网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

203家破产 ,中小房企逆境中探寻出路

0
分享至

来源:蓝鲸财经

去年出台的“三道红线”改变了房地产行业的游戏规则;年初提出的“贷款集中度管理制度”又进一步加强了房企融资难度;正式在22城推行的“集中土拍”则限制了地的获取。

在多方调控日趋严格的当下,头部房企尚能以旧改、多产业支撑,以及较强的产品溢价能力等来获取生存空间,中小型房企则在夹缝中艰难求存。

根据人民法院公告网显示,今年以来,递交破产文书的房地产企业累计已达203家,绝大多数为地方性中小房企。A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中,近半中小型房企预告亏损。

年化15% 融资成本高难度大

在“三道红线”政策高压之下,赴港上市成为中小房企的“救命稻草”。相比近期物企上市热潮,房企上市却罕见遇冷。有人多次递表,屡败屡战最终艰难上市,有人则是通过港交所问询、聆讯后仍可能面临认购不足、股价破发、估值低迷等问题。

数据显示,目前,在港交所递交过招股书但仍未成功上市的房企尚有10家,其中海伦堡中国、奥山控股、万创国际等房企的招股书均已过期。

在业内专家看来,港股上市艰难一定程度上堵死了中小房企最主要的融资渠道,而信用等级的不足,更是其发债的阻碍。

据了解,今年以来,多家国际评级机构陆续下调了对国内房企的评级。

其中,惠誉将“某房企”的长期外国货币发行人默认评级(IDR)的展望从“稳定”下调至“负面”,并确认评级为“BB-”。房企们的“高级无抵押债务”评级则接连从B1下调至B2,发展预期也从“稳定”调整为“负面”。

行业整体不被看好,进一步使中小房企步履维艰,无法发行企业债券,中小房企只能通过银行及其他金融机构进行融资。

而开发贷受银行“房地产贷款集中度管理新规”的影响,目前,大部分银行的开发贷额度已基本用完或属于限制使用状态。仍有额度的银行则更偏向于TOP30或TOP50强房企,大部分中小型房企的开发贷都被排挤在银行业务之外。

信托方面,无论去年5月份发布的《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》,或是7月份提出的融资类信托规模压降要求,都标志着监管部门对房地产信托的监管态势正在持续升级。其中,信托开发贷的规模骤减,以及受部分信托机构爆雷的影响,目前,大部分信托公司对中小房企的准入都已明显收紧。

如今,融资渠道越来越窄,融资成本越来越高。

根据业内人士反馈情况来看,目前主要是小贷公司或金控类平台向中小房企提供抵押担保类融资,但融资成本基本都到了年化15%左右,即便如此,很多中小房企仍旧面临借不到钱的困境。

集中供地规则下 “腰部”房企进退两难

如果说现金流是房企的命脉,那土地就是房企的“血液”。受现金流、规模、战略布局、运营能力等方面的影响,中小企业在拿地方面的容错率比头部房企更小。

今年,“22城集中供地”的推行,也使行业两极分化愈加严重。

一方面,集中供地通过资金门槛减少了竞争;另一方面,则把融资实力不够的民企挤出了竞争。在这样的规则下,国资房企由于更容易获取融资且融资成本较低,更加具备竞争优势,而中小房企直接面临国企及央企所带来的压力。

根据中指院数据显示,首次集中供地,拿地金额前10位企业中,6家是国企;拿地面积前10位企业当中,7家是国企。

贝壳研究院数据则显示,在首轮集中供地成交金额方面,TOP50与TOP100房企集中度分别为58%、66%,均较2021年上半年全国土地市场集中度有明显提升,TOP50房企的集中度提升最为显著。

反观中小型房企,由于资金量有限,不可能同时参加多块地块竞买,使得竞得概率大幅度下降。

“曾经,竞拍一宗土地,只需要根据营销部门反馈的销售价格倒推地价,将拿地价控制在预算范围之内就可以了。”一位中小型房企负责人在接受其他媒体采访时称,但现在必须要多方衡量,“哪块地竞争激烈”“哪块地拿到的概率更大”等,需要制定更周祥的拿地策略,才能确保公司最终能够在预算内成功夺地。

在业内专家看来,目前“腰部”企面临“不拿地难以生存、拿高价地又怕去化差影响现金流”的两难局面。

联合开发或成未来发展“法门”

在首次集中供地之中,部分民企通过联合拿地、引入合作伙伴等方式,来化解资金压力,增加拿地概率,降低拿地风险。

事实上,早在很久以前,联合开发就已成了中小房企抱团取暖的“法门”,通过跟规模、实力相近的房企合作拿地,或者在局部市场占据有利地位的情况下跟大房企合作,共同开发,降低自有资金投入分摊项目的风险。

“中小房企虽然全国化布局的力度不大,且大多数都集中在固有的几个城市之中,但最大的优势是对当地市场的认知很高,并且因为长期深耕的关系,当地居民对其品牌认可度较高。”上述业内专家称,大型房企与当地中小房企的合作可以持续发挥中小房企的品牌优势,并更为有效地捕捉和迎合本地居民的需求,最终通过双方优势的发挥起到互补的效果。

在未来的发展上,中小房企还可通过深入研判标杆房企的拿地新动向,“贴身”跟进,提前布局其新项目周边,通过后期地价和房价的升值,享受发展红利。

除此之外更重要的是,中小房企需找到自身定位及优势,不要盲目地学习大房企的发展模式,探寻适合自己的发展路径。

在积累良好的市场认可度,实现品牌溢价的同时,通过地区深耕,精简人员,优化成本、降低费用,提高费效比与产品力,以提高盈利能力。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
比亚迪全球总部——六角大楼,科技与创新的象征

