北京土拍57天后，朝阳5盘集中上新

首次集中土拍正式完结57天后，北京规自委一口气上架了朝阳5个项目的公示信息。

除一周前的金盏02地块外，昨天新上了王四营L01地块、崔各庄L01-01地块、崔各庄L04地块，以及东坝地块的方案公示。

每份都包含了该地块的位置所在、各项数据、楼栋排布图以及单栋效果图。

严肃君拣着重点数据，整了个表，一项一项说。

01 向地下要利润

先看地下。

5月集中供应的土地，前有土地成本，后有销售指导价，中间还有配建公租房，政府产权占比，高标准方案等各种限制。

围追堵截中，只能向下挖，从车库和仓储里找补点儿利润。

数据显示，4个高层社区，均下挖2-3层，其中崔各庄L04地块可能是公租房配建压力太大了，地上盖了85297平，地下挖出55451.29平。

当然，更夸张的是，一直没提到的金盏02地块。

地上建筑面积74111平，6层482套房源，合算一套平均建面153平；地下建筑规模约59108平，大概率挖到3-4层。

常规来说，解题思路有两个。

要么是墅质大平层+下跃一带二，车位入户，顶层带尖顶，视坡顶高度，可能会有阁楼；要么是学习拾光里，摞成叠拼，单层建面就不可避免要缩小。

金盏02地块单栋效果图

按照套均153平计算，销售指导价7.1万/平，刨去政府占比的13%产权，目测套均总价千万左右，朝阳1000万买别墅的机会又出现了。

值得一提的是，地下空间除了利用率低，装修维护成本高外，近日北京乃至全国范围内大雨，车库、地下室甚至一层进水的新闻层出不决，还是让人打退堂鼓的。

02 妥帖的公租房

再看地上。

5宗地块中，有4宗需要配建公租房。其中崔各庄两地块配建面积大，占比高，需多栋楼承载。

由于上层早在土地出让文件中，就对公租房建设、管理、入住等多个环节明确设限。仅从各项目楼栋分布来看，执行效果不错。

虽偏安一隅，但层数没有被人为拔高，也得到了相对合理的楼间距，甚至拥有了完全属于自己的中庭。

崔各庄乡L04地块楼栋分布图，黄框为公租房楼栋

而配建面积较小，单栋楼就能解决的王四营和东坝地块，暗戳戳藏的小心思显然多了些。

要么把边临街，要么全是东西向，还把各种配建怼到公租房楼下，包括但不限于养老设施/卫生服务中心/地库出入口……

东坝楼栋分布图

此处需要点名东坝地块，上文提到的常规套路就算了，专门设置“公租房出入口”是几个意思？

03 外立面连连看

除了深挖地下，几个项目也不约而同的采用了当下最流行的玻璃幕墙外立面，光看效果图的话，可以与前辈无缝连连看。

比如下图中右侧是崔各庄L04地块单栋效果图，左侧眼熟不？猜猜是谁~

提升下难度，左侧是崔各庄L01-01地块，右侧又是北京新房市场上哪个在售项目？

至于有没有边户270°观景，能不能赠送大面积露台，是不是3层low-e落地大窗，以及拼缝儿的是石材/真石漆/铝板/金属？这些细节的加分项，只能等细节图官宣了。

不过朝阳东坝地块是个例外，在一众活在十级滤镜美颜中的邻居中，真实了很多，果然国企还是稳健。

04 分分与合合

说到房企，从各公示信息中建设单位的命名，可以看出土拍后各家之间的纵横捭阖。

料最多的当属卓越。

作为北京首次集中土拍中，豪掷187个小目标连下四宗的最大黑马，卓越庆功酒还没喝透，就出现了退地传闻，几经演绎，卓越+中交项目公司成立，流言自清。

而卓越金盏02地块，有房企要参股的消息也是满天飞，直到招聘海报上，除卓越外，又出现了首开、旭辉的logo，才算落停。

随后，金盏02地块最先报规，公司用卓开旭泰，直接盖章认证了。
抱上首开老大哥的大腿，从卓越角度，在资金、品牌影响力等各方面都分担了压力，连报规都能快人一步。

崔各庄L01-01地块也是这样的套路，不过绯闻换成金地退地，随后招聘海报上只有华润+保利，相当于半官宣金地退出，再到报规公司落实。

值得关注的是，王四营地块，最后也只剩华润+保利，金地也退出了。看来出了六里桥的大门，大家都冷静了不少。

马上就是北京二次集中土拍，不知道房企们会不会举牌更理性一点。毕竟即使后边退地，大笔资金在此期间的沉没成本也不低。

我们拭目以待。

互动时刻：

昨天的土拍局面，就是今天的市场牌面。

朝阳首次集中供应的10宗宅地，就确立了其今年北京新房市场主战场的地位。

由南至北多个单价8万左右项目集中入市，想挣脱出改善型产品红海愈加艰难。这时候谁能跑在竞品前面，哪怕只领先一个身位，都很重要。

比如，已露面的5个项目，就先收割了一波关注度，赚个印象分。

那么，5个项目，你更pick谁，欢迎在评论区留言讨论~