历史将不断重演，从财政、货币、政策角度看，楼市将轮回2018年？

所有的东西似乎都会在不断地重演，历史会总是惊人的相似，潮流也会反复地轮回。

轮回一圈需要多长时间？可能是几年也有可能是几千年，是不是每一次轮回我们都能抓住，跟以往相似的机遇呢很难说，毕竟很多人都是处于后知后觉的状态。

中国房地产市场的发展也似乎好像在不断的沦为经济学家梁中华曾说过，在过去的十年多年时间内有三波房价上涨潮，从我个人的角度去观看，在过去的10多年时间里，房价有4波上涨潮，不知道大家怎么看待房价上涨这个问题。

第一波，2008年我国遭受到金融危机之后，房屋价格上涨的第1波是从2009年2月到2011年8月，持续上涨了30个月时间累计涨幅14%，然后在后面的日子进行了相对应的回调，房屋的价格出现了轻微的回落2.3%。

房屋价格上涨主要是遭受到金融危机，国家大力的投钱进入到基建领域，当时房地产开发商2008年仅有1万家而已，到2009年末的时候已经爆发到10万余家，也可以理解为是利用基建领域的东西，刺激经济的增长，其实这一次的基建领域更多的都是把钱流向了房地产市场。

第二波，2012年5月到2014年4月持续时间为23个月累计上涨6.2%，之后一年又回调了5.3%，虽然说房屋的价格是出现了上涨，但是这个上涨似乎已经没有动力可言6.2%的上涨5.3%的下滑，意味着房屋基本上又回到了原来的价位，甚至是更低。

2012年房屋价格上涨，这一波是央行持续放水导致通货膨胀出现急剧的放大。

第三波，相信大家就比较熟悉了，2015年的2月份至2019年，持续44个月，涨幅高达24%，涨幅时间和涨幅幅度都远超，前面两次也是人们俗称的大牛市。

2015年开始一线房屋价格累计上涨44%，二三四线城市房屋价格也出现上涨了33%，出现了普涨的局面。这只是建成区域的均价而已，翻倍的城市比比皆是。

这一波房屋价格上涨的动力，一方面国家出台了去库存政策，另外一方面在金融政策大幅度的宽松，银行利率大幅度降低，使得人们把钱纷纷地投进房地产市场，出现了一发不可收拾的局面。

第三波上涨的持续时间很短，可以认真地观看，在2017年就已经达到了巅峰时期，2018年下半年，不少的大城市已经逐步的进入到降温时期，前期炒作的城市也逐步的出现了降价促销，打折卖房的局面。

直到2019年，全国风险指标的深圳也回归到平稳的状态，但是不久却迎来了第4波的局面，2020年出现了疫情之后，深圳你是第1个想起来的楼市，接着带动东莞、广州、惠州以及逐步的蔓延到全国各地，迎来了一次上场这次上场的时间到今年的3月份基本上就已经结束了，维持上涨时间12个月。

2021年下半年，从财政以及货币的角度观看跟2018年的情况是非常的相似的：

三方面的角度去观看，就可以明显的感觉出是与2018年出现的非常多相似的地方。

1、降低地方负债

2018年末基础设施投资累计同比仅为3.8%，对比2017年末19%出现了大幅度的下滑，从背后可以观看出高层正在遏制地方隐性负债的增长，从侧面也可以明显地知道这是在去杠杆的过程。

2021年也同样是如此，上半年基建投资平均同比持续增长低于3%，在5月下旬的时候水泥价格出现了季度性下跌。

这些都是有政策背景相关的情况下所导致出来的，结果在2020年底的时候就已经提出“抓实化地方隐性债务风险工作”在3月份的时候还提出“政府杠杆率要有所降低”

其实在近些年来的发展，很多人只认为开发商有负债率，购房者有负债率，其实当地政府的负债率也并不低啊。

在过去棚改货币政策是由央行发行的PSL定向把钱发给拆迁户，从而导致地价，房价出现了快速上涨，在土地财政的模式下，实际上是把地方债务由卖地方转给房地产开发方，在间接的给到了居民房贷。

通过加大居民的杠杆来化解地方债务的途径，当然不是长久之计，2021与2018年相似的地方就是主动压低地方发行的规模，从总量入手减少地方负债风险。

从长远的角度观看现在的房地产市场，很难再复制以前的棚改涨价模式，毕竟在2020年棚改已经面临结束，虽然还有，但是整体的市场规模出现了大幅度的下滑。

2、货币出现了转向

2018年1月央行实施普惠金融，降准释放4,500亿资金，在2018年4月17日，央行意外宣告降准一个百分点释放1.3万亿资金对冲MLF后净释放约4000亿，超大市场预期，此次降准被视为货币政策宽松的拐点。

2021年7月份的时候，央行又全面宣布降准0.5个百分点，释放长期资金1万亿。两次示范降准的意图和表示都是非常的相似，重点支持实体行业和微小型企业的发展，强调货币总量并不会出现变化，政策不会出现180度的大转弯。

虽然两次见准他们的意图非常的相似，但是2021年的目的性似乎变得更强了，基本上告别与楼市产生任何的关系，从“房地产贷款集中度管理制度”和“经营贷”等一些其他违规资金流入楼市进行大清查，可以观看出20210，此次没有多少资金能引入到楼市里面去了，而相比2018年，没有政策去进行全面的管制。

相信此次降准真的是能有效地帮助实体行业以及小微型企业的快速成长。

3、严格控制，开发商借钱

开发商的负债率基本上都达到了82%，在2020年下半年的时候就出台了“三条红线”来压缩房地产市场的资金借款。

2018年也出现了类似的情况，出现了信用收揽和货币宽松的组合。

更关键的因素是房企要还款信托和资管机构企业的存款自然而然下降，最终企业的存款降数非银行机构存款提速这种状况出现。

有不少人说2018年楼市的价格还在上涨呢，意味着2021年是不是房屋的价格还是快速的上涨，此时在过去房地产上涨的价格一方面是有相关的政策支持，另外一方面也是在资金监管没有管辖这么严格的情况下，有大量的资金流入到房地产里面去。

虽然现在有部分地方的库存量也还在不断的扩大，但是并不会像过去一样棚改去库存的政策去降低当地的负债情况，只能从总量上进行压缩。

有人说是2018年楼市的拐点，就是2018年开始有小部分地方已经出现了疲倦的情况，但在2021年开始将会有大规模的地方出现疲倦，更多的体现在四五线城市。

有不少人说2021年之后房屋的价格还要翻一番，其实我想说的是10年之后房屋的价格翻不翻反正不知道，但是上涨的动力将会被大大的削弱，没有巨大的背后资金去支持房屋上涨的动力如同“烂泥”一般，根本扶不上墙。