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实不相瞒,从2021年下半年开始,千万不能再乱买房子!

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以上数据是个什么概念呢?就是说未来10年长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6个城市群的住房需求之和占全国需求总量的69.1%,剩下的13个城市群仅仅只占3成。不在这19个城市群的城市,需求量更是可以忽略不计。

这就是典型的二八法则,世界就是如此的残酷,越是强大,上天越会把最好的东西强加给他。

如此之大的住房需求量,才是房价持续上涨的根本原动力。

所以,大家未来10年房产投资的城市,首选就是长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角和山东半岛这6个城市群里的一二线城市,其次才是环京、环沪、环深以及各个省会城市。

城市群概念也是近几年高层才开始提的,但真正能够称得上城市群的也只有以上这6个。因为其它城市群内部根本不存在辐射、协作、带动和组团,其实都是在蹭热度滥竽充数罢了。

城市有鄙视链,城市群同样也有,不够强大的我们,能做的就是尽量让自己处于鄙视链的前段。

05 未来20年,房屋价值归零

近日,深圳南山区白石洲城中村拆迁,诞生1878个亿万富豪的新闻持续刷屏。

据了解,当地村民户均物业面积为600平,超过1000平的有37户。按照1:1.03的补偿标准,7-10万的单价,每户拆迁家庭的资产将达到4200-6000万元,有37个家庭的资产将接近1亿元。

这几天,在朋友圈还反复看到一个成龙接受采访的视频:他说自己早年在北京看四合院,大一点的50万一套,厕所在外面、没有空调,自己当时根本看不上,但现在北京这样的四合院可能10个亿都买不到。

深圳白石洲城中村的房子,当年建的时候,成本一定不会超过50万,而现在拆迁补偿却有5000万。北京四合院房子的成本更低,但现在10个亿你都买不到。

这就是房价的奥秘!

在北京上海,市中心的一手房价可以卖10万,但旁边的老破小只卖6-7万。其实,这3-4万的差距就是新房子本身的建设成本,而老破小的房价就是赤裸裸的地价,房屋价值完全可以忽略不计(学区除外)。用公式表示更直观:

老破小的房价=地价(楼板价)

一手房价=地价+建设成本

房屋价值从交房的那一天起就开始持续贬值,而房屋脚下的土地却一直在升值。所以,20年以后,你房子的售价就只有土地价格,而房屋本身的价值就会趋近于零。

因此,我一直不建议大家投资豪宅就是这个原因,豪宅的土地和旁边老破小的土地是等价的,贵就贵在建设成本上,而若干年后,豪宅开始折旧,涨幅跑输大盘,而旁边的老破小却可以稳步上涨。

房产投资,切记一个原则:地段要买最好的,房子千万别买最好的。

06 实操指南

一、2000-2010年,房产投资技巧是能买多少买多少;2010-2020年,房产投资技巧是能贷多少贷多少。

2020年以后,房产投资技巧则是买好城市的好地段。买接盘侠多的城市,买接盘侠多的地段,买接盘侠最喜欢的户型。

二、房产投资将越来越局限于小众,而不是大众游戏,不仅仅是由于价格门槛,而是因为房票门槛。

看到别人在投资深圳,你退而求其次投资鹤岗,这将是未来最大的笑话!

三、横盘时代已经来临,横盘是炒房的末日,却是刚需的天堂。横盘两年,差额为零,满二的增值税就可以省掉。横盘就是停车,司机已经仁至义尽,能不能上车全看自己。

横盘是国家给予我们最好的礼物,不可能为了少数无房户,就把房价打回原形,所以一定要懂得感恩!

四、横盘时代,就要死盯租金,租金多的,出租快的就意味着将来好卖,好卖就意味着增值更快。

五、上海没涨,环沪就没戏,北京没动,环京根本不敢动。深圳没起,莞惠就得躺平。想投卫星城,先看准一线趋势,一线疯涨之后开始调控了,你再入场卫星城不迟。

六、如果你手里有品质一般,或者说有明显缺陷的房子,记住2020年3-4月小阳春一定要混水摸鱼,抓紧卖掉。

简言之,就是最后买进,最早抛出。如果有赌博和暴富心态,我劝你赶紧收手。月供东拼西凑,以为熬一熬很快就能翻身,那么我告诉你,你根本看不到明天的太阳。

顺风加杠杆,一步登天,逆风加杠杆,刀山火海。只能维持2年以内的月供,都是玩火。

最后,我想让大家认清这个社会的残酷:越是贫穷的家庭,越是生活在社会底层的人,他们的后代,大概率还会是穷人。其实,我们奋斗的目标无非就是:让子女一出生就站在了别人的肩膀上!

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