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最新会议,传递楼市重磅信号!

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文/刘晓博

每年的7月,都会有一次房地产方面的重要会议,由分管的副总理主持,总结上半年、展望下,并传递重要的政策信号。

2020年的会议是7月24日召开的,2021年的会议则是昨天(7月22日)召开的。会议通稿于昨天晚上发布。

通稿不长,我把最重要的两段全文转述,然后给出分析:

韩正强调,要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务,坚持一切从实际出发,解决好大城市的住房突出问题。要把握好保障性租赁住房的政策重点,明确保障对象,着力做好新市民和青年人的住房保障,优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。坚持“保基本”,以小户型为主,注重实现“职住平衡”。按照“可负担、可持续”原则,建立科学的租金定价机制。因地制宜,以人口净流入城市为重点,落实城市主体责任,加快发展保障性租赁住房。

韩正指出,要高度重视房地产工作中的新情况新问题,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任,不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序,切实管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象。

下面谈谈我的看法:

去年12月中央经济工作会议之后,我就在专栏里分析过:2021年是中国的“住房租赁年”,政府在房地产行业抓的第一要务,是解决人口显著增长城市新市民、年轻人的住房问题,主要手段是提供更多租赁住房,稳定租金。

“中央经济工作会议 ”通稿谈房地产的有100多字里,连续使用了10个“租”字。到了今年3月的政府工作报告里,在谈住房问题的章节里也用了四分之三的问题谈租赁。

昨天召开的会议,通稿两大段里有一段专门谈租赁住房。

在谈到保障性质的租赁住房时,这段话非常重要:“坚持‘保基本”,以小户型为主,注重实现‘职住平衡’。按照‘可负担、可持续’原则,建立科学的租金定价机制。”

这意味着,“保障性租赁住房”主要还是解决一个“有地方住”的问题,以小户型为主,不会大(注意,中国将进入三孩时代)。另外,职住平衡的意思是说,这类住房不能太偏远,要照顾通勤的需要。

“可负担、可持续”,是说地方政府财政要可以承担,不能太理想主义。


上面这张图是我让助理做的,非常值得细细研究。可以看出,过去2年间,住户经营贷迅速增长,其中部分流到楼市,成为推动局部房价上涨的力量之一(住户经营贷利率比较低)。全部的个人贷款(住户贷款),也在上升。

表内的房地产贷款,比如个人房贷和房地产总贷款,增速则在下降。这意味着,部分房贷可能转移到了“表外”。

而保障房开发贷款,竟然出现了负增长。这意味着,保障房的建设明显放慢了。为什么放慢,是因为疫情暴发、地方政府减税支撑经济,暂时没有足够的能力建设保障房。

所以,保障房的“可负担、可持续”非常重要。这也意味着,只有商品房市场向好,地方政府才有足够的资金来建设保障房。

有些人认为,保障房和商品房是矛盾的。其实不然,这两样东西应该相互支撑,才能有持续性。商品房市场完蛋了,保障房也很难持续。

通稿的第二段,提供了未来的调控思路,主要包括:

1、抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。

2、要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。

3、要持续规范房地产市场秩序,切实管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象。

这意味着,房地产金融是未来的调控重点。被称为“345新政”(或者三道红线,三线四档)的房企融资新政,以及被称为“两道红线”(金融机构房地产贷款集中度管理)的银行发放房贷的管理办法,都会继续严格执行。

但我感觉,管理层不会仅仅做到这一步,而是要全面建立“房地产金融审慎管理制度”。其中包括的工具有:1、可以设定各地的房贷额度,虽然未必公布,但会内部掌握;2、可以把房贷额度跟人口增长、经济总量挂钩,甚至跟房价涨幅挂钩。房价上涨多了,额度就压缩等。

或许有读者会问:这样严管,楼市是不是没有希望了?

恰恰相反,“房地产金融审慎管理制度”越复杂、越精巧,说明市场会越稳定。如果希望房价下跌,那太简单了,直接停止贷款1年,哪个城市也扛不住。

之所以有很多红线,设计很精巧的指标,是为了让房价在设定的“上沿”和“下沿”之间稳定运行,也就是所谓的“鸟笼行情”。这个设计既防止了大涨,当然也防止了大跌。

土拍制度也会有新的调整。

不再会是简单的“价高者得”,还可以综合各种因素,比如在达到价格上限的时候,还有3到5家竞拍者。这时候,就可以看一下哪家房企处于绿档(三道红线都没有踩到),绿档企业优先。都是绿档企业,还可以看谁的指标低、谁的信誉好(比较遵守调控政策的信用分)。

还可以审查房企拿地资金的合规性,或者让房企比土地款支付速度等。总之,可以通过制度设定,让激进拿地的、经常违规的“坏孩子”出局。让合规经营、信用好的房企,优先得到蛋糕。

这样,不仅维护了调控政策的权威,也遏制了地价过快上涨。

对于中介的整顿,也会持续。或许未来会在一些城市试点二手房交易的“单边代理制”,而不是现在的“一个中介,同时代理卖方和买房”。

或许有读者对“单边代理制”感到新鲜,其实很好理解,你打官司的时候,愿意跟起诉你的人聘用同一个律师吗?肯定不会,对吧。但卖房子的时候,为什么要跟买房人聘用同一个中介呢?这里面一定会有利益冲突的。

为什么大家都不太信任中介?为什么中介在中国地位不高,而在美国地位尚可?就是因为美国实施了“单边代理制”,我们仍然是“一个扁担挑两头”。

所以,在中国推行“单边代理制”应该是大方向。当然,如果政府愿意提供足够多的服务和审批便利,在互联网时代买卖双方自助交易其实是可以实现的。

另外值得关注的是住建部有关负责人昨日表示,住建部将会同有关部门,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

这意味着,2021年下半年,楼市政策整体是偏紧的。原因很简单,上半年吃得太饱了。

楼市的饭很宝贵,对拉动经济作用很大,不能一顿吃撑死,以后被饿死。所以,要“留饭”。

另外,还要“轮流吃饭”,也就是板块轮动,不能齐涨齐跌。尤其是北方仍然偏冷的城市,要有所回暖了,否则地方财政顶不住。

看懂未来10年的中国楼市,要记住我创造的这几个词:

板块轮动,轮流吃饭——各地轮流涨,不能只是你沿海涨;

留饭——中国常住人口城镇化率见顶,大概是75%左右,每年1个点增长,还有15年。房地产的饭很宝贵,要慢慢吃,尽量为中国经济长时间服务,不能剧烈波动。

台阶走势——调控往往让一个地方的房价几年不涨,一旦有机会,会一次把几年的涨幅补回来,而且往往涨上去就下不来。房价的走势,将呈现阶梯型,而不再是以前的曲线式。

鸟笼行情——横盘阶段的楼市,往往呈现鸟笼行情,上下波动幅度不大。

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