赴港上市风口在消失？年内首家IPO失败物企，为何是世纪金源服务

摘要：时间紧任务重

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

本周，世纪金源服务招股书失效，成为了今年内首家冲击IPO折戟的物业公司。

此事也引发了投资市场的关注，物企赴港上市风口在消失了吗？

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首先看下物业管理行业的大致情况。

物业管理行业伴随着房地产行业近二十多年的高速发展，也获得了很好的增长机会。

尽管房地产行业已不再处于爆发式增长的黄金时代，但物业管理行业的年复合增长预期仍然不低。

据中物研协的数据显示，2015-2019年，全国物业管理行业总建筑面积由193亿平方米增加至310亿平方米，年复合增长率约为12.5%；总收入由5516亿元增加至10512亿元，年复合增长率达17.5%。

同时，中物研协测算预期，物业管理行业总建筑面积将由2020年的330亿平方米增加至2025年430亿平方米，年复合增长率约为5.4%；总收入将由11800亿元增加至21661亿元，年复合增长率约为12.9%。

万亿级的市场，还能保持两位数的增长，从总收入的年复合增长率来看还是挺不错的。

此外，如房地产行业一样，物业管理行业的集中度也越来越明显。

中指研究院数据显示，物业服务百强企业的在管物业平均建筑面积由2015年的23.6百万平方米，增加至2020年的48.8百万平方米，年复合增长率为15.6%；地域覆盖范围上，百强物企经营所在城市平均数则由27个增加至34个。

市场份额方面，中物研协统计的数据显示，百强物企的在管建筑面积占比由2015年的18.1%提升至2019年的29.2%，预计到2020年该比例将提高至49.8%。

实际上，行业内马太效应的加剧，正如房企们要争破头进入千亿房企俱乐部一样，物企们近几年也是疯狂抢上市。

当然，还有一大原因是，房企近年来普遍估值偏低，不被资本市场看好，而物企具有轻资产的优势更容易获得较高估值，房企们自然会发力分拆物业上市。

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截至去年底，我国内地有42家物企上市，其中1家在上交所上市，3家在深交所上市，38家在我国香港联交所上市。

2018—2020年，上市物企的数量逐渐激增，分别为6家、12家和18家。

图片来源|中物研协（特此感谢！）

据不完全统计，今年递表申请上市的物企超20家！另有约4家处于聆讯阶段，截至7月23日，年内已有7家物企上市。

今年物企们冲击上市的热情比以往更高，是从5月份开始的。

5月20日，香港联交所发布新规，从2022年1月1日将开始实施：主板上市申请人的盈利规定调高为60%，三年累计盈利不得低于8000万港元（最近一个财政年度不低于3500万港元）！

该消息发布后到7月初，有12家物企密集递表……

实际上，除了游戏规则对物企上市风口的影响外，2020年，上市物企也不如此前“香”了。

据和讯网消息，2020年18家上市物企中有11家遭遇了破发，占比约六成。

如此大背景之下，物企冲击上市的压力自然比以往大。

而今年1月20日，世纪金源服务递表，到7月20日失效，就成为了年内首家冲击IPO失败的物企。

为何会如此，具体来看世纪金源服务的成色。

03

世纪金源服务是世纪金源集团旗下生活服务板块，拥有“世纪城物业管理”（创立于1992年）和“世纪生活”（创立于2013年）两个品牌。

是

截至2020年，其在全国56个城市有232个服务项目，合约面积7000多万平方米。

据招股书披露，世纪金源服务2018-2019年及2020年前九个月的营收分别为：9.22亿元、10.59亿元和8.61亿元；

同期毛利分别为2.96亿元、3.37亿元和3.24亿元；

同期归属股东净利润分别为2.18亿元、1.81亿元和1.83亿元；

同期毛利率分别为32.1%、31.8%和37.6%；

同期在管总建筑面积分别为4760万平方米、6830万平方米、7410万平方米。

从其规模和营收来看，大概处于行业的中游水平。其中，也有亮点。

比如，对比2020年上市物企的平均毛利率约29.5%，世纪金源服务是略高于平均水平的。

但如果细分业务构成、区域等内容，世纪金源服务的劣势则颇为明显。

以业务构成来看，其收入主要来自于物业管理服务和增值服务。

2018-2019年及截至2020年前九个月，其物业管理服务的收入占比分别为74.8%、77.2%和80.5%；而同期增值服务的收入占比仅为25.2%、22.7%和19.5%。

虽说大部分物企目前同样存在营收主要依赖物业管理服务问题，但通常在上市近三年会有所改善，提高增值服务的营收占比。

一方面，增值服务的增长空间更大；另一方面，其毛利率也更容易做高。而合在一起则有利于物企讲资本故事，至少画的饼可以更大，更有想象空间。

然而，世纪金源服务两者收入占比的走势却恰恰相反，反而差距比以往更甚，自然是不讨喜的。

同时，世纪金源服务对房企母公司的依赖严重。

本来这也属于上市物企的常见通病，但同样，一般物企为了冲击上市会通过收并购、合作等方式，在递表前两三年来改善情况，甚至也有的临时抱佛脚，在上市前一年内紧急调整。

世纪金源服务也采取了类似的方式，但对母公司的依赖程度依然很高，没有明显大幅改善。

2018-2019年及截至2020年前九个月，世纪金源集团的相关业务收入占比分别为97.6%、89.3%和82.9%。

当然，好处也是有的，比如其物业管理服务的合同续约率非常高，2018-2019年及截止2020年前九个月分别为100%、99.6%和98.5%。

但如此高度依赖房企母公司，自然其资本故事的吸引力会大打折扣，毕竟未来增长的想象空间实在受限。

世纪金源服务在招股书中也意识到了这个问题，提出未来会进一步扩展第三方的业务运营。

按理说，第一次递表失效的情况也并非罕见，冲击IPO的公司通常会在失效后紧接着二次递表，不过目前世纪金源服务却没有行动。

随着新规的临近和更多物企冲击上市，今年留给世纪金源服务二次递表的时间已颇为紧张了。下半年物企IPO的竞争势必会更加激烈。

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