16:29:46
苹果13再一次证明,苹果手机销量不是你的爱国热情所能阻挡的

苹果13再一次证明,苹果手机销量不是你的爱国热情所能阻挡的

稳拿人心
2021-09-28 14:02:25
山东烟台杀人碎尸案,空地惊现裸体女尸,夜风助寻杀人真凶

山东烟台杀人碎尸案,空地惊现裸体女尸,夜风助寻杀人真凶

法理与情理
2021-09-27 21:12:47
拜登在联合国反驳中国关于新“冷战”的指控,不小心却露出了底细

拜登在联合国反驳中国关于新“冷战”的指控,不小心却露出了底细

包明说
2021-09-27 16:57:34
孙中山唯一儿子孙科,1949年为何没跟随蒋介石走,后来过得如何?

孙中山唯一儿子孙科,1949年为何没跟随蒋介石走,后来过得如何?

笙箫尽陌
2021-09-28 11:06:18
“知道胡子对男孩的颜值,有多大影响吗?对比一下我沉默了!”

“知道胡子对男孩的颜值,有多大影响吗?对比一下我沉默了!”

笑skr人
2021-09-28 21:35:50
欧冠0-0爆冷,2轮仅1分!国米创15年耻辱,90后中国老板亏大了

欧冠0-0爆冷,2轮仅1分!国米创15年耻辱,90后中国老板亏大了

搜达足球
2021-09-29 02:48:20
2021-09-29 05:12:49
斑马消费
斑马消费
专注于消费领域的财经新媒体
1508文章数 4747关注度
往期回顾 全部

房产要闻

从土地流拍率中,分析广州各区域未来楼市走向

头条要闻

近18分钟的《新闻联播》头条 释放重磅信号

头条要闻

近18分钟的《新闻联播》头条 释放重磅信号

体育要闻

1球2助攻,贝林厄姆参与多特本赛季欧冠前3球

娱乐要闻

穿成这样走红毯是博出位?还真不是…

财经要闻

科技要闻

任正非:吸引美国顶尖人才,就按美国薪酬标准

汽车要闻

定名型格/配1.5T 广汽本田全新中型车发布

态度原创

旅游
手机
房产
家居
公开课

旅游要闻

九寨沟升级归来,有哪些新看点?

手机要闻

你敢信?iPhone 14挖孔屏长这样 网友:不可能

房产要闻

从土地流拍率中,分析广州各区域未来楼市走向

家居要闻

惠州300平海景别墅价值2000万 泳池边建汗蒸房

公开课

千年古墓挖出3个孩子,女孩身穿嫁衣竟是王妃