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上海的这个板块,被严重低估

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今年二手房市场给我最大的错觉就是:上海楼市真的还有环线划分价格的基础定理吗?

6W+的临港,8W+的大虹桥,15W+的前滩...

越来越多超出环线价格的板块出现,我们传统意义上的“郊区”“外环”似乎也已经开始有了新的逻辑。

现在的上海,市区和郊区、中心区和外围区,已经变成约定俗成的表述,并没有严格清晰的价格界限

这当然是一件好事,因为从城市副中心到五大新城,市区外溢效应已经开始快速扩张

即使是以往我们定义的外郊环板块也开始有自己的中心,这个中心能够成为这个区域事物的价值标杆。

但也引出下一个问题:

当郊区概念逐渐被淡化,下一个超出定义的板块可能会落在哪?


当然,这个板块的选择一定不是一场“博弈”,这个问题的前提一定是,在未来期许还没到来之前,这个板块当前是被低估,且值得买的。

从“值得"角度看,一个板块能够成为外围区的中心区,肯定需要具备几个因素:

交通优势,产业优势,价格优势

而环顾当下外郊环的各个板块,能同时兼顾这几点的区域并不多,但安亭一定是一个。

写到这里,大家可能都会觉得这几点优势就是常规介绍郊区板块都能套上的词,放在安亭其实也平平无奇,但其实如果仔细看安亭做了什么,大家就会发现这里并没有那么简单。

就以交通优势为例

一般市区交通管理上都会做到精细化,会往地铁网线密度倾斜发展;

而郊区的交通管理其实相对粗放的,修地铁的紧迫性也要差一些,基本“有”就行了;

但在安亭的11号线大家应该都知道,38个站点,8个换乘车站横穿浦东浦西,更是连接花桥,显然是在努力“扩容”的!并且这一点从地铁延续到高铁:

很多人不知道的是:安亭有两个高铁站。


在一个板块设立两个枢纽,显然,不会是没作用的。

安亭北站约15分钟直达虹桥枢纽,对板块内的居民来说,是另一种快速到达市区的新路径。


安亭西站去年7月1日启用,则意味着安亭率先开通长三角生命线,让高铁轻轨化成通勤新主流。


并且值得关注的是,正式通车的沪苏通铁路,从南通开往上海的铁路,特地在安亭留了一个站点,意义是重大的;

南通到上海的距离从“曲线”变“直线”,从约4小时缩短至约1.5小时。

并且其不仅仅缩短了两地的时间和空间距离,更是作为国家中长期铁路网规划“八纵八横”高铁网中沿海通道的重要组成部分。

而现在的安亭北,包含沪宁、京沪、沪苏通三条高铁,承担了上海西大门的角色,同时连通了长三角环沪城市群。

所以大家发现没有,在安亭,交通枢纽是可以做到很细的。


这种细节带来的最大的作用就是:

让板块内的人更方便与市区交融

让板块外的人更便捷的进入安亭

加速人口的流动对于一个外郊环板块来说,肯定是重要的,但除了交通,安亭的产业规划同样在做这么一件事。

熟悉安亭的人,都会知道安亭的另一个名称——车轮上的特色小镇

因为良好的汽车工业基础和特殊的地理位置,从2000年提出重点在安亭发展上海国际汽车城构想,而今已经20年了。

20年时间,安亭已经从最初的“十里一亭,以安名亭,以亭为镇”,建设成为以轿车工业和轿车生产配套工业为主的现代化综合性工业城。


所以在上图中,大家可以看到,当前整个安亭汽车产业的能级和规模其实已经非常成俗,

并且安亭镇‘汽车未来’的建设,覆盖汽车生活、文化、科技,以及改变人类的新型商业模式。

当前的安亭从上海国际汽车城到安亭·环同济创智城,已成为国内规模最大、产业链最全、生态链最完整的汽车产业高地


也因此,安亭吸引了3万多名汽车领域各类研发人员!

据统计,在汽车城一河之隔的某街道内,约60%的居民从事汽车产业,包括来自15个国家的近400名外籍人士

对于城市发展来说,人才引进的重要性不言而喻。而安亭凭借产业吸引一批产业人才的同时,还做了另一件事:

依赖产业培养人才。

国际汽车城开建不久,安亭同济大学嘉定校区2004年10月同步落地;

2005年同济大学与上汽签订新能源汽车合作协议,这些年同济大学嘉定校区成立多个各种高科技汽车实验室,真正实现“产学研”一体。

所以换句话说,安亭一边对外留住外来人才,一边对内培养人才,这样的发展意识其实还是非常有长期远见的。


当然,在交通优势、产业优势同时具备的基础之下,安亭当下的发展路径其实也变得理所应当。

安亭开始打造属于其自己的“中心”

如下图所示,枢纽、产业、基建、绿地、住宅,在安亭开始慢慢聚集起来。


安亭北站和安亭西站周围,商业、办公、文化等公共设施的规划清晰明确,这些因素也是我们传统定义一个“中心”区域需要具备的基础要素。

倒也不说别的,光是这几点就已经营造了足够有烟火气的生活氛围,换句话来说,安亭是宜居的,这这里,生活所需要的各种配套都高密度的聚集在一起

这一点不就是很多刚需家庭最需要的吗?

并且在这样的需求之上,安亭的价格优势也开始体现。

以2020年安亭供应的6个新盘来看,安亭的新房价格一直稳定在3.5万+左右,属于五大新城中,低价段的那一档。


并且值得很多刚需家庭来说,安亭的新盘供应其实还是足够的,一些热门板块买不到,完全可以来安亭看看;

就以去年为例,安亭共有2905套房源先后入市,而整个嘉定区的供应量也只有5388套房源,安亭占比就达到了5成以上!

一大批供应量的先后落地其实也不难看出,安亭,尤其是双枢纽区域越来越受到大家认可,毕竟在这里,用比较低的价格就足够享受到后续城市发展的最大红利。

今年虽然安亭多数存量项目已经售罄,但其实还有几个待加推的项目值得大家近期关注:

上外嘉外、重磅枢纽旁

「奥园金地·格林云尚」

二期房源即将入市

现已正式启动验资

2期加推388套房源

主力户型为约87、95平3房


11号线安亭站300米

享家门口40万方商圈

「中骏·璟尚」收官三期

预计最快8月认购

推约260套高层住宅

建面约76-115㎡

上期均价3.7w/㎡


其实,这两年在楼市中都能感受到,很多郊区的发展速度真的不一定比市区差很多;

就以安亭所在的嘉定区为例,近两年的发展一直处于“闷声发大财“的状态,平常没什么动静,但经常会给大家一些惊喜,就比如2019年,嘉定GDP位居全市第二位。


换句话说,其实有些财政比较强的郊区新城,发展速度还是很快的,毕竟郊区有地、产业容纳量大

说俗一点判断一个板块有没有前途,不仅要看它是在市区还是郊区,还要看它所在区域的财政状况怎么样,比如像安亭这样的强势产城区,发展后劲还是非常大的。


虽然很多朋友可能觉得说来说去,安亭依旧是大家传统理念里的“郊区”,但在五大新城等规划陆续升级的过程中,安亭的价值在当下确实是被低估的。

有人认为距离最重要,觉得距离市中心近才是王道

有人以面积为尺度,认为规划要有空间才能落地

有人将产业作为衡量标准,信奉有人才有一切的理念

但这些要素都能在安亭身上找到,并且凝聚成一个“宜居”的新中心;

当下的安亭,真的值得多看两眼。

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