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千亿房企禹洲集团陷注水疑云,国际评级机构罕见“内讧”

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记者 谢奀国 实习记者 郑雪楠 报道

2021年已经过半,不少房企交出了上半年的成绩单,喜忧参半,一叶知秋。

近日,正式迈入房企千亿俱乐部的禹洲集团对外公布了2021上半年业绩,销售规模为527亿,成绩乏善可陈。不过,禹洲集团来了一波神操作,拉来集团的“长期看好者”投行中信里昂做背书,称获国际投行认可,给出买入评级。

去年11月和今年1月初,中信里昂连续重申对于禹洲集团的“买入”评级。结果今年4月份,禹洲集团2020年报甫一出炉,便出现业绩“断崖式”下滑的局面。

更为尴尬的是,今年以来,包括穆迪、惠誉、联合国际等知名评级机构纷纷下调了禹洲集团的评级,甚至将其列入负面观察名单。

其中,惠誉更是指出,“禹洲集团的收入和隐含现金回款(客户存款的变化加上年内登记的收入)相对于公司报告的合同销售总额较低,而且在过去的两到三年中,这一差距有所扩大”。

几家国际评级机构和投行,因为一家中国地产企业出现罕见的“内讧”,有些匪夷所思。作为闽系房企中的新晋“网红”,禹洲集团一边跨进“千亿俱乐部”;另一边却净利大跌、融资成本高、债台高筑,存明显明股实债之嫌,在监管标准愈发明晰、监管范围愈发宽广的今天,禹洲集团手里还有多少“底牌”可以打?

疑陷销售数据注水风波

简单总结惠誉评级的说法,即禹洲集团的合同销售总额与其营收、土储等指标不相匹配。


年报披露,2020年禹洲集团实现销售额1049.7亿元,增速达39.7%,其合约销售额创历史新高,首次跨进千亿俱乐部。

但在跨过千亿门槛后,禹洲地产的业绩却呈“断崖式”下滑。数据显示,2020年禹洲集团的营收遭遇“腰斩”,净利润同比下滑超九成,归母净利润也是五年来首次出现负增长。

如此情况下,不免让人怀疑,禹洲集团一路高歌猛进的销售数据有注水之嫌。
近日,有分析称,通过深挖禹洲集团十几年的土储变化情况发现,如果按照其发布的销售数据来推算,禹洲当下本应该已经到了无地可卖的境地。
2009年至2020年,禹洲集团累计合同销售面积2488.16万㎡;同期新增全口径土储2544.72万㎡;即12年累计的土储结余,不超过70万㎡。
而根据2009年财报披露,禹洲集团当年年底的总土储中尚有302万㎡未售面积。由此可推,截至2020年底,禹洲集团手中可销售的全口径面积仅为370万㎡左右。
今年以来,禹洲集团在拿地㎡面几乎没有什么大动作。据悉,禹洲集团今年上半年土地开支仅为22亿元,仅斩获四宗地块,当前现有资金充裕。
不买地,手头现金自然充裕。此外,今年上半年禹洲集团拿地金额为22亿元,如按照去年新增土储均价1.18万/㎡计算,今年新增土储面积不足19万㎡。
结合去年年底土储结余的370万㎡,总计不到400万㎡。根据其6月发布的经营简报可知,今年上半年禹洲集团累计合同销售面积为284.53万㎡。
若禹洲集团的历次财报披露完全属实,那当下的禹洲集团手中只有110万㎡左右的可售资源面积。
2021年禹洲集团的销售目标为1100亿元。但截至目前,284.53万㎡的累计销售面积,只为其带来了累计销售金额527.12亿元。
由此得知,当前禹洲集团手中110万㎡的可售资源面积,显然不能为其带来剩余573亿元的销售目标。

