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未来五年60万套“保租房”,广州楼市或变天

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文|邓浩志

未来五年建设筹集60万套“保租房”

7月22日加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议召开。广州、福州、北京、长沙等四个城市人民政府和住房城乡建设部负责同志作了发言。有媒体戏称广州因为房价上涨过快所以被约谈。其实不然,会议主要讨论了发展保障性租赁住房问题,而广州恰好提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房60万套,约占住房供应总量的45%。


五年60万套保租房是个什么概念?

可以给大家算个账,广州去过每年新增商品住房约8~10万套。如果5年要提供60万套保障性租赁住房,则每年平均要完成12万套,光保障性租赁就比过去每年全年落成的商品房数量要多30%左右。但这个计划只是占住房供应总量的45%。如果反推,则广州“十四五”期间住房计划供应总量约为133万套,即每年供应约26.6万套,大约是过去平均值的2.7倍以上。虽然期望政府能完成任务,保障更多市民的居住权益。但说真心的,这个任务大得有点吓人。一是地哪里来?广州每年供地就那么多,指标也就这么多,没地哪来的房子?没指标哪来的容积率?二是资金,保障性租赁住房是政府主导的项目,如果每套房子60万,60万套就得花3600亿。2020年广州全市一般公共预算收入1721.6亿元,这个真的有点难搞。

当然,此前国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出:可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房;允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房;对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,允许改建为保障性租赁住房。这在一定程度上为建设筹集保障性租赁住房提供了新渠道。

天量的保障性租赁住房或即将杀到,这个计划能否完成我们拭目以待。如果这个计划顺利完成或完成大部,对当前房地产市场格局将产生重大的影响。对于这个问题,目前市场关注度似乎有所不足,值得认真思考。


LPR没变,但有些细微的变化值得留意

房贷降息再落空,5年期以上LPR仍维持4.65%,连续15个月没有发生变动。

1、按6月底资金面的紧张情况看,这期LPR大概率会提高,但由于上周实施了全面降准,这期LPR得以维持在目前位置。这次降准不是为了实施宽松货币政策,只是缓解资金紧张,所以部分预期LPR下降的猜测,就是想多了而已。

2、对楼市而言,LPR降不降并不是最重要的,关键是房贷加点能不能减少。LPR影响的是整个利率市场,而房贷加减点直接影响的是楼市。如果进入楼市的资金有增量,就算LPR不调整,贷款加减点一样会有变化。

3、银行房贷额度依然紧张?是的,依然排队,依然等待。但,我已经发现部分之前停接二手件的银行,开始重新接件了;部分审查首付来源有所放宽了,比如首付只查个人来源,不查父母来源了……。所谓润物细无声,这些非一线人士是感受不了的。等等吧!

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