广州楼市：这个板块要崛起，但稍不留意就吃大亏，大部分人看走眼

我是云叔说房，资深房产专家。长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：你好。云叔，想问长期来看一百方左右三房两卫是不是以后市场的主流，主要是目前看太多黄埔三房一卫的楼盘了，觉得以后不好找接盘，谢谢

回答：你好。其实带主套的3房应该说是很标致的产品了，小3房或者2房可以说是带点硬伤 ，但是一点也不妨碍流通性，毕竟每个人的预算都不一样，广州目前最多人接盘的价位是2--400万之间，能买到带主套3房的人不多，所以能买到带主套3房自然不错 ，但注意一下不要错配，刚需盘你选了个带主套的，比如天朗明居你买了个带主套3房就不合适了。

提问：云叔，你好，我本科学历+黄埔社保2个月，近期黄埔看房，十月份社保满6个月，要求总价350万左右，未来几年升值空间大的一手、二手盘请推荐一下，谢谢

回答：你好，一手盘个人我不建议了，你的对手是开发商，人家会把价格算得满满才给到你这边，预算350万，二手去看一下万科东荟城，黄埔花园，万科城市花园，中鼎君和名城，万科金色悦府，科城山庄，金碧世纪花园。具体分析可以加入云叔圈子详聊，建议选二手，如果我告诉你2-3年后大涨，你这个时候买入的话，行情来了就可以高位抛出，相反新房的话不够灵活。

提问：【新人提问】云叔，你好，我们在白云居住，预算400-450w，半自住半投资，带学位，小孩2年后上小学。白云区集贤苑，塔楼1999年建，带幼儿园，小学，初中学位。顶层，南向，主人房出阳台，4房，实用面积90%，价格低市场3K每平，值得考虑吗？5-10年后置换是否有接盘？以后是否能按揭，能贷几成几年？锦云峰2房87平，集贤苑120平，哪个最优？

回答：你好。预算400-450w，投资+自住，要带学位，集贤苑有一定楼龄了，但外观保养得还可以，还能持有短期三五年吧；顶楼是有一定折价，自住可以考虑的。贷款年限一般为50年楼龄。

具体根据自己需求条件选，考虑自住属性当然选择大面积要好，自住也是一种价值。如果纯投资的话，建议建议选楼龄更新一点的前者。

提问：云叔，坐标深圳，首房首贷，想买个总价350-400万左右的房子，目前在华为上班，小孩两年后上学要学位，考虑通勤的情况下可以考虑那些小区？万科城，中海日辉台，金洲嘉丽园，旭景家园附近的两房都看了

回答：首房首贷，两年后考虑学位，中海日辉台带万科实验学校；万科城带万科实验学校，成熟大社区入住率高。金洲嘉丽园带杨梅实验学校，深圳实验学校坂田校区，杨美实验学校初中部，地铁五号线五和站和坂田站都比较近，出行方便；

珠江旭景佳园地铁口物业紧挨银湖山和梅林关，地理位置优越，进出关内比较方便，和美外国语小学，坂田实验学校，深圳实验学校坂田，校区坂田实验学校，品质一般，实用率不高，资源一般，周边有更好的选择，目前坂银通道已开通利好也也兑现。

提问：云叔，你好，坐标广州，最近想投资买房，首付预算300万左右，未来五年内哪些区域的发展潜力更大？

回答：你好，预算300万，番禺的莲花湾片区目前开发度较低，是个价值洼地，琶洲、金融城、鱼珠区域共同组成了这个数字发展试验区。

因此，广州未来买房的路线即最北边的中新知识城，和最南边的南沙科学城为两个极点，围绕广州人工智能与数字经济试验区、广州科学城、天河智慧城、广州国际生物岛、广州大学城、白云湖数字科技城。

个人觉得买黄埔是稳的，而荔湾在未来的规划项目中存在感不强，总的来说未来有产业布局的区域，未来的发展潜力就更好。

提问：云叔，我现在住南海万科金域蓝湾，想买4房，有130万首付款，考虑学位和升值空间大楼盘，请问买蓝湾1期还是其他楼盘好

回答：整体来看，万科金域蓝湾可以考虑的，不好就是盘略大；还可看下：具体潜力大的板块，详见圈子内部分享！