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北京买房:专家帮你理清思路,购房建议183

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1:

章哥,我把禄米仓的学区房卖掉了1000万左右,想买一个商品房,不考虑自用,主要考虑是投资,请您给一个建议。我自己考察了大西洋的湖畔雅居,还有阳光上东、北纬四十和乔丽晶等项目,您或有更好建议吗?谢谢您

回答1:

1、那相对来说就是北纬40更合适一些了。

2、阳光上东是老牌豪宅,自住很合适,但这些年的升值不太好。这和项目本身的关系不大,主要是板块没有周边的望京等地受追捧,所以影响了升值。这都甭比这些年的价格走势了,没意思。现在是能放在一起比较了,倒推到十年前都没有可比性,价格相差太多。

和乔丽晶是老牌公寓,外销的,一期的价格我忘了,反正二期东方之子是3000美金。而且那会儿的汇率高,1比8以上,折合人民币2万多。都不说这些了,欺负人。奥运会横盘期的时候这里还是2万,和阳光上东的价格差不多,南边的芳园里也就1万出头。那今天都甭和别的板块比了,和周边相比是不是也差的有点儿多了?

当然以后都有可能翻盘,只不过除非是有学区利好,否则北京还没有先例。这种产品在酒仙桥很多,都这种情况,谁也不知道什么时候触底反弹。

3、湖畔雅居没毛病,升值什么的挺好。只不过是北纬40度还是新区,周边待建土地太多了,比成熟板块发展快的可能性大,所以相比较之下这里算合适。

4、其他的不好建议,哪儿都在涨,我也不知道哪儿有房,价格是否合适。这还是自己看吧,这种行情之下不敢推荐什么。仅供参考。

提问2:

章哥你好,自己在西城广安门地铁站附近工作,想买一套2室或3室,预算600万以内,靠近地铁沿线的房子,出行最好能在50分钟以内。目前自己看了一些丰台地区的二手房,三环新城、彩虹城、远洋自然、丰益花园、丽泽景园、珠江骏景等。虽然丰台学校不怎么样,但还望章哥能从出行、教育、小区品质方面考虑给个建议,如果有其他小区推荐也行,十分感谢!

回答2:

1、综合考虑,那就首选远洋自然,次选丰益花园吧。

2、三环新城是经适房,标准的自住型产品,保障性住房从居住讲性价比高,但投资的排序靠后。学校是教育学院丰台分校吧,名字太长我没记住。成绩在丰台中等,没太注意过。

丽泽景园是三定三限房,等同于安置房,也是自住型小区,同样不太适合投资。这种小区都差不多,保值升值的最好成绩就是跟随大盘,不可能超过,否则就失去价廉的优势了。

丰益花园也是老经适房,最早的一批,质量好。学校也不错,小学一小分校。中学没注意,好像是八中吧,不太清楚。这里的房龄老了,但从保值讲没什么劣势,不会落后,当然也占不到便宜,普通小区。

珠江骏景的学校早就建成了,十多年了,但教委不收,没听说确定什么时候开学。现在是西罗园小学吧,中学不知道。骏景的房子挺好,但这地段有点儿太好了,商业氛围过分浓厚,弄得社区一般,保值升值受到很大影响。曾经的南城第一豪宅,现在价格还不如四环呢。这几年是整改了不少,但价格走势还没太大变化,看之后吧。

3、彩虹城和远洋自然在保值上差不太多,远洋稍好一点儿。但彩虹城的学校我不清楚,好像是十八中嘉泰的民办校,公立的不知道。远洋的学校是小学一小分校,中学十八中金润,在丰台算不错的。

4、总之吧,综合考虑首选远洋自然,各方面相对合适。其次是丰益花园,除了老了点儿也挺好,前两年好像刚做的维护,周边公园的环境也挺好,买的话选板楼吧。其他的没推荐的,不知道现在什么行情了,懒得看。这种时期行情不稳,也只有中介才有真实房源,还是问他们吧。仅供参考。

提问3:

章哥,本人名下有一套父母给的开阳里商品房,150平值800左右,手里有800左右。想问您一下:开阳里不太喜欢自住,环境不好太乱,租金9500,比较低。想买一套自住房。新盘旧盘都行。比较犹豫,不考虑学区房,希望保值。

1、留有开阳里,买一套房,两三居都行,位置在东边或者东南东北都行。喜欢六层板楼小区环境稍微好一些的有没有小区推荐?

2、卖了开阳里,买一套1500万左右的好房子。有没有能推荐的小区?

3、新楼盘有没有质量好一些的小区?

回答3:

1、开阳里,如果不自住的话留的意义不大。

地段可以说非常好,但当年的规划设计实在不怎么样,简单说就是没拿老百姓的居住当回事儿。都2000年之后了,用的还是80年代的理念,目的就是多塞人,连公园绿地都没给留什么。

挨着南站可以说交通方便,但谁家没事儿老坐高铁出门啊?这种配套都是伪配套,根本用不上,还弄得坐地铁也不方便。综合因素吧,导致紧邻二环的小区,竟然还没南四环东五环的价格高呢。

这些年反正输了一些,将来也很难说能赶回来。这套房面积又大,租金上不去,而且出手也不容易。除了自住,其他都不算太合适。

2、自住用房我不好推荐,还是凭喜好自己选吧,然后问我保值性什么的倒行。如果注重保值,那就以东北方向为主,东南沿线除了亦庄,其他也不好选合适的。朝阳这么多年也不注重东南,不好说什么时候能真正开发。

