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房地产巨头先后“断臂求生”,中国楼市红利真的只有10年了吗?

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成也房地产,“败”也房地产

成立于1988年的万达,凭借着银行贷款、买地盖楼、转手倒卖的“资金驱动模式”,万达开始在中国地产市场崭露头角。在不到10年的时间里,万达“南征北战”,扎根于住宅地产,不幸的是,1997年亚洲金融危机到来,万达成功转型商业地产,并一举获得成功,这时候的王健林“野心”开始膨胀,进军海外。先后花26亿美元收购美国AMC影院公司、35亿美元并购美国传奇影业、3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司等等。


凭借着大手笔投资,王健林身价水涨船高,2015年拿下中国内地首富,巅峰时期的2017年,手里有200多个万达广场,10多个万达城、80多家五星酒店、1300多家全球影院,以及数不清的名画古玩。


但是随着国家供给侧改革实行,去库存、去杠杆的政策推出,银行开始收紧房地产贷款,王健林负担开始加重,与此同时全球资产利率开始逐渐抬升,万达现金流内外交加之下不得不“断臂求生”。2017年-2018年间,先后出售了上千亿地产业务,并且清空全部海外房地产项目。


除了“卖身”以外,万达业务模式也在转型,除了核心业务以外,其他都打包给其他公司,就是由别人出钱,按照他们的意愿建造商业地产项目,建造完成后,万达再派物业管理团队入驻管理。仅3年时间,王健林一举搞定了6000亿的巨额负债,重获新生,2020年再次登上了富润富豪榜,排名第30,虽不复往昔,仍然意气风发。


恒大成立于亚洲金融危机期间,但并非“生不逢时”,反而并且这超强的住宅历理念——配套先行,一举跻身广州前十大房地产公司。此后六年时间,恒大秉持一个原则——稳扎稳打,步步为营,并没有随房地产扩张的高峰期而随波逐流,这点来看,许家印情商的确值得称赞。


得益于前期的铺垫,恒大在2009年迎来了人生高光时刻IPO,成功登陆香港联交所。此后,许家印充分利用了资本的力量,开始在全国扩张,但始终扎根在中国大地,并且一系列的爱国举动深得人心(成立广东恒大足球俱乐部,贵州扶贫工程等),恒大的品牌也在此阶段更加夯实。2017年,许家印也成为了中国地产的新首富。


与万达不同的是,由于恒大在房地产领域走得稳,所以起初的供给侧改革并没有对其产生较大的影响,但是随着改革啃到“硬骨头”,恒大“危机”来临。2020年8月,国家画下三条红线,即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%以及现金短债比不得小于1倍,恒大全部踩中,尤其是负债规模最高达到1.98万亿,资产负债率逼近80%,许家印不得不“卖身”求存。


为了收拢资金,去年恒大疯狂“出血”,在全国范围内打折销售,不到40天共回收1400多亿资金,全年有息负债直降2700亿,不过仍未结束,今年恒大仍需还5000多亿,近段时间广发与恒大“互掐”就是最真实的写照。


数据来源:企业财报

房地产的春天还在么?

从整体来看,当前全国整体仍然是供不应求的,个别区域的去化困难并非行业普遍。从库存看,6月末已开工未售面积为11.4亿平方米,同比-10.1%,且绝对库存水平处于历史低位,库存去化周期0.58年,处于历史最低水平。


数据来源:国家统计局

但是,全国的房地产市场已经呈现两极化态势,一二线城市供给紧张,三四线城市库存压力较大,随着城镇化趋势深入,这一现状短期内难以改变。具体来看,一二线城市的主要问题在于房企对于去化率的预期,一旦不及预期,现金流断裂风险加大;三四线城市房产由于毛利较低,企业现金流十分依赖贷款,势必进一步抬升企业财务杠杆,而在“三道红线”之下,某些房企财务技巧可能会更加隐秘,在一二线城市虹吸效应之下,风险率会更高。


事实上这也是任泽平所说的我国房地产根本问题人地错配是一致的,至于货币超发,相对而言属于金融危机以来,中国经济高增长时期固有特点。他认为中国解决房地产问题还有10年,但真的够么?

举一个例子,房地产长期看人口是没有任何问题的,但我国的人口结构已经在向老龄化转变,预计未来20年内我国总人口中50岁以上的中老年群体占比将稳步提升,并于2030年左右成为我国人口占比最大的年龄群体,在2040年左右则将占据我国近半人口总量,人口老龄化问题从长期来看势必将日益加剧。


数据来源:国家统计局

老龄化的加剧最为明显的特点产业释放,再加上目前我国的根本矛盾已经转变为人民日益增长的美好生活需要,从这点来看,最有优势的依然是一二线城市,无论是教育、还是医疗等配套设施,都会导致城市土地和住宅供给紧俏。至于租赁市场,从中国传统观念来看,10年VS5000年,实在是力不从心,在人口快速城镇化、核心城市住房供需矛盾依旧突出的背景下,大力发展租赁市场实现保障性住房较为合理,但解决根本的人地错配效果并不一定理想。


总的来看,解决中国房地产问题,政策上保留有解,但从根本上改变或许得20年,30年,甚至更久,这里面有着历史的因素,也有着现实的矛盾。

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