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湖北襄阳: 迟到十年的土地证背后是何套路?

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来源:神州杂志社融媒体中心

家住襄阳市襄州区张湾街道办事处云湾村三组的杨老汉,垂暮之年却当了一场土地诉讼的被告,直到弥留之际仍牵纠于心。自己十余年开荒辟土、填坑平整的一块土地,在没有任何补偿且没有告知的情况下被征用,还惹下数万元赔偿,杨老汉抱憾而去。

辟土填坑造田 耕种数年后惹官司

杨老汉家属讲述,当年的张湾镇处于城市边缘,云湾村三组更是沟壑山岗地貌,土地荒芜基本无法耕种。作为一名当了二十年村小组长的杨老汉,为了增加农业收入,于2001年10月与本组继任组长签订合同,承包本组村边三角地搞种植,并约定了土地租用费、土地使用条件以及启用日期等。该《合同》经村组党员代表及群众代表签字生效。

杨老汉与儿女数人风餐露宿开荒造田,经过多年投入大量的人力、物力平整出一块四亩多平地。

数年后,由于城市快速发展扩容,道路贯通,周边商业开发等因素,该块土地已经不适宜耕种,杨老汉及家属也就随着城乡发展的变化,建起了简易门面房和厂房,地面也进行了水泥硬化。

令杨老汉一家没有想到的是,2016年8月,襄樊瑞忠汽车零部件有限公司(以下称瑞忠公司)一纸诉状将杨老汉及第三人朱某林等,诉至襄阳市襄州区人民法院;。

诉称:2004年10月27日,瑞忠公司在襄樊汽车产业开发国土资源局通过征购,得到土地13.148亩并履行了征用土地协议的所需程序,2005年1月25日办理土地使用手续,到2014年6月15日拿到土地使用证。


杨老汉及家属称,该土地原是一片土坑地,家人花费30余万填平,瑞忠公司要求立即搬走,我们没有得到土地和地上建筑物赔偿的情况下,不接受搬离的请求。

土地是杨老汉的儿子在2001年填平并和村组长签有承包合同,也交了租金,盖了建筑物。

用地人失约用地协议 土地部门涉嫌渎职

瑞忠公司在杨老汉不接受搬离该宗地块的情况下,将杨老汉作为被告人诉至襄阳市襄州区人民法院。

(2017)鄂0607民初1858号《民事判决书》显示:襄州区人民法院查明,2004年10月27日,瑞忠公司与襄樊汽车产业开发区国土资源规划局签订《用地协议》,约定用地位置及面积;征地费用按7.0万元/亩支付地价款,共计92.036万元;土地平整、业务费用由瑞忠公司另行承担;瑞忠公司需严格按批准的规划设计条件建设。该地块的主要用途为汽车零部件生产用地,乙方若改变用途或转让给他人使用,需依法补交土地出让金。在本协议签订后七日之内,瑞忠公司支付总地价的50%,余下的50%在开发区国土规划局交付土地证时一并付清。瑞忠公司不能如期付款视同放弃该宗地使用权,国土部门可以向他人转让。瑞忠公司必须在一年内投入生产。

2005年1月25日,襄阳市人民政府为瑞忠公司办理了该宗土地的工业用地使用权证(权证是在2014年6月15日发放给了瑞忠公司的)。

上述《用地协议》明确强调‘在本协议签订后七日之内,瑞忠公司支付总地价的50%,余下的50%在开发区国土规划局交付土地证时一并付清。瑞忠公司不能如期付款视同放弃该宗地使用权,国土部门可以向他人转让。’而瑞忠公司没有在约定的时间内向国家交付该用地款,该合同应视为瑞忠公司违约协议,协议无效。

在国土和政府有关部门的合力“操作”下,瑞忠公司在2014年2月20日向高新财政局交纳了土地出让金92.036万元。根据其交款发票显示,瑞忠公司交款日期与协议要求完全相悖。显然,瑞忠公司违反了协议约定,交款日期与协议约定的条款足足推迟了近十年之久,应属严重违约行为,依据协议约定应“视同放弃该宗地使用权,协议无效。”然而,这种严重违约行为不但没有影响瑞忠公司该宗地的使用权,还“合理合法”的取得了该宗土地的土地使用证。


据杨老汉家属讲,2004年至今一直与瑞忠公司为邻,瑞忠公司自称取得了土地使用权后,并没有将该地块用于汽车零部件生产,而是在土地上建设仓库出租场地,也没有实际用于生产加工,这属于严重的违规改变土地用途行为。瑞忠公司之后办理土地规划条件和用地规划许可证也明确载明为工业用地。

瑞忠公司虽然在签订用地协议时,提供了与襄阳广银汽车零部件制造有限公司签订《合作协议》,但这两家企业并没有产品加工生产、产品交易以及账务来往,其行为涉嫌骗取签订用地协议。

而在此之后,政府及职能部门一系列“操作”更是令人瞠目结舌。首先,2004年10月27日,瑞忠公司与襄樊汽车产业开发区国土资源规划局签订《用地协议》,约定瑞忠公司必须在一年内投入生产。而襄樊市规划局在2008年3月19日才出具了《建设项目规划设计(土地使用)条件》,同日办理了《建设用地规划许可证》,很显然该地块闲置时间高达三年半之久。瑞忠公司在2014年6月15日才拿到了《土地使用权证》,在没有拿到了《土地使用权证》的情况下又是怎样在规划部门办理的《建设用地规划许可证》?


