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凭栏:如果房价下跌,后果有多严重?

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文:凭栏欲言

消息称,香港多家银行叫停部分恒大房贷。


恒大问题似乎正在越演越烈。

恒大、华夏幸福等地产企业频频出现问题,会不会让人觉得房价岌岌可危?

01

房子最是得人心

近二十年以来,中国居民的房产信仰极其牢靠,原因无非三个:

1) 地方政府土地依赖,偏爱推动地价上涨。

2) 印钞泛滥,居民保值意识异常强烈。

3) 可靠投资渠道异常狭窄,不可靠的却有很多。买P2P买理财,你盯上了它的利息,它盯上了你的本金;买股票,市场充斥着数据造假和美化,别人出劣品,你出高价;投资海外,限制多、门槛高。

只有房子,具有上下一致的推高动机,风险最可控,好处实打实。

大量资金通过各种方式流入房产开发贷和住房贷款,水费集中到地产之上。

02

大树底下寸草不生

经济繁荣可以有两种:

1) 大家都繁荣,大家都赚钱,经济很健康。

2) 形势其实已经没那么好,但可以将水肥集中浇灌给大企业或房产行业,让经济宏观看起来仍然繁荣。

第一种繁荣意味着健康,第二种繁荣则意味着问题。

第二种繁荣背后,地产和大企业的繁荣是以中小企业为代价的。然而中小企业承载着绝大多数就业,如果中小企业都玩完了,谁给员工发工资?没有工资怎么买房子?如果小企业都死光了,大企业和地产迟早也是个死。

但很多时候,用问题解决问题总是更加省力,于是树越来越大,问题也越来越大。

一方面,树越是大,对水肥的渴求越厉害,更多的水肥集中到大树身上,中小企业愈发的奄奄一息;

另一方面,树越是大,越是不敢让它倒下,要水给水、要肥给肥,大树得到更多的偏爱。

世界上最让人底气十足的,从来都不是平等与尊重,而是偏爱。

有了偏爱,地产大树遮天蔽日。


大树底下,寸草难生。

03

偏爱没了

在过去,地产偏爱是如此的明显,以至于房价涨势从来都是底气十足。

眼睁睁地,小草越来越不行了,以问题解决问题,越来越行不通了。

似乎是忽然之间,从银行到政策,对地产偏爱没了!

三条红线、房贷限贷、房贷上调、二手房政府定价!深圳、西安、成都、无锡、东莞、宁波、上海,还有即将跟上的还有杭州合肥等等,半年间,两个一线,两个省会,三个二线,监管越来越强。

银行也开始跟地产公司叫板了,广发对恒大动手之后,香港多家银行跟进。

但问题是树已参天,水肥要求极大,杠杆很高的时候,哪怕水肥只是稍微少一点,都会导致债务链条的连环崩断。

地产企业还剩多少底气?

04

恐慌传染与预期扭转

地产企业频频爆发问题会不会扭转房价预期?

房价飙升是印钞(背面是债务)飙升的结果,主要是开发贷和居民房贷。

居民房贷来看,政策对二手房的挤压已经比较厉害,但对一手房挤压仍然较轻,这有利于支撑一手房价格坚挺,如果能维持一手房价格坚挺,就有利于稳定房价预期,预期稳定会减少二手房入市(减少房源供给),无论是通过市场手段还是通过行政手段,只要能减少二手房入市,就更容易达到稳房价的效果,也就是只要一手房房价能稳住,问题总是会小得多。

但房企负债受到的压制也比较厉害,房企有抛售房产回笼资金的压力,房企会不会降价促销呢?会不会影响一手房下跌呢?房企能自主降价吗?

哪怕一手房不降价,房企问题和房价问题也会深度绑定,没道理房价大涨的时候房企会经营困难吧?房企困难很自然的会让人联想到房市不行了吧?


恒大、华夏幸福……等等一系列房企的问题,正在加速扭转房价预期。

恐慌会比疫情更容易传染!

05

34万亿的雷

发达国家例如美国、发展中国家例如巴西,消费都占到GDP的近7成,印度消费也占到GDP的6成。中国人口众多,消费力却很难上去,消费仅占GDP的4成。

对于很多中国贷款买房家庭来说,基本上工资一发房贷瞬间扣掉一半,剩下的仅仅只够一个家庭的生活支出了,根本没有多余的消费能力,消费低迷就这么来的。

你会不会认为房贷对消费(经济)的压制也就不外如此了?

实际上,房贷对消费(经济)的真正压制,尚未开始。

房贷上所创造的净现金流=新增房贷-还本付息。

从净现金流对经济的影响效果来看,如果居民买房激进,新增房贷比还本付息多(借债比还债多,继续透支未来),就会创造出净现金流,这些净现金流可被用于投资和消费,就能额外拉动经济增长。

哪怕居民买房势头因政策调控有所下降,只要新增房贷大致追平还本付息,总归还是有人借债有人还债,问题也还较轻,对经济的压制尚不明显。

然而欠下的债总是要还的,一旦房价预期掉头,新增购房需求就会瞬间消失的无影无踪,新增房贷会同步瞬间消失,只剩下大量的还本付息,只有人还债,而没有人借债,经济将就此(由借债繁荣阶段)进入还债萧条阶段。

截止到2020年底,中国个人住房贷款余额超34万亿元,如果房价预期扭转,还本付息会制造巨大的负现金流,这会让消费和投资能力同时受到严重压制。一个人的支出是另一个人的收入,大家都在还债会刺激经济和消费螺旋式下行。1929年美国大萧条时连最刚性的食品消费都减少了50%。

债务经济总有还债的时候,又以房产债务还债期最长!

房价预期掉头(下跌)时,34万亿存量房贷持续的还本付息,或将拖累经济20年以上。

这或就是中国为何是“稳房价”,而不是“降房价”的原因。

小结:

人力有时穷,房企深陷风暴漩涡,或将开始加速扭转房价预期。房企风暴,只是房产泡沫破裂的开始。

一杯精酿的啤酒,全都是泡沫。

END

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