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今天,谁是上海第一豪宅?

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最近一份“上海豪宅价目表”在朋友圈的中介之间流传颇广,除了让人眼花缭乱的单价,一个数据引起了我们的注意:曾经是上海豪宅代表的汤臣一品在这份榜单中竟然只排到63位。

豪宅对于大众来说像是一个遥远又充满神秘感的话题,但事实上这两年上海的豪宅市场迎来过一个又一个的高潮,有的老洋房甚至以一年一亿的价格涨幅向所有人宣告自己的火爆。我们查询、总结了一些关于上海豪宅的数据,看看谁才是上海豪宅圈里的第一顶流。


01

谁是上海第一豪宅?

在普通人还为了租到一间相对舒适的房间坐在中介的小电驴后面东奔西走时,上海,这座在上个世纪就被称为“中国魔都”的城市,其实一直都有一个堪比比弗利山庄与伦敦西区的豪宅平行宇宙。


在这个兀自茂盛着的小世界里,这些房产一平米的单价可以买下中国其他小城市的一整套市中心房产,每个月的维护费用可能需要几万至十几万,花园、泳池、电影院、高尔夫球场……这些似乎只该出现在电影里的设施与风景就是业主们日常起居的环境。在上海从未停止攀升的楼市里,它们的身价也一天天地翻倍成长着,直到变成一个因为拥有太多个零而让普罗大众看了只觉麻木的数字——反正一亿买不起,好几亿一样买不起。

虽然在普通人看来,大部分豪宅看看价格就可以直接打上“买不起”的标签,但豪宅内部同样有价格鄙视链:入门级豪宅(总价2000-3000万之间)、中等豪宅(总价4000万上下)、顶级豪宅(总价上亿)。那么在这些令人眼花缭乱的豪宅别墅里,到底哪一座才能被称得上“上海第一豪宅”呢?我们根据安居客等租售房屋网站上的最新数据,为大家整理出了一份豪宅顶流清单。

首先我们来看看单价最贵的豪宅,位于静安区新兴“网红街道”长乐路上的道里官邸560以本月挂牌价平均497700元每平方米的价格静静地超越一众耳熟能详的豪宅成为挂牌出售房屋中最高单价的房产。


位于同一条路上的道里官邸299(图源官网)

始建于上个世纪三十年代的老别墅洋房,搭配历史悠久又焕发新生的地理位置,中介真诚地在描述里写下“便宜!价格抄底!这个户型可遇而不可求希望您把握住!”的呼吁,在别墅内部房间、楼梯转角、室外花园的轮播图片不断地变换中,让人很难不克制着心动再数一遍单价和首付的位数。

紧随其后稍便宜些的当然还是豪宅井喷式成交地徐汇区,在乌鲁木齐南路上,每平米单价超43万的老式公寓与每平米单价超41万的洋房并肩而立。历史建筑环绕,法国梧桐挺拔而立,每个从外地满怀憧憬来到上海的年轻人,大概都曾从《小时代》中对这样的场景窥得过一二。


乌鲁木齐南路上的老洋房(图片来源@上海老洋房1843)

老洋房们在单价上一骑绝尘的同时,许多新豪宅则在总价方面占据了优势。“西有檀宫,东有君庭”,相比于十年前每栋楼都售价过亿但早已出售完毕的檀宫,位于浦东东郊别墅内的华洲君庭以总价最低2.8亿的21栋独栋别墅成为上海目前在售的“最贵豪宅区”。

毗邻城市中环,每栋平均占地5亩,21栋别墅均有互不相同独特的欧式装修风格,邻居之间以花园相隔——在寸土寸金的陆家嘴附近,灯火通明的写字楼里的大小公司大概还要为了工位的排布节省出几平方米,华洲君庭内一家的花园就有一千余平。最近在售的其中一栋英国都铎风格的别墅更是开出了8.5亿的挂牌价,产权面积2100平米,地上三层加一层地下室的基本配置,下沉式全明庭院,客厅内挑高8米的空间和四处进口而来的建材,而这已经是华洲君庭区域所剩不多尚未出售的“手快有手慢无”的房产了。


