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走到了十字路口:广深楼市扛不住,佛山楼市饿不死

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来源:淘房志

经过不断地重锤,深圳、广州这两座城市,这一轮汹涌的行情已经宣告结束。

而此时,板块轮动的规律似乎被打破了,因为佛山也在调控,T卡收紧、房贷利率不断上调。

那么, 佛山行情真的中断了吗?

深圳行情,从19年8月到21年2月,历时1年半;广州去年5月开始,到现在有1年时间。

佛山行情,1月启动,但真正开始其实是3月份,也就是到现在才火了三四个月,其中还包括疫情期间停摆了了1个月。

佛山还有机会吗?

另外,佛山一些板块,在短短一年时间里,出现了30%—50%的可观涨幅。

接下来,佛山应该关注哪些地方?

为了解答上述问题,今天我们就来捋一捋深圳、广州这轮汹涌的楼市周期,以及佛山接下来的楼市机会。

上海、深圳、广州被干趴了

佛山楼市,接下来怎么走

价格上动刀子,最为致命。

2021年7月9日,上海市房管局召开规范二手住房房源挂牌管理会议。会议明确,在本市已实施房源挂牌核验的基础上,增加价格信息的核验,没有通过价格核验的房源不得对外发布。

7月12日,上海所有挂牌的二手房基本已经完成了价格核验,7月18日把超过限价的高价房源统一下架。

上周上海挂牌二手房是3.1万套,现在只剩下1.7万套。


根据透露出来的信息,这次上海价格核验,针对豪宅和高单价的限价非常严格,基本上打了6-7折。

高单价的房子在贝壳找房基本都被下架了,比如瑞虹新城的房子,一套都没有了。

天凉好个秋!

风很大的时候,道路旁的大树被吹得直不起腰,有的甚至被连根拔起。

今年2月,深圳出台二手房指导价,住建局公布了全市3595个二手小区的指导价,不少热门小区价格几近“腰斩”。

深圳楼市,被浇了几盆冷水。

尤为明显的是,深圳房产中介的无奈和挣扎,政策出台仅1个月,就已减员3000余人,一些中介门店也陆续关门。

有消息称,贝壳4月已关掉了旗下深圳50多家店。

深圳楼市,熄火!


过去10年楼市,广佛都在紧跟深圳。

2021年4月,广州发布新政,外地人才购房和二手交易遭遇暴击。外地人才(一年社保)+3年限售+9区免增值税2年变5年。此外,新房开启限价。

广州调控来了,随后,广州楼市被干趴了!

6月份广州二手房成交仅7794套,环比下跌26%,同时也是一年以来新低。

缺货半年,概念强劲的老黄埔,城光、中鼎开盘都没秒空,碧桂园连夜抢跑越秀星汇文玺。

而价格,只是去年的价格。

至此,广深楼市,凉凉了!

而这一轮广深行情结束,都是伴随着政策的严控。

那么,佛山楼市呢?

有观点认为,佛山也入冬了,很多业主还没反应过来,准备漫天要价,市场已经转向了。

但要知道,现在广深还有东莞,都堵得死死的,尽管吃了一记闷棍,“深圳客”、“广州客”的购买力还在,热钱必然会找到其它出口。

这个出口大概率还是佛山。

接下来,佛山会交出什么样的答卷?欢迎大家留言讨论。


2019年8月到2021年2月

历时1年半,深圳楼市凉

公元2019年8月18日,深圳建设先行示范区的意见出台。

深圳迎来了罕见的超级政策大礼包。

随后,深圳楼市明显升温:

1)当时深圳4盘齐发,销控表全线飘红,粗略计算销售金额高达百亿;福田中心一个豪宅项目,2000万大户型全部卖完。

2)看房量明显回升,外地客积极入场;本地客看房一年多的,也在出手。

3)二手房成交量周均1500套突破到2000套;二手房业主挂盘回调5-10万,多则30-50万不等。

4)开发商推盘节奏加快,卖了几年的“旧货”再次放盘。

2019年11月11日,深圳宣布取消豪宅线后,之后楼市完全被点燃;尤其是受前海发展利好的片区,已经“一房难求”。

光明普遍卖到5万+,抢都抢不到;宝安新盘卖的很火,甚至无房可卖了。

8000万的房子说秒就秒,几乎一分钟卖一套;各区学位房都在涨价,去到23万/平。

“史诗级”土拍,一日揽金223.84亿……

公元2020年,一场突如其来的疫情,让2019年狂飙突进的深圳楼市按下了暂停键。

然而,深圳楼市的每一次危机,深圳楼市的每一次暂停,其实都是数年一遇的“黄金坑”。

于是我们看到,深圳西部涨完中部涨,中部涨完东部涨,中间还夹带着西部和学位房的多轮追涨。

沙井中旬7万+,年底就8万+了,有人鼓吹2021年沙井要10万+。

譬如博林君瑞,2018年开盘均价4.4万/平,去年中旬成交价约7.5万/平,到去年底挂牌价普遍8万出头。


来源于链家,截自2020年10月

2020年7月,深圳8大部门联合发布了715楼市新政,落户买房变成落户3年且社保36个月才能买房。

火热的楼市微凉,但是深圳在调控之下,依旧上涨20%,不愧是深圳。

2021年2月,深圳发布二手房指导价,严查经营贷,成交量大跌,深圳彻底哑火。

6月份深圳二手住宅成交2575套,环比下滑15%,同比大跌76%。

深圳中介在忙着关店,忙着离职,忙着转行,不愿再死磕楼市。


从19年8月到21年2月,历时1年半,深圳这轮汹涌的超级行情宣告结束。

现在深圳市场严重不足,“政策不松动,按照这样的状态,起码这一两年整个二手房市场都会是现在这样冷冷清清的状态……”

用部分深圳中介的话就是,得熬着呗,熬不住了就回老家。

2020年5月到2021年4月

历时近1年,广州结束

2019年12月13日,南沙区政府出台新政:

具有本科学历以上的人才,在南沙区范围内购买首套商品房,不受户籍、社保和个税缴存限制(在广州市内已购有首套商品房的除外)。

直白地讲,对本科以上学历放开限购!

被“压抑”很久的南沙楼市就像一个火药桶,被新政给点爆了,市场掀起一番波澜。

深圳投资团连夜前来扫货!


不过可惜的是,这一轮行情被疫情黑天鹅生生打断了。

2020年5月28日,平地一声雷!黄埔人才住房细则出炉——

半年社保+本科学历,就能在黄埔购买一套商品房。

随后楼市回温,土拍红出圈,开发商争抢,系统都被围观崩溃。

2020年7月,深圳楼市“挥刀自宫”:限购、加税、豪宅线...

刀刀致命,斩断无数高杠杆短炒投资客的野心。

出台的细则,更将“离婚大法”的漏洞给彻底堵住。


深圳热钱涌出,广州楼市彻底点燃。

回顾下南沙恒大阳光半岛首开认筹,什么叫人人人人人人人人人......

据销售中介表示,由于人太多,现场售楼部门口的双向8车道马路都已瘫痪。

其中就有很多粤B的车。

当然,真正开启广州行情的,是珠江新城打破了大家的价格想象。

中海花城湾,2020年5月份是10万出头,然而到了11月份,中海花城湾一套93㎡南向三房,居然以总价1438万成交了,单价高达15.46万,再次刷新珠江新城中区价格天花板


总的来说,当时半年时间,珠江新城、天河北、金融城、奥体……相对热门的几个二手房板块,品质较好、或刚交付的次新房,价格几乎是以燎原之势上涨。

有媒体统计,广州这一轮行情,珠城涨了60%,海珠东和客村50%,黄埔50%,海珠西30%,万博30-40%,南沙30%,越秀10-20%,荔湾白云10%,从化花都基本没涨。

