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被转让记录束缚的成都“刚需”

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“首付比例终于降了!”

就在上周,继5月28日发布第一批二手房指导价及购买二手住房(再交易住房)办理住房公积金贷款的相关事项之后,成都住房公积金中心再次出台了《关于调整再交易公积金贷款相关事项的通知》。

其中,除了进一步明确了此后购买二手房办理公积金贷款额度的标准外,最重要的一点就是取消曾于2019年发布的“所购再交易房楼龄超过10年的,最低首付款比例相应提高10%”的规定


“虽说只少了那么一层,但不管怎么样,对于我们普通的购房者来说多少也还是能够减轻那么一点经济负担。”

老话说得好,蚊子腿再少,也是肉!

然而,正当辣妹儿准备慨叹咱们成都在“楼市调控”上越来越“因地制宜”的时候,却无意间在问政四川上看到一则由匿名网友发布的有关于“成都刚需购房者无资格房交易记录时间问题”的留言。


大概的意思就是,不明白当年为什么会将2016年10月1日以后没有房屋交易记录设定为确定是否拥有成都刚需资格的重要参考标准?

同时他自己之前也因为刚好在该规定发布(2018年3月31日)之前将原来购买的唯一一套老破小住宅出售,导致在此后长达近3年的时间里,空有“刚性置业需求”,却无“刚需资格”。

最终无缘一众“刚需优先”的高性价比项目,只能租房居住。

事实上,像该位网友所反映的,虽然当前名下无房,却因各种原因导致在2016年10月1日之后有了转让记录,无缘获得“刚需优先摇号”资格,最终只能沦为租房一族的情况还有很多。

甚至,还有网友反映发现即便身边出现了很多的“伪刚需”,自己这样的“真刚需”却依然深陷“摇号难“、“买房难”的囧境。



1

为什么会划定这样一条时间界线?

在相关主管部门针对这些网友所反映情况的回复中,我们看到这样一句话:

“自2016年10月1日以来无住房转让记录”,目的是落实中央关于房地产市场调控目标不动摇、力度不放松的要求,保持我市自2016年10月1日以来住房限购政策的连续性和稳定性,防止个别购房人通过转让个人名下已有住房变相成为无房家庭。”

至于为什么会选择2016年10月1日这个时间点,回复中只有这么一句描述——落实中央关于房地产市场调控目标不动摇、力度不放松的要求,保持我市自2016年10月1日以来住房限购政策的连续性和稳定性

与此同时,在当时发布的那则《成都关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》(成房发〔2018〕35号)》(以下简称“通知”)中,还对此后的成都刚需优先摇号排序选房、购房资格划定了另外1条红线。

即,在该份“通知”中明确了可以享受刚需优先摇号排序选房的对象将以家庭为单位的进行界定。

具体来说即夫妻+未成年子女;或达到法定结婚年龄且单身以个人为居民家庭(男22岁,女20岁)。

很多刚满18周岁的购房者使用刚需资格购房时,登记系统提示不符合要求或审核没有通过的根据也是这个。

另外,也对前面提到的家庭成员在本市行政区域内(大成都)名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录中的“转让”行为做了明确的界定——

主要是指买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为。

而“自有产权住房”是指登记在购房人名下已经取得权属证书的住房(农房除外),或已经购买(包括订购、拟定合同、网签备案)尚未完成权属登记的商品住房、二手住房、经济适用住房等。

简单概括一下,即咱们成都的“刚需资格”是以家庭作为单位进行考核。

而这里的家庭可以是以婚姻关系为单位,就是以“结婚证”作为物证。

也可以是成年的单身个人为单位的。

换句话来说,当初划定这么一条“红线”的目的就是为了防止因为个别投机人员的炒房行为,导致彼时的成都楼市热度过高。

2

该政策实施后,成都楼市的变化

毫无疑问,经过3年多时间多轮调控政策的干预,成都楼市已经取得了显著的调控成效。

其中,更是不乏有调控作用远大于“自2016年10月1日以来无住房转让记录”这一条规定的。

诸如不断加强并收紧的房贷政策,尤其提高首付和不断攀升的贷款利率。

之前公布的贝壳研究院统计的72个城市房贷利率中,成都的房贷利率是全国也算得上是名利前茅——比一线城市和大部分的新一线城市的利率都要高,成都首套房贷款利率为 6.13%,二套房为 6.27%。


不仅如此,相应的放款周期也被延长——新房普遍放款周期在半年左右,二手房更是有过之而无不及。

还有最近,通过在集中土拍中,以限地价+限房价,锁定未来两年房价以及发布两轮二手房指导价这两大“降温措施”,所释放出的“捍卫房住不炒”,“保持成都楼市稳定”的坚定态度,其功效也都远超于当年的那条“刚需红线”。

除此之外,就连曾经同期出现在“优先摇号刚需资格”中的,为了严防“为买房假离婚”的那条判断标准都设定了“夫妻离异的,购房登记时离婚应满2年”的期限。

唯独这个“2016年10月1日无住房转让记录”的“刚需认定标准”还是一成不变。

以至于急的一众购房者们不停的开动脑筋,提出了诸如通过将名下无房并且购房登记报名截止日期前2-3年内无转让记录,或是将无房屋转让记录的查询时间调整为滚动时间以及增加“无房资格”等方式来进一步细化当下的刚需和普通资格认定。


然而,即便如此,在最近一次的官方回复中,辣妹儿发现除了提到为了贯彻落实中央、省、市关于房地产市场调控相关要求,促进我市房地产市场平稳健康发展。曾在2020年11月24日,市住建局、市司法局联合印发了《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》(成住建发〔2020〕398号),明确了我市商品住房公证摇号排序的选房规则。


以及2021年5月7日,为进一步规范我市房地产市场销售秩序,曾会同成都市市司法局再次联合印发了《关于进一步完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的通知》(成住建发〔2021〕110号),进一步优化了我市公证摇号排序选房规定,堵塞了开发企业退出房源自销漏洞,维护了公平公正的市场环境,合理支持了普通购房家庭购房需求。

外加那一句来自当年那份《通知》中的解释和“将按照国家、省、市房地产市场调控要求,科学分析,积极研究,继续保持我市房地产市场平稳健康发展”以及“希望广大民众对此工作理解和支持”的表述外,再无任何针对网友建议“调整刚需资格认定标准”的明确回复。

3

到底还有没有盼头?

在这个问题上,辣妹儿觉得倒没必要那么悲观。

这不,就在近期新华社发布的《中共中央国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》中,已经明确提出将要求地方政府实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。


虽说,明面上是专门针对“三孩”的配套支持措施,且暂时还没明确提及具体的优惠政策。

但结合目前大部分业内专业人士的分析来看,预计大概率会促使各地降低部分购房的门槛。

尤其是对于部分在首套房、二套房等界定存在比较严厉情况的城市,也将存在较大的调整空间——对诸如咱们成都这一大批因为家庭人口增加,急需换房,而被误伤的“刚改一族”,无疑将是极大的利好!

除此之外,更重要的一点就是,前面已经提到过的,成都的公积金贷款政策已经根据当时市场的实际情况出现了调整。

这也说明,咱们成都的主管部门并非没有听到大家的声音,没有看到大家的难处。

现在既然已经开了头,相信,后续的调整也会陆续跟进。

只不过,需要一点时间。

辣妹儿相信,这一次应该不会让大家等太久了。

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