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房产证土地使用年限缩水9年?官方:预售证错了

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本期上榜:广州市南沙区景业东湖洲豪园部分业主向南都“记者帮”报料称,他们在办理产权证时发现证上的土地使用年限与购房合同约定的年限不符,二者相差近9年。发现问题后,业主们要求开发商按合同办理土地使用年限续期,但因种种原因双方无法继续协商。

上榜缘由:发现问题后,小区业主陆续向开发商和多个政府部门反映,得到回应为“系开发商填写笔误,不会造成实际损失”。专家认为,出现这种失误,主管部门与开发商均有责任。

业主投诉:房产证上的年限跟预售证差了9年

2019年,李先生(化名)在南沙景业东湖洲豪园买了房。他告诉南都记者,购房时,售楼中心公示的预售许可证和签署的预售购房合同里,土地使用权出让年限都清楚写明从“2011年6月29日起计算,住宅用地70年”。2020年8月,业主们收楼后陆续开始办理房产证。拿到证的业主却发现,证上的“土地使用权年限”却是从2002年9月10日开始计算,到2072年9月9日止。

“楼盘拿地后开发需要时间,土地使用年限因此少几年,提前说清楚,业主可以理解。但像这样突然少了9年,我们无法接受。”像李先生一样遭遇的,在该小区共有200多户。有业主表示,如果当初开发商没有在预售证和预售合同中说明是2011年取得的用地,她可能不会考虑购买该楼盘。


房屋预售合同(上)与产权证上的“土地使用权期限”起始时间不一样。

原因:开发商笔误致预售证时间错误

带着众多疑惑,业主们向12345热线反映。南沙区政府核查后回应:“南沙东湖洲项目的土地证上记载的土地使用权年限起算时间为2002年9月10日,但在广州房产阳光家缘网办理预售许可证时因信息录入出现失误,把土地使用权年限起算时间误录入为土地证的发证日期2011年6月29日,并导致阳光家缘网系统预售许可证及商品房预售合同的土地使用权年限起算时间出现错误。”南沙区政府在回应中表示,此错误不会对业主的权益产生实质性影响,要求开发企业做好沟通解释工作,妥善解决此事。

开发商广州市南沙东湖洲房地产有限公司则回复业主称,经征询国土部门意见后得知,当前政策下不可能办理土地使用年限续期工作。开发商认为,笔误问题既无在合同中有明确约定,也没有给业主造成实际损失,且政府部门也无明确处理意见。因此,开发商决定给予众业主免除半年物管费作为补偿。

业主则认为,这对以后房屋交易、续期都是有影响的,“这么明显的笔误,主管部门为什么没有及时发现?”

开发商:不会影响权益,业主可走法律途径

开发商进一步向南都记者解释称,公司工作人员“信息录入笔误”发生于2017年,在2020年8月拿到第一本不动产权证时公司才发现。开发商称,发现后分批分人告知了业主,并与部分不理解的业主沟通,“双方分歧较大,无法达成一致,目前沟通将继续进行下去。”

“就是一个笔误,并不能改变土地使用期限早已固定不能更改的客观事实。”开发商称,已向南沙区有关部门提交请示,请政府介入协调纠纷,“如果业主不同意政府的调解方案,那建议走法律途径,由司法解决。”

职能部门:“补回9年”违反法律规定

5月31日,广州市规划和自然资源局南沙区分局、广州市南沙区住房和城乡建设局联合向楼盘开发商复函称:“东湖洲地块土地使用权年限从2002年9月起算,证载土地使用权年限信息无误。”对于业主要求“补回9年”的要求,两部门明确表示,地块土地出让合同已明确居住用地年限自2002年9月起计70年,若增加9年,将会违反法律规定。因此,两部门均建议双方如协商不成可通过司法途径处理。记者注意到,该份回函并未提到信息录入错误后职能部门审批未及时发现的问题。

7月14日,李先生告诉记者,协商仍在进行,多数业主仍不能接受开发商的补偿方案,“已有两名业主提起法律诉讼,正在走程序。我们会继续向其他部门反映此事。”

专家观点:网站主管部门应对录入信息错误承担责任

广东卓信律师事务所高级顾问谭国戬认为,开发商和监管部门均存在责任。“阳光家缘网站启用已有十余年,由广州市相关部门授权办理广州市内房屋预售、销售登记审批等业务,所以网站主管部门应对录入信息错误的结果承担责任,小区业主有权提起行政诉讼或行政复议要求主管部门承担相应责任。”谭国戬认为,此过程中开发商至少存在过错,应当承担违约责任。由于业主“续期”的诉求在客观上难以实现,可根据双方买卖合同中关于违约责任的约定请求开发商承担支付违约金等责任。

谭国戬表示,业主即使日后转售房屋,土地使用权期限也不会因登记错误受到影响,但是否需要缴纳续期费用,在法律层面还存在空白,过去的理论和实践中也曾引起较大争议。

“责任肯定在开发商,但业主们续期的诉求应该也是没法实现的。”广州市房地产协会专家委员会委员孙不熟分析认为,短期内业主二手房交易不会有很大影响,但三十年甚至更久以后,影响可能比较明显。他也建议,业主通过法律途径索偿。

打分对象

南沙区住建、审批等职能部门

本期得分:60

响应速度:20

处理力度:15

处理成效:15

市民评价:10

南都点评:除了难以实现的“续期”诉求,让业主们难以接受的,还有职能部门对此事的态度。李先生向记者表示,职能部门在审核相关材料时未及时发现开发商的笔误,但事发至今,相关职能部门在回应中均未提及自身责任,俨然“置身事外”,不仅不利于解答群众疑问,更是对自身公共形象的损害。不少业主如今仍在等待,希望职能部门能及时做出有担当、有责任的动作表现。

采写/摄影:南都记者 魏志鑫 王美苏 实习生 麦紫薇

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