在此背景下,禹洲集团今年以来几乎不拿地,也没传出土储告急的消息。唯一合理的解释,或许就是其以前的销售数据“注水”了。
与此同时,今年年初,三大评级公司针对禹洲集团业绩暴雷做出的评级下调一事,显然也已关注到了其销售金额等财务数据涉嫌造假的情况,因此至今评级仍未恢复。

机构评级“两极分化”

实际上,国际知名评级机构对于禹洲集团的“不信任”由来已久。
早在去年5月,国际评级机构标准普尔便表示,将撤销禹洲集团的长期发行人信用评级,及其“B+”的高级无抵押票据评级,同时将其列入负面观察名单。
随后,禹洲集团表示,“这样的评级属实不太合理,不愿再与其合作。”并找到其他评级机构为其做背书。

去年11月,中信里昂发表了内地房地产行业研报,重点推荐了禹洲集团,并重申禹洲“买入”评级,目标价4.40港元。

今年1月,中信里昂再次指出,继2020年实现全年合约销售破千亿的里程碑之后,禹洲集团有信心在2021年销售额实现10%-15%的同比增长;外加计划分拆的物管业务有望带来特别股息,为其极大释放潜在价值。因此,中信里昂对禹洲重申“买入”评级,目标价仍是4.40港元。


结果今年4月份,禹洲集团2020年财报一经发出,业绩出现“断崖式”下滑,引发业内诸多争议。


2020年财报显示,禹洲集团全年实现营收104.12亿元,较上年的232.41亿元下跌了55.2%;归母净利润同比暴跌96.76%至1.17亿元;毛利则同比重挫92.12%至4.8亿元。
值得注意的是,据禹洲2020年的半年报,去年上半年禹洲实现营收140.07亿元,归母净利润为10.19亿元。即辛苦一年,业绩还不如其半年的水平,实属罕见。

尽管如此,中信里昂仍表示看好禹洲集团的未来发展,并称随着现金流状况的改善,禹洲集团今年上半年的盈利将逐步复苏,有望维持在 17.4% 的行业最高股息收益率。由此,给予其“买入”评级,目标价 2.62 港元。
一顿评级分析“看好”后,目标股价却从4.40港元砍掉近40%。

截至7月21日收盘,禹洲集团总市值111亿港元,盘中报收1.95港元/股,较上日下跌1.52%;与年初每股股价2.59港元相比,重跌近25%,市值蒸发超36亿,股价始终处于低位运行。


高速扩张后遗症频发

2017年,禹洲集团便立下“三年剑指千亿”的目标,开启了负债规模快速膨胀、高溢价拿地的快速扩张模式。

然而,千亿冲刺后,高速扩张的后遗症也是显而易见的。受前期大量拿地等方面的影响,禹洲集团的负债总额不断攀升。数据显示,2017年至2020年,禹洲集团的负债总额从624.62亿一路攀升至1438.95亿。
此外,禹洲集团或还存在“明股实债”的操作。
近几年,禹洲集团的少数股东权益占比一直保持高位。数据显示,禹洲集团少数股东权益从2018年的19.44亿元增长至2020年的96.73亿,占净资产总额的28.2%。外加近几年禹洲集团其他应付合营联营公司的应收款在净资产的占比也较高。

一般来说,如果上述两者长期差别过大,则说明房企可能存在较大体量的合作开发,比较容易产生“明股实债”的问题。
与此同时,从2017年开始,禹洲集团就维持19亿左右的永续债规模。如果将这一部分计入禹洲集团的负债中,将大幅推高其目前公布的负债率。

从“三道红线”标准来看,截至2020年12月31日,禹洲集团剔除预收款后的资产负债率为77.9%,净负债率为85.8%,现金短债比为1.83倍。属踩中一道红线的“黄档”房企。

面对高速扩张引发的诸多后遗症,注水的销售数据及美化的报表注定使得千亿房企的荣光蒙上一层阴霾,加上国际机构的罕见内讧,让禹洲集团在地产行业增添了几分喜感。

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