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房地产行业冰火两重天,头部房企风光依旧,中小房企排队倒闭

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根据人民法院发布的公告,今年以来递交破产申请的房企累计达到203家,大多数为地方性的小房企。随着各地对房地产政策的加强,坚持房住不炒的理念。房地产企业的日子越来越不好过。


对于一众小房企来说,拿地吧成本高,害怕消化不了,不拿地吧,土储不够,没房子卖,横竖都是死路一条。相反以万科、碧桂园、保利地产等为主的头部房企,经营还是相当比较稳定,也许业绩增速没那么快了,但总不至于连拿地都畏手畏脚的,毕竟家大业大,多年积累的底子还是在呢,当然也有恒大这样的头部房企面临降负债的苦日子,日子不会像以前那样子轻松了倒是真的,不仅是房地产开发企业,很多靠买卖二手房为生的房产中介更是倒闭关门的一抓一大把。这是常态将会是很长一段时间的常态。下面来简单对比一下头部房企和小房企。

01 小房企融资较大房企更难,更容易发生债务违约

房地产企业为了实现快速扩张,普遍都是加杠杆经营,而且是比较高的杠杆,负债率70%-80%以上的房企一抓一大把,好像不大肆举债经营就不是房地产企业似的,这也是行业特征之一吧。

如果说企业经营业绩还行,房价持续上涨,那么这些小房企还是有资本把击鼓传花的游戏玩下去的,借新债还旧债,但是随着调控力度的加强,本来小城市的房价涨幅就赶不上大城市,随着头部房企也逐渐渗入到三四五线城市,甚至县城都开进去了,小房企还怎么玩儿,无论是资金实力还是品牌实力,和当地政府议价的能力,都无法相抗衡。

当然头部房企下沉做的唯一一件事就是把当地房价给蹭蹭地拉上去了,碧桂园进驻我们县城前普遍房价3000元左右,碧桂园一来好家伙,房价直往5000-6000窜。拿着2000的工资,住着60万的房子,你说生活质量能高吗。

小房企在头部房企的攻城略地步步紧追之下,那日子过得是紧巴巴的,如果没有足够的销售收入来填补营运资金,那么发生债务违约将是早晚的事,就像去年发生债务违约的泰禾,在2020年发生流动性危机,巨亏50亿元,2021年上半年也是预计亏损10亿元,截至目前逾期未还贷款高达445亿元,而其账上货币资金仅24亿元,资产负债率高达91%。


(泰和集团净利润)

恒大最近也是在忙着降负债,广为流传的是其被广发银行冻结未到期的1.3亿资金,虽然最后两家和平解决,说恒大目前面临较大的严峻形势是不为过的,否则也不会闹这么一出。

小房企经营业绩差,债务发生违约,那银行肯定就像瘟疫一样躲得远远的,融资肯定更加困难,一面面临头部房企生存空间的挤压,一面面临房地产政策的严厉调控,一面面临融资困难的窘境,一面面临高负债发生债务违约的巨大风险,可谓是四面楚歌,那日子能好过吗。

02 中国人口红利时代在消退,存量房多如牛毛,房地产高速发展时代过去

建国初期1953年第一次人口普查时我国人口才6.02亿人,2020年第六次人口普查为14.44亿人,我国的人口增速在逐渐降低,老龄化现象逐渐加重,未富先老。人口是考量未来房地产行业景气度的一个重要指标,如果这个城市、这个国家人口在高速增长,那么对房地产行业的拉动作用也就更明显。


(历次人口普查)

但是现在我们国家人口已经过了高速增长的时代,靠人口红利来拉动房地产行业是不太可能了,这给房地产行业的会高速发展定了个基调。随着城镇化的逐渐深入,未来人口主要集聚于城市是毋庸置疑的,但是这城市又分为三四五线小城市,二线新一线等省会城市,还有北上广深等真正的一线城市,小城市着急往省会城市跑,省会城市的人口又想着奔向北上广深,层层虹吸使得人口分布极其不均匀,同时资源也像大城市倾斜,看着稍微大点的病都要奔向大城市。将来小城市的房价上涨空间估计很小,而大城市则还有上涨动力但是却受到政策的严厉调控,这都无形中加剧了房企的销售压力。那个高速发展的时代一去不复返了。

03 未来的房地产将是大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米,虾米倒闭后大小鱼残杀的状态

目前倒闭潮主要集中在地方性的小房企,他们没有背景,资源少,资金不够雄厚,一个楼盘没开发好,稍有不慎便会满盘皆输,虽然很残忍,但是现实如此,外部压力太大了,内部又受到同行业的激烈竞争,这场比赛从一开始就不公平,但又有什么办法呢。

好了地方性小房企这些小虾米经过层层筛选后估计留下的就不多了,该剩那些地方性大房企与头部房企PK了,河南的比如建业、康桥等房企将不得不面临更严峻的挑战,像建业这样深耕于一个省的地方性大房企,在房屋质量、物业服务等各方面绝对是没得说的,那盖了10年的房子看上去还跟新的一样,物业服务也是贴心巴适。是有一定竞争力的,但是最后遇到那些强大的头部企业时,鹿死谁手还未可知,头部房企纵有资金品牌的优势,但是地方性大房企实力也不差,且深耕一地多年。

总体来说,现在房地产高速发展的时代已经过去,未来的将更多侧重于服务与品质,地方性小房企已经到了最危急的时刻,需要想办法开展自救运动了,地方性大房企和头部房企也不能掉以轻心,房价高速上涨的可能性不会太大,房地产太关乎国计民生了,政府不会任其随性发展,调控,长时期的调控是必须的,日本的经济泡沫,那活生生的例子就在眼前,30年过去了都没缓过气来,好不容易争取的美好今天不可能毁在房地产手里。

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