有关部门快刀斩乱麻伤及无辜 凸显土地问题严重

2014年1月16日,《襄阳市高新区管委会重大问题集体决策专题会议纪要》载明:高新区国土分局局长郑勇汇报原汽车产业开发区“96宗土地(含瑞忠公司土地证)有关问题。原汽车产业开发区国士局于2003年以违法用地处罚补办用地手续的名义办理了96宗地的用地手续(实属新征地,按1999年以前市政府有20亩以内的批准权限进行办理),总面积1515亩。用地手续办理时,为了便于上报获取批准,土地使用者名称绝大部分都是虚构的,待有真正的项目进区后,再将相关项目合并或者分割后转让给实际用地者。96宗土地中,原已办理土地使用证的有38宗地,合并后办理土地证24本。当初已发证15本,剩余9本(其中有真实单位的5本 )一直放在高新国土分局未发放,未发证单位多次到高新区国土分局要求拿回土地证。

《会议纪要》解决意见:对已办证未发证,原已签定了征地协议,缴清了征地费用并已建设的项目,将土地使用证发给使用者使用;完善手续,未完善农用地转征用以及“招、拍、挂”手续的相关单位,完善用地手续,高新区管委会可出台具体的鼓励政策。瑞忠公司属于《会议》中‘已办证未发证’者。

一纸因瑞忠公司未交纳土地出让金违约无效《用地协议》,高新区国土分局局长郑勇为什么在襄阳市高新区管委会重大问题集体决策专题会议提出来呢?是否涉嫌滥用职权、以权谋私?还是令有隐情?

《会议纪要》看似解决了土地证问题,但管委会心知肚明土地的实际状况是怎样的。瑞忠公司与襄樊汽车产业开发区国土资源规划局签订用地协议中,杨老汉承包并平整4.4亩土地及地面附着物并没有得到任何赔偿。

《用地协议》中明确‘土地平整、业务费用由乙方另行承担’,实际上瑞忠公司和国土部门并没有完善用地手续,对杨老汉平整的4.4亩土地及其地面附着物更没有做出任何赔偿。

瑞忠公司取得土地证成谜团 赔偿问题谁来解决

在襄阳市襄州区人民法院审理中,据瑞忠公司所述,土地部门当时没有交付的原因是土地证没有发,一直拖到2014年《会议纪要》;6月15日给土地证,办好后将各种税费交清,就等于这个土地交付了,征地协议上面写得很清楚,土地上的附着物由瑞忠公司来承担。

瑞忠公司也曾多次找襄州城管、高新城管,但没有结果,土地局局长让其去起诉。

至于从2004年取得土地使用权,长达十三年期间,瑞忠公司为什么没有向法院主张权利呢?瑞忠公司表示,期间多次向高新城管主张权利,可他们答复称:管辖权属于襄州城管,而找到襄州城管局,他们却踢皮球。我们又找到市城管局、市政府,为土地证我找了好多年才办下来证。土地上附着物除了钢构、还有厂房、盖有八间办公室。基本上是除了路以外上面都有房子,均是杨老汉在2007年盖的,朱某林也盖了一部分钢构厂房。


就此事情,杨老汉的家属和第三人一致认为,瑞忠公司2014年才取得土地使用证,就应该按照征地协议对地上附作物做出赔偿。而杨老汉在取得这片诉争土地承包经营权之后的多年间,从未经历过该片土地被国家征收的程序,直到瑞忠公司取得了该宗土地的工业用地使用权后双方产生纠纷。

杨老汉家属认为:首先,瑞忠公司取得工业用地使用权的程序违法;根据用地协议的约定,及其行政合同的性质,因瑞忠公司未能按期交付土地使用费,已经丧失了取得该宗土地使用权的资格。

其次,云湾社区村民均不知晓该宗土地是何时被政府征收的。瑞忠公司2004年就签订用地协议,而获得土地是在2005年,其土地使用权证却是在2014年才拿到的。在这十年间无论是村民还是杨老汉等均未收到任何征地通知,相关部门也未对征地事项进行过任何公示,这种行为严重侵害了张湾办事处云湾社区的集体利益和社区居民的利益。

就在本文刊发之前的7月19日,杨老汉家属和第三人朱某林告知,当地法院执行局派人到村委会,通知将于本日下午对其地上建筑物进行强制拆除。在该村书记的协调干预下,该强拆行为未能得以实施,但朱某林讲:“最多十天之后,他们还是要来强行拆除。”


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