比亚迪全球总部——六角大楼,科技与创新的象征

GA环球建筑
2021-09-26 21:57:01
全新奔驰G澳洲上市:29万的价格不贵,但对我们侮辱性极强

全新奔驰G澳洲上市:29万的价格不贵,但对我们侮辱性极强

超级慢动作
2021-09-27 00:10:02
人民大会堂开会不让化妆,明星的真实样貌曝光,简直就是照妖镜

人民大会堂开会不让化妆,明星的真实样貌曝光,简直就是照妖镜

娱乐科代表
2021-09-26 20:38:00
辛巴会玩,宣布直播间苹果13售价999元,买一台送一台

辛巴会玩,宣布直播间苹果13售价999元,买一台送一台

可爱评机
2021-09-27 04:31:20
鹤岗五点后

鹤岗五点后

刺猬公社
2021-09-26 14:57:55
结婚2年,丈夫骗妻子假离婚,想见儿子先掏钱,分手最考验人心

结婚2年,丈夫骗妻子假离婚,想见儿子先掏钱,分手最考验人心

眉尾旋
2021-09-26 21:11:54
朱茵和黄贯中刚确立关系,朱茵:不能婚前X行为。婚后一直分床睡

朱茵和黄贯中刚确立关系,朱茵:不能婚前X行为。婚后一直分床睡

小帆影娱汇
2021-09-26 21:31:49
苹果确认 iPhone 13 无法使用 Apple Watch 解锁问题

苹果确认 iPhone 13 无法使用 Apple Watch 解锁问题

IT之家
2021-09-27 06:52:12
“男朋友太大是一种怎样的体验?”

“男朋友太大是一种怎样的体验?”

小木研究所
2021-09-25 14:06:22
美国评论员:美国现在对中国非常恐慌,面对欧盟都已经“不装了”

美国评论员:美国现在对中国非常恐慌,面对欧盟都已经“不装了”

环球时报评论
2021-09-26 16:03:00
停电潮来袭!东北甚至红绿灯都限电了,什么信号?

停电潮来袭!东北甚至红绿灯都限电了,什么信号?

深蓝财经
2021-09-26 23:53:31
都说“长公主”的发型丑,但换上关晓彤的脸后,这差距也太大了!

都说“长公主”的发型丑,但换上关晓彤的脸后,这差距也太大了!

惹污味锐
2021-09-26 18:03:00
一个自慰成瘾者的自述

一个自慰成瘾者的自述

横竖是个王
2021-09-25 19:22:54
索河寻母55天:父亲葬礼那天,母亲的遗体找到了 | 深度报道

索河寻母55天:父亲葬礼那天,母亲的遗体找到了 | 深度报道

北青深一度
2021-09-26 18:54:39
国乒内讧发酵,19岁小将嘲讽世界冠军,3万网友围观喊刘国梁重罚

国乒内讧发酵,19岁小将嘲讽世界冠军,3万网友围观喊刘国梁重罚

嘴炮体坛
2021-09-26 10:47:42
东北居民何时恢复正常用电?为何不通知就停电?回应:情况紧急,电网有崩溃危险

东北居民何时恢复正常用电?为何不通知就停电?回应:情况紧急,电网有崩溃危险

九派新闻
2021-09-26 18:37:10
有人说:中国品牌手机将面临被苹果团灭局面,为什么会这样说呢!

有人说:中国品牌手机将面临被苹果团灭局面,为什么会这样说呢!

商业小讲堂
2021-09-26 19:32:10
检出阳性,立即暂停!

检出阳性,立即暂停!

东南网
2021-09-26 16:44:27
暴跌超90%!计划裁员4万人、宣布关停最赚钱业务后,60岁的俞敏洪露面:回归大学生业务

暴跌超90%!计划裁员4万人、宣布关停最赚钱业务后,60岁的俞敏洪露面:回归大学生业务

中国基金报
2021-09-27 00:39:19
今天,她被全网封杀!央媒怒批:脸上与世无争,心里全是欲望

今天,她被全网封杀!央媒怒批:脸上与世无争,心里全是欲望

李月亮
2021-09-24 20:38:21
2021-09-27 07:38:44
金融界
金融界
投资者信赖的财经金融门户网站
969338文章数 376148关注度
往期回顾 全部

房产要闻

直击广州集中土拍2.0 48宗地能否如愿“出嫁”?

头条要闻

13岁女生被"楼长"学姐罚150个下蹲致残 老师:使劲整

头条要闻

13岁女生被"楼长"学姐罚150个下蹲致残 老师:使劲整

体育要闻

巴萨新10号!重伤323天后轰世界波

娱乐要闻

《怒火重案》成影史港片票房冠军

财经要闻

科技要闻

60岁的俞敏洪露面:回归大学生业务

汽车要闻

大5座的TA干啥都在行 新大指挥官e好开不贵

态度原创

本地
艺术
健康
手机
军事航空

本地新闻

豌豆射手原是100多年前的一种特殊职业!

艺术要闻

苏州博物馆西馆建成开放

中医关注的症候跟病毒有什么关系?

手机要闻

比2/3/4/5G任何一代都难!华为已研究4年6G:2030年见

军事要闻

彩虹-6无人机亮相珠海:体型超大