宋都退地风波：高价拍地每平利润2000元，损失5000万保证金

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7月21日，宋都基业投资股份有限公司发布公告，放弃了今年5月在杭州竞得的一宗土地使用权。

公告发布后，“宋都退地”迅速成为热点，引起行业关注。

据公告内容，宋都经过与杭州市规划和自然资源局沟通、协商后，于7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书，杭州绍辉前期获得的一处地块的竞得资格取消，已经缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。

值得注意的是，5000万并非小数目，占宋都股份最近一期净利润的14.19%。

宋都缘何退地？

今年5月7日，在杭州首批的集中供地中，宋都旗下杭州绍辉企业管理有限公司以 17.8 亿元竞得拱墅区运河新城地块，折合楼面价20962元/平米，自持21%。地块规划为住宅用地。

这是杭州首批土地集中出让，“封顶+自持”成为常规操作，共出现了41宗自持地块。在地价封顶后，“竞自持”成为本轮房企拿地的重头戏。

相较之下，同样的板块，今年1 月份的保利和万科地块自持比例分别为5%和3%。

资料显示，在今年五月杭州首轮土地“集中供应”中，宋都股份表现积极，共抢下5宗地块，土地价款分别为17.83亿元、3.35亿元、8.91亿元、8.46亿元以及7.29亿元，总地价达45.84亿元。

本次退掉的地块是5宗地块中价格最高的一宗。

对于退地原因，宋都股份表示，此次退地的原因是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，而作出的决策。

根据宋都的上述说法，缺乏盈利空间是宋都股份此次退地的原因。

据测算，按照17.83亿土地款计算，上述项目楼面价达到20962.12元/平方米。

根据出让须知，该地块所建商品住房限价29500元/平方米。而网上信息显示，周边新房挂牌均价为38000元/平方米。

这意味着，上述项目房地价差仅8000余元每平方米。而据业内人士介绍，一般开发一个项目，销售成本、财务成本、税费成本等大约为3000元/平方米，建设成本为每平方米1900元至3000元。

这也就意味着，上述项目如果操盘，宋都每平方米仅有约2000元利润可赚。

不过，竞得上述地块的代价除了高价以外，还有高达21%的自持比例。这意味着，该地块21%的部分宋都股份不得转让、销售，只能用于对外租赁。而自持租赁无疑对资金有较高要求。

另有未经证实的消息称，宋都股份在拍得该地块之前，已有意向合作方。但是竞得该地块之后，合作方突然变卦，这或也是导致宋都退地的原因之一。

担保总额为净资产的331%，资产负债率高达86.7%

这笔高达17.8亿元的土地款，对宋都股份来说，究竟意味着什么，使得其甘愿损失5000万保证金？

年报数据显示，2020年，宋都股份营业收入71.6亿元，同比上升71.86%；归母净利润3.52亿元，同比下滑40.08%。出现了增收不增利的情况。

不仅如此，宋都股份去年经营活动产生的现金流量净额仅为1.9亿元，而资产负债率却高达86.7%。

在本次退地风波之前，宋都股份还被融资担保所困扰。

7月4日，宋都股份发布公告表示，因全资子公司“颂都投资”的资金安排需要，为其提供了11.8亿元连带责任担保。

截至7月4日，宋都股份及控股子公司对外担保总额为 156.4亿元，占比达宋都股份最近一期经审计净资产的331.64%，其担保总额已经超出其净资产的3倍。

而2020年年报数据显示，宋都股份担保总额为134.5亿元，占公司净资产的235.07%。由此可见，仅半年时间，其对外担保总额便增加了22亿元。

不仅如此，其直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额达80.07亿元。

因为频繁的质押担保，上交所曾要求宋都股份说明控股股东是否在存单质押事项中，涉嫌侵犯上市公司利益。

2020年9月11日，宋都股份曾公告，宋都控股将其持有公司部分股票办理了质押业务，质押股数为 3.75 亿股，占其所持股份比例的 79.93%，占总股本的 27.98%。

今年6月30日，宋都控股为这3.75亿股中的0.1亿股办理了质押解除手续，剩余3.65亿股延长质押存续期至2022年8月31日。

2019年，宋都股份实控人俞建午曾提出要实现300亿元的销售目标。2020年，宋都股份的全口径销售金额仅为207亿元，距离300亿元目标相去甚远。

文章来源：搜狐财经 作者：岳家琛
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