从化花都:有句话不知当讲不当讲……

2021年4月后,广州打出一套组合拳,广州楼市宣告熄火:

1)发布新政,严控外地人才购房和二手交易。外地人才(一年社保)+3年限售+9区免增值税2年变5年。同时,新房开启限价。

2)并且广州十三家主流银行,已有八家停贷二手房,剩下继续审批的难度剧增,需要半年以上的放款周期。

3)社保资格审查很严,没有缓冲期,只要是新政当天社保不足半年,不管有没有网签,也不管有没有交付定金,一律不给过户。

近日广州限价规则又改变了,早前有卖过的项目,接下来,要卖都要降价3%。

之前重仓的朋友,会不会因此站岗?

广州的推货节奏会不会收缓?

2021年3月开始

不过火了3、4个月

敏感的投资者,看见佛山的价值,最早是在去年的3月份。

当时疫情得到控制了,紧随着佛山放大招了,3月20日起,中专学历就能买房。


当时就跑步进场的朋友,应该都大赚了一笔。

这也是佛山新一轮周期最早的信号。

然后到了5月份,佛山有了起势的苗头,当时千灯湖保利天悦成交价“破5万”,紧随其后,三山新城迈入3万+。

而佛山周期启动,是在今年1月份,当时链家成交的一张单子,成交单价4.8万/平,加上税费不含中介费单价突破5万/平,点燃市场,释放出极为强烈的入市信号。


千灯湖启动后,周边的三山新城、平洲、北滘、陈村价格不断上攻。

三山冲到4万8左右了,据说现在要冲5万了;陈村今年3月份,价格直接拉到3万多;北滘新盘价格均拉升了几千不等。

但是到现在,似乎佛山后劲不足了,我们跟楼盘的置业顾问、策划沟通时,也有人认为市场真的冷下来了。

那么, 佛山行情真的中断了吗?

深圳行情,从19年8月到21年2月,历时1年半;广州去年5月开始,到现在有1年时间。

佛山行情,1月启动,但真正开始其实是3月份,也就是到现在才火了三四个月,其中还包括疫情期间停摆了了1个月。

所以,保守估计,佛山还有一半的路程要走。

虽然目前佛山也在收紧,譬如说T卡,房贷利率等等,这也是导致大家普遍看空佛山的核心原因。

但是参照前面讲到的深圳、广州的调控力度,佛山的不过是毛毛雨。

现在广深投资客手里的热钱,正在不断寻找出口,佛山堪称不二之选。

毕竟,哪里政策宽松,就买哪里。

更何况,佛山的实力也是非常强劲的。


淘房志创始人顾洪波讲座

《深度解析:佛山房价上涨的隐秘逻辑》

同时,顾总也对佛山后续行情做出了以下预测:


淘房志创始人顾洪波讲座

《深度解析:佛山房价上涨的隐秘逻辑》

佛山楼市的核心机会点:一个是豪宅,以千灯湖片区为代表,另外一个是临近广州板块。

还有一个就是学区房,为什么千灯湖现在房价这么贵,因为它又是豪宅,又临广,又是学区,所以千灯湖是几个因素都具备。

佛山现在的学区房的价值还没体现出来,因为佛山最牛的中小学很多是私立学校,这和深圳是不一样的。

佛山现在在大力发展公立学校,所以佛山的公立学校的学位房一定会出现爆发,我们不太清楚爆发的时间点具体是什么时候,但是我觉得一定会爆发。

此外,我们还认为,有两个洼地板块值得重点关注:

1)佛山新城,尤其是这里的新房,绝对算得上是洼地,比如一些新房价格不过2万45,但是二手也去到2万56。

2)祖庙板块的二手房,大家可以重点看下岭南天地周边的二手房。

以上,共勉。

你如你有置业的问题,欢迎探讨!

· 本文已完 感谢阅读 ·

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