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7月发债忙,上市房企不同命,融资成本差4倍

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2021年偿债高峰下,房企在7月份再度迎来融资小高潮。

7月23日午间,万科表示,公司将发行规模不超30亿元的住房租赁专项公司债券(第三期)。该期债券分为两个品种,品种一票面利率为3.19%,品种二票面利率为3.49%。

颇具优势的融资成本与其他房企形成鲜明对比,例如上坤。该公司近期发行了一笔2.1亿美元的绿色优先票据,利率达12.25%。

据媒体不完全统计,截至7月20日早间,当月已有15家房企合计发行16笔美元票据,平均利率为6.16%,上坤的融资成本明显高出均值。

在融资供需端持续收紧的背景下,房企间的融资成本差异正在不断加剧,这也导致企业间的“鸿沟”越来越大。

国企占5成

与前6个月的融资趋势相比,国企在房企融资数量中的占比稍有下降。

Wind数据显示,截至7月23日早间,7月份共有57房企进行融资,其中有28家为央企及地方国企,占比约为50%。

今年1月至6月,共有462家房企在境内外发债融资。其中民企数量仅为去年同期的6成,而国企发债数量不降反升,占比接近6成。

集中供地是造成这一现象的的催化剂。亿翰智库研究总监于小雨对《国际金融报》记者表示,2021年,尤其是集中供地以来,国企成为拿地的主力,“融资与投资拿地之间会保持一致性”。

亿翰智库数据显示,今年6月底,22城首批集中供地全部出让结束,成交土地金共计10552亿元,拿地企业超过400家。

按企业性质来看,央企在拿地企业中的占比仅6%,但其拿地金额和建面占比却达到20%左右,而民企近七成的数量占比只拿到过五成地块。“央企拿地十分强劲。”亿翰智库方面如是说道。

易居企业集团CEO丁祖昱也持有相同观点,其表示,规模房企、国企在22城集中供地中占据绝对优势。其中,TOP 50房企超过半数在22城中有所斩获,TOP 30房企更是竞得“双集中”供地四成地块。

分化加剧

投资端发力后,融资端自然也要跟上。在融资供需端持续收紧的大环境下,国企房企的融资优势愈发凸显。

从7月份实施融资的企业来看,国企的融资成本优势明显。

数据显示,28家国企的融资成本多在2%至4%左右,其中仅有哈尔滨好民居建设、徐州贾汪城投的利率超6%,分别为6.8%、6.6%,二者的融资规模分别为1.8亿元、10.4亿元。

在国企中居于高位的融资成本却是不少房企难以求得的待遇。根据亿翰智库数据,2020年50家典型房企平均融资成本为6.08%,其中超46%的房企融资成本皆超过该指标。

克而瑞研究中心数据显示,2021年上半年,100家典型房企境内债券平均融资成本为4.4%,境外债券融资成本均值为6.86%。7月份融资的企业中,仅万科、旭辉、雅居乐、龙光等规模房企的融资成本控制在均值之下。

以发行起始日来看,万科分别于7月20日、7月22日发行了资产支持证券及公司债,利率在3%-3.5%之间;雅居乐则于7月21日发行了一笔规模为3.14亿美元、利率5.5%的优先票据;旭辉7月20日发行了一笔30亿规模的公司债,利率4.2%;滨江7月7日发行的6亿元的公司债利率也仅有3.96%。

反观汇景控股、上坤、力高等房企,虽同为上市公司,但并不占优势的规模体量与财务表现让金融机构上调了其找钱的门槛。

7月22日,汇景控股、上坤分别发行了规模为1.38亿美元、2.1亿美元的优先票据,利率分别为12.5%、12.25%;力高1.01亿美元票据的利率也达到了11%,三者的融资成本在一众房企中“遥遥领先”。

此外,去年完成上市的准千亿房企金辉在融资端依然不占优势。7月23日,其宣布拟公开发行2021年面向专业投资者第二期公司债券,总额不超过8.50亿元,用于置换公司已偿还的到期公司债券本金及利息的自有资金和偿还即将到期的公司债券本金及利息,利率在6.20%-7.20%间;其6月17日发行的13.5亿元第一期公司债券,确认最高票面利率也高达6.95%。

未来仍将紧缩

《国际金融报》记者注意到,上坤于去年年末登陆港股。此次票据利率虽然较此前12.75%的水平有所下降,但仍居于高位,走向国际资本窗口似乎并没有为其带来融资优势。

对此,于小雨向记者表示,上市后公司融资通道打开,整体还是利大于弊,“没上市的时候他们利率可能更高。”

其还强调,融资难度大是整个行业的趋势。就整个金融环境来看,大的诉求是实现金融、房地产与实体经济的平衡发展,所以未来对于地产行业而言,信贷环境仍会处于比较紧缩的状态。

在于小雨看来,对目前的房企而言,影响较大的是可能是资金的来源问题,而非成本,“倘若能够顺利获得资金,自身的回款又能处于理想状态,保证正常的经营发展,企业也能有较平稳的发展。”

但高成本的融资也会增加企业的财务成本,进而侵蚀利润。以上坤为例,2020年公司各项未偿还债务利息成本的加权平均实际利率为9.9%,较2019年上升0.5个百分点。叠加计息债务规模增加的影响,公司当期财务成本较2019年的2.62亿元增至3.02亿元。

东财Choice数据显示,2020年,上坤的货币资金为33.65亿元,其中受限资金为19.68亿元。公司同期拥有短期借款23.3亿元,其他应付款项及应计费用达25.72亿元,较2019年的11.09亿元增长约131.92%。

记者注意到,上坤的其他应付款项及应计费中包含应付附属公司非控股股东款项、来自第三方与土地使用权有关的垫款、应付薪金及福利、与建筑有关的保留金等。

以此来看,偿债压力或许是上坤选择高息融资的主要原因。其曾在公告中提及,上述2.1亿美元票据发行所得款项净额将用于再融资其现有债务及一般公司用途。

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