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国家传递重要信号:下半年房地产金融、房地产调控政策或依然严

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本月15日,央行正式全面降准,释放的长期资金约1万亿,市场极度意外。

1、全球货币政策已经进入紧缩周期,今年下半年中国加息预期也存在,现在突然降准当然意外。

2、本次降准不是定向降准,也不是置换MLF降准,而是全面降准,力度之大超出预期。

在我国,最猛烈的货币政策工具就是降准、降息。一旦降准或降息,会直接或间接影响到我们普通人的投资生活。

对我们普通人来说,最为关注的是降准后股市、楼市的走势是否发生变化。

但也就在降准一周后(7月22日),国家传递出了重要信号。

一、7月22日,国家明确:

1、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段。


2、要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。


7月22日,央行表示:

下一步将坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,抓好政策执行,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

同样是7月22日,住建部表示:

1、我们要会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。


2、落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

从上传递出一个信号,下半年房地产金融政策、房地产调控政策依然严。

我们都知道,房价的走势主要取决于房地产政策和金融政策。

此前我曾做过一个判断:股市楼市:最“吃力”的阶段过去了。主要的依据是货币层面,广义货币M2增速今年已经从两位数降到了个位数,最低的一次降到了8.1%,接近了历史最低水平,再继续下降已经基本不可能。利率层面,今年国内加息概率不高了,反而是降息概率可能高些。

从这两点来看,股市楼市:最“吃力”的阶段过去了,因为股市楼市是资金市,钱多就会涨,钱少就会跌。

当然,我也说过,对楼市来说,最“吃力”的阶段过去,但不意味着迎来利好,最起码金融政策很难显著“松”,房地产政策不紧不会松,还存在加码的可能性。

从7月22日国家传递出的信号来看确实也是如此。住建部明确提到“对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责”,说得蛮严厉了。

以下半年来看,房价是难以出现大涨、快涨的走势了。当然也难以避免个别城市可能出现这样的过热局面,但随后肯定会迎来调控的加码,以给楼市降温。

此外,降准后有人猜测房贷利率上涨的势头结束了,我认为不太可能。

房贷利率主要受两方面因素影响,一是LPR利率,二是加点。

房贷利率=5年期LPR+加点

LPR是贷款基准利率,主要受金融政策影响,本次降准后LPR利率并未下调,说明M2增速虽然难以继续下降,但金融政策仍难言“松”。目前1年期LPR是3.85%,5年期LPR是4.65%。目前LPR已经有一年多没调整了。


银行加点主要受房地产政策影响。比如今年上半年广州房地产政策收紧,为此房贷利率经历了4次上调。据保利投顾研究院监测,目前广州五大行最低房贷利率为首套5.55%,二套5.75%,较12月底上调50-60BP。

除了广州之外,今年已经有多地宣布上调了房贷利率。为此,很多读者纷纷在我公众号上留言,说很后悔把房贷转成LPR,现在房贷利率上涨,真是吃亏了。

这样的观点是要么对房贷利率定价不了解,要么是杞人忧天。

我的观点是:把房贷转成LPR只有好处没有坏处。

1、有资格把房贷转成LPR,意味着你是存量房贷,也就是说房贷已经办理过了,已经在还月供了,不是新申请的房贷。当前的房贷利率上调对存量房贷人群是没有任何影响的。

为什么?

当前的房贷利率上升主要是加点上调所致,而不是因为LPR,目前的LPR利率已经一年多都没调整了,就谈不上影响房贷利率上涨。加点上调导致的房贷利率上升对存量房贷人群是没有任何影响的,因为你和银行签的合同里,加点都是固定的,既不能上调,也不能下调。

加点上调导致的房贷利率上升只会对新购房人群产生影响,意味着你和银行签房贷合同时加点会比没上调前高一些。

2、即便没有转成LPR,仍然按照原来的公式定价(当然这是不可能的,因为贷款基准利率变了),房地产调整加码时,加点一样会上调,只是说原来是上浮模式,现在是加点模式,但结果都一样。

详见《房贷利率“历史性大调整”,是加息还是降息?》一文。

3、房贷是长期限的贷款,一般20年、30年,看的是长期利率。长期来看LPR利率趋势肯定是下行的。

下面是美国长期利率走势图,可以看出是不断走低的。



为什么?

因为利率主要是对经济逆周期调节,经济与人口红利、城镇化红利息息相关,当红利减少的时候,就是利率加码的时候。

所以买了房,申请了房贷的购房者,不必过于担心房贷利率上涨,也不用过于担心短期的波动,安心工作,开心生活才是人生应取之义。

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