再来看看以面积作为衡量标准,那么闵行浦江万科翡翠别墅一套1028平米的别墅进入了我们的视野:6室3厅1厨4卫,面积比两个标准篮球场还要大。不过大部分位于徐汇、黄埔等区域的豪宅面积都在200平米左右,如果想要买到面积更大的豪宅,富豪们只能将自己的选择拓宽到青浦区。

看到这里,许多读者可能心存疑惑,既然聊豪宅,怎么能不提到最广为人知的汤臣一品呢。不同于底蕴深厚、低调的老洋房和若非关注上海楼市大概不会对之有甚多了解的新兴豪宅区,全国人民都叫得上名字、甚至一度成为豪宅代名词的汤臣一品虽然早已被近年来节节攀升的豪宅成交价甩出了“上海最贵前十名”,但依旧因成就了大众对于豪宅的最初想象而在豪宅榜单上长期盘踞。


曾经的沪上第一豪宅汤臣一品

2005年,汤臣一品以十一万的均价开售。位于陆家嘴的核心地段,占据黄浦江最美的转弯,400至700平米的基本户型,虽然时至今日一套均价一亿元左右的房子在上海似乎已不足为奇,甚至细数汤臣的设计与细节还会有种物超所值捡了便宜的错觉,汤臣一品自有其种种卖得贵的理由。但是在当年均价不到七千的上海房市,11万元的单价中还是一骑绝尘,颠覆了人们对于公寓平层甚至住宅本身的一贯认知。

02

徐汇VS浦东

上海新老豪宅区的PK

聊完了上海豪宅之最,我们再来看看到底上海哪个区能成为豪宅聚集地。从数量来说,徐汇区在这方面取得了碾压式胜利。这里不仅聚集众多教育、文化、艺术、商业、医疗、科研资源,同时还保留下众多历史建筑与文物古迹,兼具了文化底蕴与生活便利。

徐汇区的过往和当今发展让众多千万级别的老洋房交易都聚集于此,而老洋房之所以在单价上“傲立群房”,正是因为供不应求,物以稀为贵。自2004年起,由于现存的花园住宅90%以上已收归国有只租不售,在有私有产权的500-600间老洋房中,产权清晰、维护得当、可供出售的据估计大概只剩下300栋左右。


作为历史的见证者,老洋房穿越时代存留至今,购买者们看重的绝不仅仅是其投资或居住价值,建筑风格、曾经居住者们的家族典故、设计师和建筑师的背景与故事……这珍贵的几百栋房子可以说每一栋都独一无二。购买一栋老洋房更像是买了一件还能使用把玩的古董,更何况这件古董还身处魔都的中心,无论放在前后一百年里,大概都是全中国最宜居的房产之一。种种因素作用之下,徐汇区也变成了上海豪宅最多的区域。

作为金融中心的浦东新区在近几年也迎头赶上。据贝壳研究所的数据显示,2019-2020年间浦东新区不仅在豪宅成交数量上拔得头筹,3000万元以上的豪宅成交量也达到了28套。作为上海的主要的别墅聚集区,九间堂、御翠园等随随便便一栋别墅成交价都在亿元以上。无论是奢华公寓还是中式大宅,在浦东区买豪宅都立刻赠送中国顶尖社交圈。居住在浦东豪宅区,你的邻居可能是各个大型集团公司的董事老板、创业板上新贵公司的创始人,甚至马云、叶立培、戴立康等百亿富豪,浦东豪宅不仅仅是居住环境上的闹中取静,还是跻身商界名流的身份证明。


与普通人买房前要花费数月精心比对思量所不同的是,过往记录中有40%在售的豪宅都在三个月内成交,超过一半的豪宅交易周期都小于半年,如果将期限放宽到一年,挂牌在售的豪宅80%都可以在这个时间段内完成交易。有经济实力购买豪宅的人大概也都拥有超人的果敢与决断力,曾有一套位于古北壹号价值6500万的豪宅,只经历了一次中介带看,于挂牌出售5天后就完成了出售。

