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熬不住了!杭州开发商宁损5000万也要退地,暴露太多楼市真相

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整个房地产圈都在讨论一个新闻:


杭州出现集中供地以来的首次退地,5000万保证金打水漂。

看到这,估计你会冒出几个疑问:

1.杭州这么火热的城市,都要退地,杭州楼市的拐点到了?

2.自从实行集中供地后,为了扩大土储,开发商不是抢着拿地吗?怎么开发商宁愿不要5000万都要退地?


宋都是杭州的老牌房企,但其总体规模并不算大,净资产47.5亿元。

不过在2021年5月杭州首轮集中供地中,它却是拿地最多的房企。接连拿下5宗住宅用地,总拿地金额超过50亿元。

其中退的这个地块,就是唯一一宗位于主城区的地块。

那为什么要退地呢?

注意看下边这段新闻,估计你就秒懂了。


封顶29.9%溢价率,楼面价20962元/㎡,21%自持。这都是开发商的死穴啊。

楼面价如此高,该板块限价3万左右,利润空间再度被挤压。

自持比例高,意味着重资产运营,对于现在资金链紧张的开发商来说,显然不是什么好标的。

虽然地块处于网红板块运河心城,新房中签率低,但这么吃资金的地,没有多少利润空间,宋都这么一个小开发商,肯定啃不下。


在杭州拿地,需要面对非常严苛的要求。

杭州房地产的老大绿城在首轮集中供地中就没有拿一块地,并坦言“不后悔”。

滨江的董事长戚金兴曾公开表示:

滨江集团在杭州首批集中供地获得5宗地块,滨江团队人效高、公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大。他希望在这种状况下,努力做到1-2%的净利润水平。

要知道,滨江在杭州的市场占有率可是最高的啊。

如果连滨江也只能努力做到1-2%的利润水平,那宋都宁可损失5000万也要坚持退地也就不奇怪了吧?

从拿地、立项、准备,再到建设、营销,这么折腾一圈,差不多就是在赔本赚吆喝。

所以某种程度上也可以说,现在杭州限价的遮羞布后面,是房企为了市场占有率和名声,以超低利润率,为杭州做“慈善”建房子。


宋都退地这件事,就像一面照妖镜,可以折射出当前这个阶段的楼市真相,我们一一来分析。

1.集中供地,开发商拿地竞争更激烈

集中供地之下,开发商多轮竞地价、竞配建面积、竞自持比例,变相拉高地价顶格成交。

像杭州的首轮供地,首批推出的57宗地块中有41宗达到了封顶溢价,并启动了自持竞争,自持率最高地块达40%。

不仅仅是杭州,上周,佛山中海保利两大央企控诉万科,在桂城土拍中,竞配建保障房面积,从17000㎡,直接跳价到25000㎡,拉高地价。

这些,绝对不是孤例。

集中供地后,会让资金实力强大的头部房企有更大的竞争优势,小开发商想拿地,就只能封顶楼面价成交。

2.三道红线之下,高周转玩不动了,“降负债”最关键

今年房企在融资方面频频受阻,房企的三道红线和房地产贷款集中度监管,让开发商拼了命降负债,之前那套拼命拿地提高土储的高周转玩法,现在已经玩不动了。

退地虽然会亏5000万,但是不退地极有可能把自己都折进去。

现在有越来越多房企的债务暴雷,看似中干的房企,实则底子已经掏空了。休克疗法,是唯一能够将自己从困局中解救出来的手段。

今年销售放缓、资金回流慢、利润降低,已不可避免。

降负债被当作集团第一要务来抓,融资渠道、拿地优势、控制成本,成为重中之重,一旦面临流动性困难,就是生死抉择。

根据一份权威报告,今年已有203家房企申请破产,A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中,近半中小型房企预告亏损。


小房企,如果不审慎决定拿什么地、做什么项目,一旦战略失误,在这样的市场环境下,分分钟死掉。

当然,大房企也不好过,泰禾富力恒大华夏幸福,已经是活生生的例子。

之前开发商把土储和销售排行榜视为实力象征,为了并表,可以不顾利润,这种冒进的做法,无异于内耗。

3.高地价限房价,加剧市场的恶性循环

高价地之下,即使成本控制得再好,也会让开发商利润率降低。

许多开发商最后都会捆绑装修,降标减配,从装修赚差价,最后交给购房者的,大概率是不合格的产品。


自2016年以来,杭州维持了5年长牛,被称为“端水大师”,跑出了完全不输深圳的涨幅。

“万人摇号”、“一二手倒挂”,“抱团涨价”在杭州市场常态化。

虽然现在杭州打新还非常火热,但二手房疲态渐露,除了钱江新城、钱江世纪城和各区核心的二手房还有行情,其他板块都后继乏力。

杭州人民开始面临更大的不确定性,就是行情出现了拐点。

宋都退地,只是一个信号,开发商迫于紧张的市场环境,正视自己的现金流,更关键的可能是对杭州后市,保持谨慎乐观。

毕竟杭州和深圳一样,都是属于高度领涨的城市。

随着政策和金融端的收紧,杭州随时有可能被锤。

地产行业下行,叠加地产行情下行,到时开发商的日子更难过。

这一刻,“稳”是最重要的。

END

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