3、新楼盘,难的就是找质量好的!这几年和以前不一样,过去是不限价,至少不严格,开发也就有做好品质卖高价的动力。而近三两年不同,价格限制太严,开发商在赚不到钱的情况下,不太好保证质量。

我现在也不知道哪儿的质量好,不好找。理论上单价10万,总价千万起的都应该不错,毕竟建安成本占比低。这也先自己看吧,我几乎都没怎么去过,不敢瞎推荐。

真要注重保值就踏踏实实买二手吧,出租的时候也划算的多。以朝阳四环外和海淀五环外为主,板块中品质好的商品房基本都能做到保值,有的还略超大盘。比如看清河西二旗,朝阳的四惠朝青望京新北苑。

4、这有需求就尽快吧,北京都涨了快一年了,手慢的话弄不好买在山顶。卖房后也得尽量缩短空白期,免得踏空。仅供参考。

提问4:

章哥,首付160-180,月供两万以内,总价400左右,两居室。工作地在昌平和国贸,倾向于二手,预计今年内买房,主要考虑投资或者保值,可以不自住,最好周边有学校,孩子可以落户。目前考虑在回龙观西三旗买个两居室,可以保值和自住,但也看了潘家园劲松和丰台蒲黄榆附近的老二手房。目前不知道哪种思路是合理的?哪个区域是最好的?有无推荐和建议?

回答4:

1、刚需上车,我一般建议是先买二手的上车,更容易做到保值,将来置换不吃亏。

2、但你这方案可有些理想化了。180万买400的房子差不多,但这首付里包括了税费没有?常规讲是应该预留出至少20万的,做好资金方案。

另外就算能买到400万的,西三旗和回龙观买两居可不太容易。西三旗这价位的老房居多,未必好贷款。回龙观的户型偏大,这价位的基本是没什么好户型了,朝向也未必合适。南三环这价位的弄不好更老,而且塔楼的可能性大,保值性略弱。

所以你这方案的期望值不低,看房时最好把资金量告诉中介,让他们去匹配房源。更要根据具体房源算账,别轻易交定金和签约,免得受损失。

3、能买在西三旗当然更好,保值性大多数都挺好。而且毕竟是海淀,就算是学区质量不提升,学籍也是相对合适的。其次就是回龙观呗,普通的生活居住区,这么多年也是一直跟随大盘的,大多数都是不吃亏不占便宜。南城这价位的不好买到合适的,基本都是适合自住,保值一般的,次选吧。

4、没什么推荐的,年内买房,弄不好就是年底,指不定什么行情呢。如果有需求就尽快吧,到现在为止还没看到明显下跌的迹象。你这资金不算高,期望值却不低,再过几个月或许更不好买到。仅供参考。

提问5:

章哥,麻烦您帮忙分析下我家买学区房的情况,给点建议,我们现有条件和需求如下:我家娃23年上小学,打算在西城、东城或者丰台,买一套能上好学校的房子,同时四口人自住并保值。是换房二套,房子总价约500万,需贷款时间长,额度大。西城陶白片区去年实地看过,跟去年同期比较已经涨了100万了,恐怕不好上车了。

即使买也是对应多校划片渣小和不好的初中,同届人数高峰孩子考学竞争大,而且面积小,居住质量也没有了。东城上班时间单程多费20分钟吧,学校也不怎么好,就是居住品质能好点吧。丰台一小附近面积够用,小学初中可以,但房子老,高中只有一所。纠结房子选在哪里呢?麻烦指导下。

回答5:

1、东西城或丰台,这差距大了点儿吧!而且这要求也偏高了,500万的总价,要好学校,4人自住(三代人吗?),还得保值。而且还是2023年入学,北京有史以来的最高峰期,难度较大,不好做到。

2、500万在东西城能买到房,但基本就是占坑儿房。陶白就算能买到也未必好贷款,这价位的全款居多,而且不适合家庭居住,基本都是老破小。广外能相对好些,试试吧。但这学校可算不上多好,基本就是占西城学籍为主。

而且提醒一下,西城的这次教改对德胜月坛等顶级学区不友好,但却相当于把家长赶向了其他学区。在西城的总体价值没有降低的情况下,其他学区有可能房价上涨,商品价格是由供需关系决定的。

广外学区虽然算不上多好,但也没什么降低的可能,没这空间。所以做好准备,有可能在近期更不好买到了。

3、东城也差不多,500万在龙体东崇前也就是个一居室,还不容易。老房又不好贷款,满足不了要求。永外倒是能买到,学区却质量一般,只是传说要提升,说不好能有多大帮助。

4、你们的要求略高,丰台也不好满足。北大地全是老房,带电梯的都少。学校来讲只能说一小五小很好,二中不错,进入十二中的概率也大些。

简单说吧,如果孩子的天资较好,学习也努力,那在北大地合适些。好歹房价相对低,能满足自住,省下的钱用来补课。北大地的保值也挺好,从来也没低于大盘。只要孩子能考上十二中或二中实验班,那未必比在东西城成绩弱。

5、这我没什么建议,适当降低些要求吧。这要求不是500万的,800万都未必能满足。在这种行情的时候,要求过高的结果基本就是什么都买不到。现在北大地都动不动7/8万了,再过几个月指不定什么行情呢。没有明确建议,适当降低要求吧。

而且也提醒一点,这几年的学区房保值大概率没问题,但过了2023年就不好保证了。京籍入学人口大量减少,学位和老师教室却是增加了就不好凭空消失的。供需逆转之下,学区房的价格谁也说不好。别对保值的期望值太高,还是以孩子的学业为主吧。仅供参考。

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