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个人关于济南楼市的几点预判

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前段时间,写过《不要乐观的走进济南楼市下半场。》,今天再来聊聊,接下来,个人对于济南楼市,以及楼市大形势的几点预判,不一定很到位,仅供参考,不作为买房置业依据。没有谁是神仙,欢迎理性交流。

7月底往往是高层对房地产下半年定调的时间。在楼市,政策具有极大的导向性和影响力,一旦政策和调性确定,下半年接下来的楼市走向就比较清晰。但楼市难就难在定调一般都是宏观层面的操作,但楼市是地方性市场,每个城市不一样,落实到具体市场和房价的具体维度,每个人的解读和理解就很难一致,尺度不一。

先看大背景:



于是有今天下午刚开的会,级别很高,刚报道的新闻:



通知明确要因城施策,重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。并表示:要力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。注意了,开会的全部都是执行力极强、且和房地产上下游紧密相关的部门。

比如公安部、税务局和国家市场监管总局要维持房地产秩序;自然资源部涉及到一级土地市场;银保监局管控金融;网信办管控舆论!说到这里,我要默念一万遍:房住不炒!



还有一些信息,你需要知道,都是一些高屋建瓴的东西,你可以根据下面内容推导出一些可能性:

1、对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责; 2、下一步还将加强房地产金融管控,完善房地产企业「三限四档」融资管理规则; 3、落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房; 4、着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

1、城市要落实主体责任,不断完善和用好政策工具箱; 2、要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理; 3、要加快完善“问地价”工作机制,优化土拍竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度; 4、要持续规范房地产市场秩序,切实管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象。


好了,大背景接待完了,下面上干货,接下来是我对济南楼市,以及楼市发展的一点个人预判,房住不炒,观点仅用于交流。

第一,个人认为,按照这个节奏,个人住房贷款紧张的局面下半年不会有根本性的缓解,甚至个人贷款会在上半年的基础上,房款周期拉长,节奏变慢,3个月烧高香,5个月房款很正常,超过半年可能会发生,至于停贷,不会大面积,但可能会有银行发生。

第二,土地市场的竞拍,有可能会“比建设方案”,以提高商品房品质,开发商拿地不是比拼谁出价高,而是比拼谁的建设方案更好。避免垃圾楼盘、质量问题楼盘的产生。

第三,稳房价、稳预期的杀手锏是二手房住宅指导价,目前深圳、成都等城市已经实施,威力巨大,极大的稳定了预期,同时卡住了房产交易的咽喉——杠杆,没有杆杆,用自己的钱,你想什么玩就怎么玩。

第四,关于楼市调控方面,北京、深圳等城市的一些做法可能在全国热点城市推广,热点城市肯定包括济南,只是要因地制宜,毕竟现在济南楼市是部分新房过热,而二手房又比较凉,所以济南是否跟进二手房住宅指导价,有待观察,看下一步楼市、土拍进展。如果有可能细化调控内容,对于学区房的调控,应该会先行一步。

第五,我们需要多多关注每个月全国主要城市房价指数,,关注数值为5%,一旦有城市房价涨幅超过这个数字,可能会……

第六,开发商的融资渠道和规模已经被严格管控,如果要加速回款,如果接下来房子不好卖了,该怎么办?年底前部分新楼盘降价的概率是存在的,十月一日开始可能是集中期,一旦新房开始降价,二手房市场会更加理性,降价案例和捡漏房源会增多,但对于房东和开发商而言,全款客户十分珍贵,极有可能会区别对待,全款买房的优惠力度会进一步加大!

先说这么多,因为时间到了。

房住不炒,房住不炒,仅供参考。

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