北京买房：专家帮你理清思路，购房建议183

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

章哥，我把禄米仓的学区房卖掉了1000万左右，想买一个商品房，不考虑自用，主要考虑是投资，请您给一个建议。我自己考察了大西洋的湖畔雅居，还有阳光上东、北纬四十和乔丽晶等项目，您或有更好建议吗？谢谢您

回答1：

1、那相对来说就是北纬40更合适一些了。

2、阳光上东是老牌豪宅，自住很合适，但这些年的升值不太好。这和项目本身的关系不大，主要是板块没有周边的望京等地受追捧，所以影响了升值。这都甭比这些年的价格走势了，没意思。现在是能放在一起比较了，倒推到十年前都没有可比性，价格相差太多。

和乔丽晶是老牌公寓，外销的，一期的价格我忘了，反正二期东方之子是3000美金。而且那会儿的汇率高，1比8以上，折合人民币2万多。都不说这些了，欺负人。奥运会横盘期的时候这里还是2万，和阳光上东的价格差不多，南边的芳园里也就1万出头。那今天都甭和别的板块比了，和周边相比是不是也差的有点儿多了？

当然以后都有可能翻盘，只不过除非是有学区利好，否则北京还没有先例。这种产品在酒仙桥很多，都这种情况，谁也不知道什么时候触底反弹。

3、湖畔雅居没毛病，升值什么的挺好。只不过是北纬40度还是新区，周边待建土地太多了，比成熟板块发展快的可能性大，所以相比较之下这里算合适。

4、其他的不好建议，哪儿都在涨，我也不知道哪儿有房，价格是否合适。这还是自己看吧，这种行情之下不敢推荐什么。仅供参考。

提问2：

章哥你好，自己在西城广安门地铁站附近工作，想买一套2室或3室，预算600万以内，靠近地铁沿线的房子，出行最好能在50分钟以内。目前自己看了一些丰台地区的二手房，三环新城、彩虹城、远洋自然、丰益花园、丽泽景园、珠江骏景等。虽然丰台学校不怎么样，但还望章哥能从出行、教育、小区品质方面考虑给个建议，如果有其他小区推荐也行，十分感谢！

回答2：

1、综合考虑，那就首选远洋自然，次选丰益花园吧。

2、三环新城是经适房，标准的自住型产品，保障性住房从居住讲性价比高，但投资的排序靠后。学校是教育学院丰台分校吧，名字太长我没记住。成绩在丰台中等，没太注意过。

丽泽景园是三定三限房，等同于安置房，也是自住型小区，同样不太适合投资。这种小区都差不多，保值升值的最好成绩就是跟随大盘，不可能超过，否则就失去价廉的优势了。

丰益花园也是老经适房，最早的一批，质量好。学校也不错，小学一小分校。中学没注意，好像是八中吧，不太清楚。这里的房龄老了，但从保值讲没什么劣势，不会落后，当然也占不到便宜，普通小区。

珠江骏景的学校早就建成了，十多年了，但教委不收，没听说确定什么时候开学。现在是西罗园小学吧，中学不知道。骏景的房子挺好，但这地段有点儿太好了，商业氛围过分浓厚，弄得社区一般，保值升值受到很大影响。曾经的南城第一豪宅，现在价格还不如四环呢。这几年是整改了不少，但价格走势还没太大变化，看之后吧。

3、彩虹城和远洋自然在保值上差不太多，远洋稍好一点儿。但彩虹城的学校我不清楚，好像是十八中嘉泰的民办校，公立的不知道。远洋的学校是小学一小分校，中学十八中金润，在丰台算不错的。

4、总之吧，综合考虑首选远洋自然，各方面相对合适。其次是丰益花园，除了老了点儿也挺好，前两年好像刚做的维护，周边公园的环境也挺好，买的话选板楼吧。其他的没推荐的，不知道现在什么行情了，懒得看。这种时期行情不稳，也只有中介才有真实房源，还是问他们吧。仅供参考。

提问3：

章哥，本人名下有一套父母给的开阳里商品房，150平值800左右，手里有800左右。想问您一下：开阳里不太喜欢自住，环境不好太乱，租金9500，比较低。想买一套自住房。新盘旧盘都行。比较犹豫，不考虑学区房，希望保值。

1、留有开阳里，买一套房，两三居都行，位置在东边或者东南东北都行。喜欢六层板楼小区环境稍微好一些的有没有小区推荐？

2、卖了开阳里，买一套1500万左右的好房子。有没有能推荐的小区？

3、新楼盘有没有质量好一些的小区？

回答3：

1、开阳里，如果不自住的话留的意义不大。

地段可以说非常好，但当年的规划设计实在不怎么样，简单说就是没拿老百姓的居住当回事儿。都2000年之后了，用的还是80年代的理念，目的就是多塞人，连公园绿地都没给留什么。

挨着南站可以说交通方便，但谁家没事儿老坐高铁出门啊？这种配套都是伪配套，根本用不上，还弄得坐地铁也不方便。综合因素吧，导致紧邻二环的小区，竟然还没南四环东五环的价格高呢。

这些年反正输了一些，将来也很难说能赶回来。这套房面积又大，租金上不去，而且出手也不容易。除了自住，其他都不算太合适。

2、自住用房我不好推荐，还是凭喜好自己选吧，然后问我保值性什么的倒行。如果注重保值，那就以东北方向为主，东南沿线除了亦庄，其他也不好选合适的。朝阳这么多年也不注重东南，不好说什么时候能真正开发。

