上海楼市：此中环板块崛起！“出挑”品质房再加高性价比，双行！

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的目标！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。
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提问：曾叔，您觉得当前桃浦的发展如何？

回答：在此之前的一段时间，我并非很看好桃浦。但当下的情况，我认为它前景很不错，有大片空地和待拆厂房，又有政策上的支持，在2017-2035规划中，被定位为地区级别的中心，“桃浦智创城”已逐步落成。由于还是大兴土木的阶段，目前，桃浦的配套还很弱，本地的居民购物、就医都得前往其他板块。

桃浦的亮点在于交通和过硬的小区品质。15号线的开通，使得桃浦前往上海的精华区域，如虹桥开发区，缩短到一刻钟以内。中环外区域，桃浦的商品房品质出类拔萃。

中环名品公馆、恒盛鼎城圣都汇/华公馆都是豪宅品质、普通中产价格的小区，与古美的万源城社区有得一拼。

桃浦商品房的性价比也很高，750万可买品质次新的两房，动迁两房400万出头即可上车。

提问：你好曾叔，700万预算，刚生小孩，父母来带孩子，想置换大一些的房子。万科青藤公园和莘庄的二手房，哪个更值得买？

回答：既然生了小孩，就买个学区房吧，这两个方案都不带学区，都不是最佳方案，一定要在里面，那就选青藤公园，前提是颛桥离你上班不远。新房产品力还是可以，能改善到。但我更建议你考虑带学区，可以看看春申和古美板块，你这个预算买个三房有点吃力，可能要加预算。虽然现在困难了，但带了学区，未来没有二次置换的烦恼了。

提问：打算买郊区2套或市区1套；如果郊区：青浦的招商虹桥公馆or唐镇的融创；如果市区：田林的鑫耀中城or虹口的中粮瑞虹or新弘北外滩，哪个更有发展？

回答：你好。郊区两个都还可以，比较建议考虑青浦招商虹桥公馆，有大虹桥利好；唐镇融创体量大，未来周围供应也不小。市区考虑新弘北外滩及虹口中粮瑞虹。

提问：请问养老房未来趋势怎么样，值得投资吗？乌镇的雅园的养老社区周边有医院，老年大学等设施服务。目前单价27000。隔壁的绿城兰园单价19000左右。这个养老概念及这两个盘值得投资吗？

回答：你好。文旅地产、养老地产一直不建议，虽然是有一定的需求，但国内成功案例很少。自住买来自住养老倒是可以，投资的话不如买流动性更好的以刚需为主的住宅产品。

提问：曾叔，打算把手里的动迁房置换一下，让其更保值，预算700-800，先期主要是出租，5年后可能自住，目前哪个区域比较合适？

回答：这个预算优先考虑大虹桥和三林吧，比如华漕、徐泾、江桥、九亭、杨思、三林东、康桥和御桥都是不错的。这些板块涨得快一些，因为你未来可能自住，建议除了涨幅还是需要兼顾一些通勤和学区。建议加入曾叔内部圈子获取精准建议。

提问：曾叔你好，我在浦东杨高南路成山路有南江苑二期有一套住房，对口的小学原联丰小学被收入明珠集团，投资用的话，需要置换么？

回答：房子有点老了，98年板楼持有并不是太好的选择，有学区并入是好事，但体现到房价并没有多大增益，毕竟浦东最强的是明珠AB，你这个只是明珠C的影子股。可以考虑置换了。

提问：能解释下，您之前说的家庭首套房，是非户籍独立上产证的唯一机会这句话吗？

回答：这里打个比方，沪籍的小王找了一个非沪籍女友，组成了小家庭要买房。他们的首套房，房产证上可以只写那位非沪籍女友，只需提供5年社保即可。他们的第二套房，房产证上不可以只写那位非户籍女友，必须要加上小王的名字。这样的规定，同样适用于沪籍+外籍的婚姻。不过外籍单身也可在上海买房，只需提供在上海就业满一年且在有效期内的劳动合同原件，还需提供满一年的税单，并且留签注或许可为工作类的，限购一套。

另外还有比较细碎的几个点：

1、沪籍小朋友可以单独上产证，前提是所在家庭不限购，而且还要全款购房，但在小朋友成年以前，这套房子的交易是受到限制的，目的是为了保护未成年人的合法权益。

2、外地家庭的小朋友，以及外籍未成年是不可以单独上产证的。

提问：曾叔你好，600万刚需上海二手房板块推荐！

回答：这个价格段要买新一点的房子，可能需要到外圈去买了，我们建议尽量在东西两侧外环考虑，比如大虹桥华漕、徐泾、九亭、江桥，还有张江南、唐镇、三林这一带，如果是在北区上班的话，可考虑大华和大场这里。这些区位都是房子相对新，但没有学区配套。如果买学区房，只能考虑中内环老破中了。具体推荐可以加入曾叔内部圈子获取精准建议！

提问：曾叔，现在的上海楼市还能上车吗？

回答：目前来看，该置换的还是可以继续置换，不过一定要掌握两点阶段性的操作方法。

①逢三退一原则。现在如果你手里有三套房，挑最差的那一套，坚决卖掉。

保持手里有钱，子弹充足，去买更好的房子，不断优化自己手里的房子。

还有一定要记住，挑到满意的房子，手里的房子再出手，避免踏空。

②五三原则静下心来，算一下自己现在的贷款还有多少，再算一下如果现在把手里的房子全部卖掉，能不能还完全部贷款，并且还有50%的现金剩余？

如果可以，恭喜你，你的抗风险能力很强，如果不可以，说明你应该调整一下再前进了。

另外，假设一个情况，如果现在失去所有收入，用自己现在所有的存款、证券等资产还房贷，能不能撑过3年？如果不能，你就要保持警惕，一旦市场转冷，你可能会很难受。