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尴尬的卓越招商臻珑府:4万担心赔本,5万又怕被嫌弃

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这一年来,只要一说起老黄埔,来来回回就是“老黄埔三姐妹”:6个字的文冲旧改,8个字的茅岗旧改,9个字的横沙旧改。

大家都有点审美疲劳了。

最近,老黄埔最近终于有新面孔亮相,打算加入这场“三国杀”。

仔细一看,是深圳房企卓越在今年初高价拿下的东风化工改造项目居住地块。卓越中间又拉上了招商,因此楼盘名字叫做卓越招商·臻珑府。


卓越招商·臻珑府效果图

最令人佩服的,是开发商的速度:

1月底高价拿地,6月份出楼书,7月份开展厅蓄客,8月份开售楼处,据说9月份就要开盘卖房了。


卓越招商·臻珑府正在赶工建设的售楼处

从拿地到入市,只有8个月时间,开发商急着推货的心态表露无疑。

01

项目相关负责人告诉我,之所以入市进度这么快,是因为“工程、设计和开发紧密铺排,确保所有节点达成”。

但大家发现没有,把时间往前推两个月,老黄埔的新盘都还根本不着急卖,有些楼盘甚至故意拖延拿预售证的时间

1月,广州楼市热得发烫,成交近1.5万套;连淡季的2月,成交也有8000多套。

这时候别说网红盘,热一点的楼盘都傲娇得不得了。对于4月份房贷新政的威力,很多开发商更是不以为然。

结果到了6月份,突如其来的疫情,加上政府毫不放松的限价、人才购房收紧,整个一手市场看房和成交都大幅下滑,6月份的网签只有7000来套,比高峰期少了一半。


近期开盘的科学城时代天韵,降价开卖。一开始,开发商很硬气,只接受5成以上首付的客户,升筹20万锁房。


没想到,最终500套单位还剩100多套没卖出,开发商也蒙圈了。

同在老黄埔的两大网红盘,中鼎君和名城·珺合府和万科城市之光,也都没有出现过去开盘必秒光的风光场面。城光开卖了10多天之后,竟然还有少量货可以买。

估计卓越和招商也意识到,广州东部楼市,确实冷了。

连城光这么有竞争力的产品,这么有竞争力的价格,都没有出现疯抢的局面,其他盘可怎么办?

趁着疫情结束,市场还有一定的热度,赶紧推货,赶紧call客,管他7月是淡季还是旺季!

另外,集中拿证导致原本缺货的老黄埔短时间内货量爆炸,接下来的抢客大战只会更加惨烈。

6月中旬刚开过盘的中鼎君和名城,又准备加推新一栋单位,富力和南驰开发的富颐华庭近期也会上新。

再加上银行的房贷额度越来越紧,甚至影响到了一手市场,开发商不得不早早卖房,能抢多少额度就抢多少。

而卓越和招商的主要布局都在大湾区,随着深圳、东莞两大城市一手楼市的断崖式下跌,资金回笼压力估计也不小。

能从别人的嘴里多抠下来一点粮食,下半年的日子就会好过一点。

先开盘吃肉,后开盘喝汤,那就开抢吧。

02

卓越招商·臻珑府着急抢跑的另一大原因是,地价实在太贵,房价又被限死,入市节点拖得越久,成本收益这笔账越难算。

这块地,卓越当时可是花了大价钱:楼面价27105元/㎡,溢价率达45%,一度是黄埔楼面价第二贵宅地。

我粗略算了下,加上建安成本、各种税费、销售管理财务费用,要卖到5万+,开发商才有利润可言。


项目相关负责人对鸟叔坦承:限价对于销售确实会有压力,最终销售价格仍需按照政府备案价指导来确认。

楼盘销售对购房者也没有把价格说死:限价高于5万,就有装修;限价低于5万,就卖毛坯。

还有粉丝告诉我,项目在登记意向客户的时候,还给出了一道名为“意向价格范围”的选择题,选项之中数值最高的是5.4万元/㎡,最低的是4.8万/㎡,差了足足6000元/㎡。

这也侧面说明开发商的纠结心态:卖低了吧,不甘心;卖贵了吧,对自家产品的竞争力,信心又不是太足。

臻珑府虽然是地铁上盖,有江景资源,在产品上也有自己的优势:

所有户型都是全南向布局,保证了通风和采光效果;

78㎡和89㎡都做了三房户型,多出来一个灵活空间,115㎡则可以买到更舒适的四房。

即便是最小的78㎡三房,也做到全屋三面采光加客厅南北对流,带有阔景阳台和主卧转角飘窗,还是比较难得的。




左右滑动查看更多户型

但不论是地段位置、周边面貌还是配套资源,卓越招商·臻珑府比起中鼎和城光,都存在不小的差距。

项目位于黄埔东路以北、龙头路以东,在广州绕城高速以外,虽然也属于老黄埔的范围,但距离区府和天河都比较远。


周边以村庄、工厂、仓库等杂乱无章的建筑物为主,被当地人戏称为“村村点火,户户冒烟”,居住环境实在不算好,还有黄埔电厂、油库和水泥厂等潜在污染风险。


卓越招商·臻珑府周边不利因素

前面的黄埔东路长期有货车通行,经常堵车。遇上下班高峰期,1个小时也未必能到达珠江新城。


周边生活配套也挺一般,距最近的华润万家(夏园店)步行20分钟,周边有夏园菜市场和南湾水乡生活圈,日常需求勉强能满足,但想要去大型的商业中心消费,就要去到10公里以外的漫广场或者美林天地了。

项目自带15班的公立幼儿园,但以后孩子要读小学和中学的话,估计要蹭隔壁越秀TOD星航的学校,或者看庙头村旧改。


这些一言难尽的环境和配套,短期内想得到改善,唯一的指望就是旧改

项目对面的庙头村就是黄埔正在大力推进的旧改项目之一,卓越招商·臻珑府的业主未来也能蹭到利好。


恒大庙头村旧改

但是,在这个周边工业厂房、仓库林立的板块,大规模旧改也将带来一个又一个的新盘供应大户,形成巨大的竞争。


单是项目所在的南海神庙板块,未来就会诞生约26.7万㎡的住宅,一路之隔的越秀TOD·星航也快入市了;加上184.23万㎡的庙头村旧改蠢蠢欲动,供应量极大。

如果高位买了这里的房子,未来二手市场大家竞相放盘,产品比你好,价格还比你挂得低,你的房子卖给谁去?

03

综合看下来,如果臻珑府最终定价4字头,400万出头就能买到老黄埔地铁3房,放在老黄埔还是比较能打的。

但这样一来,扣掉2.7万/㎡的地价,开发商几乎赚不到啥钱了。

要是想多赚点,咬咬牙卖到5万+,可能连限价这关就过不了,对购房者的吸引力也会大幅下滑。

毕竟拿着5万+的预算,在整个黄埔根本不缺替代选择。


就拿老黄埔来说,稍微加点钱,就能买到中鼎,再踮踮脚城光也能够到,为啥要舍近求远去庙头买呢?

我判断,连红到发紫的万科城光,都要暗搓搓地当渣男,半夜开盘去抢中鼎的客。以臻珑府目前的竞争力,想突出重围,恐怕只能靠打价格战。

但这对购房者来说,未尝不是一件好事——要是价格有惊喜,这个盘还是挺值得买的。

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