但上海豪宅最好卖、出售时间最短的,并非以上提到的浦东、徐汇等热门的中心区域,而是位于上海西北角、交通也相对没有那么便捷的嘉定区。“DT财经”统计的数据显示,在过去一年间,嘉定区所成交的18套豪宅中,有70%在三个月内就完成了交易,其中更是有四套只用了一个月的时间就实现了从挂牌到完售。嘉定区汽车工业发达,众多相关产业的企业高管都活跃在这个区域。然而对比上海其他行政区,嘉定区的豪宅类型房产要远远少于更靠近市中心或自己就是市中心的浦东、徐汇、闵行等地。


上海嘉定区某楼盘

僧多粥少,并且在经历了疫情过后,大概富豪们也突然发现要及时快乐,豪宅早买早享受。毕竟无论打开哪套豪宅的出售页面,详情描述里都是中介声嘶力竭地在喊“便宜”、“划算”、“近期最低价”,此刻就算拿着只能买一平方米的年薪,也会莫名产生一丝急需买入的紧迫感。

03

谁在购买上海千万级豪宅

千万级别、甚至动辄成交价上亿的豪宅显然不是普通人可以随意接触到的资源,那么在巨大的豪宅买卖市场里,愿意为了一栋房子一掷千金的都是些什么人呢?

和大家想象中豪宅的主人总是些颇有资历的中年人不同,从五六年前开始,80后就已经成为了上海豪宅的主流买家。一位豪宅经纪人李小浩在接受“一财网”采访时提到,自己的客户大多来自金融界,主要以80后为主。就算是在2015年,成交价1000万元以上的二手豪宅中,80后买家的比例也占到了40%。

另一个有意思的数据则是许多豪宅都被外地人买走,李小浩遇到的客户里很多都来自温州、宁波、台湾、香港等地。根据链家公布的二手房数据,2019年以来购买上海二手豪宅的买家里,最壕气(成交均价最高)的三个省市分别是宁夏、云南和天津。有人分析之所以上海豪宅很多都被外地人买走,是因为一栋上档次的住宅能在社交场上彰显自己的身份,也能更快地融入上海本地的圈子。不过有钱人的真实想法嘛,我们还是不去妄加猜测了。

疫情显然并没有降低有钱人购买豪宅的欲望,去年年初楼市的低迷甚至在下半年引发了一股豪宅购买狂潮。一名主要负责上海新天地一带的豪宅销售告诉《中国经营报》,上海的豪宅市场成交量和单价相比去年有了明显提升,很大一部分原因在于受疫情影响,积压了一批客户需求,“往年一个月基本上成交10套左右,而从今年开始,门店一个礼拜就成交七八套豪宅。”


上海新天地的豪宅售楼处

豪宅的价格也水涨船高,“以去年新天地的均价,3600万元可以买到280平方米的二手豪宅,但是今年不行,少于5000万元总价房东不愿出手。而大多数购买总价3000万左右豪宅的人,都会选择全款支付。”

名人、明星们同样对上海的豪宅有着浓厚的兴趣,如前文所言,买下一间豪宅很大可能也意味着你有机会和许多企业家、明星做邻居:今年挂牌价25万每平米的华侨城苏河湾里有着郭敬明和刘翔的资产;汤臣一品作为老牌豪宅则受到了黄奕、刘亦菲、小S等众多明星的青睐;上海半岛酒店公寓是许多明星在上海购买豪宅的第一选择,刘嘉玲、林心如等人都被传出过在这里购置房产。去年李佳琦在上海买豪宅的新闻也引起了大家的关注,网传这套豪宅是位于上海云锦东方的顶楼复式,面积780平米,李佳琦为了买下它豪掷1.3亿。

没有上亿资产的普通人也有机会近距离感受豪宅,成为豪宅销售就是其中一条路。许多豪宅销售一天内就会带着客户看十几套豪宅,各种类型的房子都能一饱眼福,这大概也是距离富豪生活距离最近又最遥远的人了。

那么如果普通人没有几千万、上亿的财力来购买豪宅,也不想成为一名豪宅销售的话,还有没有机会可以一览豪宅风采呢?答案是有的,打开视频网站,搜索豪宅主播,不需要花一分钱就能全方位了解众多豪宅的奢华。

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