3、新楼盘，难的就是找质量好的！这几年和以前不一样，过去是不限价，至少不严格，开发也就有做好品质卖高价的动力。而近三两年不同，价格限制太严，开发商在赚不到钱的情况下，不太好保证质量。

我现在也不知道哪儿的质量好，不好找。理论上单价10万，总价千万起的都应该不错，毕竟建安成本占比低。这也先自己看吧，我几乎都没怎么去过，不敢瞎推荐。

真要注重保值就踏踏实实买二手吧，出租的时候也划算的多。以朝阳四环外和海淀五环外为主，板块中品质好的商品房基本都能做到保值，有的还略超大盘。比如看清河西二旗，朝阳的四惠朝青望京新北苑。

4、这有需求就尽快吧，北京都涨了快一年了，手慢的话弄不好买在山顶。卖房后也得尽量缩短空白期，免得踏空。仅供参考。

提问4：

章哥，首付160-180，月供两万以内，总价400左右，两居室。工作地在昌平和国贸，倾向于二手，预计今年内买房，主要考虑投资或者保值，可以不自住，最好周边有学校，孩子可以落户。目前考虑在回龙观西三旗买个两居室，可以保值和自住，但也看了潘家园劲松和丰台蒲黄榆附近的老二手房。目前不知道哪种思路是合理的？哪个区域是最好的？有无推荐和建议？

回答4：

1、刚需上车，我一般建议是先买二手的上车，更容易做到保值，将来置换不吃亏。

2、但你这方案可有些理想化了。180万买400的房子差不多，但这首付里包括了税费没有？常规讲是应该预留出至少20万的，做好资金方案。

另外就算能买到400万的，西三旗和回龙观买两居可不太容易。西三旗这价位的老房居多，未必好贷款。回龙观的户型偏大，这价位的基本是没什么好户型了，朝向也未必合适。南三环这价位的弄不好更老，而且塔楼的可能性大，保值性略弱。

所以你这方案的期望值不低，看房时最好把资金量告诉中介，让他们去匹配房源。更要根据具体房源算账，别轻易交定金和签约，免得受损失。

3、能买在西三旗当然更好，保值性大多数都挺好。而且毕竟是海淀，就算是学区质量不提升，学籍也是相对合适的。其次就是回龙观呗，普通的生活居住区，这么多年也是一直跟随大盘的，大多数都是不吃亏不占便宜。南城这价位的不好买到合适的，基本都是适合自住，保值一般的，次选吧。

4、没什么推荐的，年内买房，弄不好就是年底，指不定什么行情呢。如果有需求就尽快吧，到现在为止还没看到明显下跌的迹象。你这资金不算高，期望值却不低，再过几个月或许更不好买到。仅供参考。

提问5：

章哥，麻烦您帮忙分析下我家买学区房的情况，给点建议，我们现有条件和需求如下：我家娃23年上小学，打算在西城、东城或者丰台，买一套能上好学校的房子，同时四口人自住并保值。是换房二套，房子总价约500万，需贷款时间长，额度大。西城陶白片区去年实地看过，跟去年同期比较已经涨了100万了，恐怕不好上车了。

即使买也是对应多校划片渣小和不好的初中，同届人数高峰孩子考学竞争大，而且面积小，居住质量也没有了。东城上班时间单程多费20分钟吧，学校也不怎么好，就是居住品质能好点吧。丰台一小附近面积够用，小学初中可以，但房子老，高中只有一所。纠结房子选在哪里呢？麻烦指导下。

回答5：

1、东西城或丰台，这差距大了点儿吧！而且这要求也偏高了，500万的总价，要好学校，4人自住（三代人吗？），还得保值。而且还是2023年入学，北京有史以来的最高峰期，难度较大，不好做到。

2、500万在东西城能买到房，但基本就是占坑儿房。陶白就算能买到也未必好贷款，这价位的全款居多，而且不适合家庭居住，基本都是老破小。广外能相对好些，试试吧。但这学校可算不上多好，基本就是占西城学籍为主。

而且提醒一下，西城的这次教改对德胜月坛等顶级学区不友好，但却相当于把家长赶向了其他学区。在西城的总体价值没有降低的情况下，其他学区有可能房价上涨，商品价格是由供需关系决定的。

广外学区虽然算不上多好，但也没什么降低的可能，没这空间。所以做好准备，有可能在近期更不好买到了。

3、东城也差不多，500万在龙体东崇前也就是个一居室，还不容易。老房又不好贷款，满足不了要求。永外倒是能买到，学区却质量一般，只是传说要提升，说不好能有多大帮助。

4、你们的要求略高，丰台也不好满足。北大地全是老房，带电梯的都少。学校来讲只能说一小五小很好，二中不错，进入十二中的概率也大些。

简单说吧，如果孩子的天资较好，学习也努力，那在北大地合适些。好歹房价相对低，能满足自住，省下的钱用来补课。北大地的保值也挺好，从来也没低于大盘。只要孩子能考上十二中或二中实验班，那未必比在东西城成绩弱。

5、这我没什么建议，适当降低些要求吧。这要求不是500万的，800万都未必能满足。在这种行情的时候，要求过高的结果基本就是什么都买不到。现在北大地都动不动7/8万了，再过几个月指不定什么行情呢。没有明确建议，适当降低要求吧。

而且也提醒一点，这几年的学区房保值大概率没问题，但过了2023年就不好保证了。京籍入学人口大量减少，学位和老师教室却是增加了就不好凭空消失的。供需逆转之下，学区房的价格谁也说不好。别对保值的期望值太高，还是以孩子的学业为主吧。仅供参考。

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