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桂林新区楼市下半年还有多能“打”?最权威分析来了

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居桂林7月重磅策划

“2021年楼市半年报”系列报道九:临桂房协会长访谈

一边是热火朝天——桂林新区开发建设进入提质增速的新阶段,一边是严寒逼近——精准调控下,三四线房地产市场整体降温态势明显。

2021年上半年,曾一骑绝尘的临桂楼市,也没有逃过行业收缩、横盘调整的“宿命”,整体呈现“量跌价稳”的市场态势

在这背后有着怎么样的玄机?针对大居梳理的三个热点问题,桂林市临桂区房地产行业协会会长康惠民给出了这样的答案。


临桂房协会长康惠民介绍上半年片区楼市情况


“量跌价稳”,临桂楼市还是市场宠儿吗?

2020下半年以来,相关主管部门持续通过金融“遥控器”,收紧了金融“供血”的口子,特别是重点打击首付贷、经营贷流入房地产市场,以深圳、上海为代表的热点城市首当其冲,这股风潮也逐渐蔓延到了三四线城市。

据介绍,今年上半年,临桂片区的商品房成交约78万平方米,同比下滑近 40%;上市约45万平方米,同比下降超过 60%;同期的销售均价则为5823元/平方米,同比上涨了 2.27%。


新区核心区实拍图

“总体来讲,临桂房地产市场也受到行业整体调整的影响,外地客户的投资和旅居需求被遏制,本地客户观望情绪也在一定程度上加重了,市场横盘调整特征非常明显。”康惠民表示。

在他看来,片区楼市半年的成交量同比大幅缩水,当前市场情况比较严峻,各楼盘都面临着比较大的销售压力。

与此同时,市场的供应量也在大幅度减少,各楼盘应对市场横盘态势的心态比较谨慎,同时也有信心不足的心态,从而主动放缓了开发节奏、延缓了新品上市。

而随着半年统计数据的尘埃落定,价格稳定成为了片区楼市发展的重要特点,这也意味着临桂片区依然拥有相当高的市场认可度。


临桂楼市实拍图

他说:“平均成交价格略有上涨,说明临桂房价并没有大起大落,持续保持了总体稳定的态势。而市场传言的‘价格跳水’情况,只是极个别项目的短期促销行为。”

在持续横盘的情况下,临桂一些项目纷纷开展“一口价”“年中回馈”等形式的营销策略,进一步加大了促销力度。房价在一定范围内略有回调,但总体来说还是比较稳定的。


临桂楼市实拍图


“区域分化”,片区楼市内卷防不胜防?

“新区开发前期,主要集中在世纪大道和西城大道两条主干道周边,后来逐渐也完成了万福路、万平路以及山水大道周边多个核心板块的建设。现在,新区还在继续拉大框架,正在往北部旅游商务板块以及南部的产业园区延伸。”

作为一名最早参与新区建设的地产人之一,康惠民见证了新区开发十余年的历程,而在这半年里,片区开发多点发力,片区楼市也呈现更加明显的分化趋势


临桂万达广场实拍图

一方面,市、区两级政府的工作规划中,都明确了进一步加快新兴片区建设;另一方面,从销售价格来看,核心片区和新兴片区逐渐出现了超1000元/平方米的价差

“片区楼市呈现不同产品、不同价格的供应态势,实际上也更有利于置业者的选择。”从这一角度来看,“区域分化”实际上给市场带来了更多的产品和价格选择,是市场良性竞争的一个表现。

从上半年活跃项目情况来看,目前新区核心区域均价仍然保持在“6”字头,而外延到周边新兴区域,不少项目上半年的销售价格集中在“4”字头这个区间。

随着市场整体容量从高速提升转入相对平稳提升的阶段,不同片区的开发价值会有不同的体现,康惠民也对今年下半年之后的片区楼市发展表达了自己的看法。


新区核心区实拍图

“新区的建成区集中在机场路以南,政府各职能部门以及各种商业配套、医院、学校也大多汇聚在这片区域,生活氛围已经日渐成熟。但当下,特别是新区建成区这片区域可开发土地已经所剩无几,向北才有大量的、可供开发的土地资源。”

康惠民坦言,未来临桂的土地供应也主要集中在北片区,对于房地产开发企业而言,也要了解这一趋势,做好战略布局和把握进驻机会。


临桂北片区实拍图

“新区红利”,还能继续支撑临桂楼市吗?

与新区建设开发共生共荣的临桂楼市,走过了高速增长的十年黄金时代。这样的“快速增长”态势,却因去年以来的疫情影响以及政策调控,在今年上半年戛然而止。

“目前,临桂房地产行业面临的外部政策环境和内部市场情况都比较复杂,短期内并没有明显利好信息释放。”康惠民表示,市场处在调整周期,这个情况很可能会继续持续很长一段时间,大家必须对这个情况有清醒地认识,正视当下问题、不能盲目乐观。


临桂楼盘售楼部实拍图

虽然从整体来看,房企放缓了开发节奏,但是整个片区市场的潜在供应量依然很大,在售数量和集中度在桂林各城区中都居于首位,依然是桂林楼市的主战场。

多年以来,新区发展一直处于“被质疑”的状态,不少人更是通过各种方式“抹黑”新区楼市。

但新区拓荒者们,用实实在在的宽阔大道、人气小区、城市地标等予以回应。“十年一座新城”,显然是个了不起的建设成就。

历经十余年的发展,新区建设逐渐进入了提质增效的新阶段。

从着力扩大建成区域,到坚定“产城融合”发展理念,基础设施建设更加侧重服务于居住人口所需,为片区宜居价值提升打下了坚实的基础。


桂林华为产业园实拍图

从直接地导入常住人口,到有针对性地吸引高端人才,由此带来的人口结构变化和居住需求变化,也将给临桂楼市带来积极的影响。

新区的宜居优势在于配套项目的多以及建设速度的快。而随着新区核心区域板块基本成型、城市主导产业相继引入等利好的带动,还将吸引更多的本地改善客群、外地旅居客群以及商务需求性质的购房者迈入。

“此前五年,新区增加了约20万人,这也符合政府‘建设新区’‘疏解老城’的战略发展要求。从具体情况来看,综合上半年的交易总量与其他几个主力供应区域的比较,新区依然占据了最大的市场份额。新区依然是最能体现桂林城市宜居价值的片区之一。


新区CBD实拍图

康惠民表示,协会也将致力于“协作共赢”的工作思路,做好行业政策的引导和服务,整合各方资源、加大新区价值宣传,特别是对外宣传,积极树立市场对新区发展的信心,为行业复苏提供有力支持

“我们也要看到当前的一些市场机遇和临桂未来的发展潜力。临桂是桂林新中心,建设成就有目共睹,城市面貌焕然一新,各种配套也趋于完善,居住环境不断提升。这些都给未来临桂房地产发展带来了巨大机遇。”

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作者丨凌霄

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