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美国房市遭疯抢越涨越买,二手房去化率剩2.4个月,为何如此疯狂

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今年上半年我国几乎所有一线城市的房价都在飙升,幸亏各地政府连续密集的出台了一系列的调控措施,什么二手房的指导价对经营贷入市的严查,甚至现在很多银行对于有些二手房已经不给贷款了。

在一系列的组合拳打击之下,各大城市的房价终于回归平稳,可是在我们房价保持稳定的同时,大洋彼岸的美国房价已经涨得开始离谱了。按道理讲,美国房地产市场长久以来都被人认为是非常稳定的,但是今年以来这个房价涨得实在是有点离谱了。


甚至很多在美国的华人都说现在简直不是买房子而是抢房子,一套二手房挂牌出来短时间内几十个人过去看,很多人当时就拍出定金要买。甚至出现了互相竞价的场面,你出10万美元,我出11万美元,他出12万美元,价高者得。

从2021年1月开始,美国主要城市的房价指数和涨幅都在攀升,到了2021年5月,美国现房销售的中位价格创下了37.7万美元的历史新高。就是说在美国买一套房屋中位数价格是37.7万美元,同比增长了26%,上涨幅度是1999年有记录以来的最大涨幅,也是自2012年3月以来连续111个月的上涨,很多人都说美国人简直疯了。

以前从没看到美国人对于购房有如此大的热情,甚至到了2021年6月份,在如此汹涌的购房者面前,房屋销售额开始下降了,这是什么原因?不是因为大家不想买了,而是因为房子被买空了,没有多余的房子,据美国相关数据显示截止到5月底,美国住房库存总量为123万套,大家别忘了,美国可是有着3亿多人口的大国,到5月底全美国的房屋库存只有100多万套了,这比去年同期减少了20.6%。全美的供应量去化时间为2.4个月,也就是说给美国人两个月多一点的时间,他们会把美国市场上所有的房屋买空,这是多可怕的一个数字。

对于我国今天很多大中小城市而言,动辄一个城市的去化周期就是以年为单位的,而美国是以月为单位的。今天在美国的183个大都市中99%的地区房价在今年一季度出现了上涨,其中89%的地区房价甚至出现了超过两位数的上涨,所有美国人都陷入到了买房的狂潮之中,为什么会这样,原因当然是多方面的。

首先是疫情的影响让很多人感受到了密集的居住在大城市中心可能是有点不太安全,不太方便,你怎么知道你邻居有没有感染病毒?所以越来越多的美国人还是希望到郊区去买一个大房子,好歹自己跟邻居离得很远,被病毒感染的可能性能小一点。而且由于疫情很多大公司开启了居家办公,甚至有的公司已经说他们今后将永远居家办公,毕竟今天便利的通讯条件见面与不见面,效率是一样高的。

所以由于可以不用到单位去坐班,在家就能完成工作,因此很多美国人在购房方面有了更多的选择,以往这个家庭住址最好离公司稍微近点,这样才能钱多事少离家近。但是由于现在开启了网上办公,很多人的家庭住址甚至可以跟公司远隔在不同的州,这样对于很多美国人来讲重新买房就是必须的了。

当然还有一个更关键的原因那就是美国中产阶级对于通胀的恐惧,美国大通胀这个事我们跟大家聊了好几期了。对于普通美国人来讲通胀现在已经不是一个预期,而是实打实的生活,虽然美国联邦政府几次三番说,现在通胀恐怕只是暂时的,几个月之后就会消散,但是对于美国老百姓来讲这几个月过的真是水深火热的生活。

打开家门几乎所有物品价格都在上涨,只有工资不涨,那么自然会连带着生活水平下降,而且从哪能看到美国通胀是暂时的,很多人都觉得物价涨上去很难降下来,因为通胀是会不断传导的。最开始政府印了很多钱,然后股票价格大宗商品价格应声而涨,接下来通胀就会传导到贸易的每一个方面,最终全体老百姓都深受通胀之苦。

而对于美国来讲,现在经济就是一把虚火,完全是大放水大印钞托起来的,可是拜登政府也非常清楚不印钞更不行,不印钞经济怎么刺激,不印钞国债利息怎么还?所以拜登在提交2022财年预算报告的时候,就说得很明确了,未来10年美国政府的预算赤字都必须不断上涨,美联储无限量化宽松政策看来要实行很长一段时间了。

所以美国老百姓看不到通胀消散的希望,因此大家必须想办法,如何让手里的钱更值钱一点,那么美国的情况跟我国今天有点相似。对于普通老百姓而言,买房也是一个非常好的抵御通胀的武器,毕竟在过去几个月房价一直在上涨,而且很明显在美国很多地方房价上涨的速度还快于物价上涨的速度。那么对于美国中产阶级来讲,如果能够赶快买到一两套便宜的房子,坐等房价上涨,显然就可以抵消物价上涨带来的通胀危机,也可以让自己真正做到资产的保值增值。

反过来讲,美国老百姓倒也不是炒房,人家买房也确实是为了自住需要,可是在全美房价大飙升的背景之下,现在肯定买到你就赚到,你买到了房子哪怕将来你不为了出售获得额外利润,好歹你可以少花钱,因为你今年买的房子明年就会飙涨20%以上,明年再买你就得多掏钱。

正是在这样一个心理诱因之下,越来越多的美国人加入到了购房大军之中,而且对于很多美国人来讲,现在买房还有一个有利武器那就是贷款利率低。美联储的大放水政策无限量化宽松,让贷款利率也变得非常低,让贷款的获得也变得非常容易。咱们清楚欧美这些国家这些年来经济不太好,所以有的国家甚至推出了零利率和负利率,什么意思?

今天咱们中国的年轻人买套房大家得算账,银行利率可是一直在飙升,很多地方银行不但不给你打折还要给你加上1.1倍1.2倍,所以很多人买房一年的利率飙高到5%到6%。而对于美国老百姓来讲,有的时候你买房就支付个百分之零点几的贷款利率就可以,这简直跟不要利息一样,一方面你跟银行借钱人家收你非常低的利息,另一方面你房子买到了下个月马上就上涨,这绝对是笔稳赚不赔的好生意,所以美国人最近才这么愿意买房。

当然我们也清楚,当一个事物过热的时候,有时候就会走向它的反面,今天在美国已经有很多人在呼吁了,今天美国房地产业的景象怎么这么像2007年2008年次贷危机发生之前,很多经济学家甚至指出如果不控制好,今天美国房价的上涨那么有可能未来美国将再度迎来次贷危机。

咱们清楚07、08年的次贷危机是怎么发生的,21世纪之初,美国互联网经济泡沫破灭之后,美联储急于提振经济,于是开启了相对宽松的政策,短时间内引爆了美国房地产市场。那个时候一度美国房地产市场涨幅也非常高,但是当然还没有现在疯狂,狂飙的房价引得几乎各路人马都去买房,甚至有很多根本就不具备买房资格和资金的人都加入到了买房大军之中。

而当时的美国银行,美国的金融机构挣钱是挣红了眼,我管你有没有钱,我管你有没有能力,你没钱我可以借给你钱去买房,然后我再把这个借款加工成金融衍生工具卖给别的金融机构再赚一笔。辗转腾挪之下,大量根本就没有钱不具备买房资格的人买到了房,而金融机构也赚得盆满钵满。

但是一旦有一天经济情况发生了变化,这些人还不起贷款了,整个金融市场就崩溃了,次贷危机带给美国的教训还不够深,当然也有很多人指出今天虽然房地产市场足够火爆,大量的人过来买房,但是好歹这些人多少是有点钱的,他们买房相对是比较理性的,没有出现大量像次贷危机那时根本没钱的人买房的行为。

然而当这个市场上的火越烧越旺的时候,不断地会有更多的人加入进来,尤其是现在政策这么宽松利率这么低,一定会有越来越多的人加入到美国的购房大军之中的。

而显然现在疫情并没有彻底离开我们,这个病毒的各种变种一直在滋生。假以时日如果美国经济再遇到大的打击,或者美联储的政策有变,那么会不会短时间内造成大量的人还不起贷款呢?如果因此而引发下一次的次贷危机,那么谁将再去救美国呢?

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