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内转房暴雷!黄埔有盘降价近1万/平无人接!割韭菜者反被割?

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内转房也暴雷了?

这周,楼市君接到粉丝爆料:

黄埔区黄陂地铁站旁的某一红盘现有多套“内部房源”流出,各个热销户型均有售,价格可低至4.9万/平。

这个价格已接近于去年首开的水平,比今年的叫价低了近1万元/平。



楼市君打听得知,其来源除了因新政而无名额的退房客户,也有不少是来源于提前内部认购、用于投资的公司员工或关系客户。

正常来说,黄埔现在楼市行情正好,投资者大可按兵不动,等待时机高价抛售,为何此时就要抛售呢?

而截至发稿前,楼市君再次咨询项目销售,其也表示现在仍有不少内转房可选。



甚至有内转房源已放盘多时,但至今还未成功出售。

原来,即使是大火的黄埔,地铁旁的红盘,即使如此“笋”价之下,内转房也不一定有人肯接盘!

内转房买卖赔赚难料

有人年赚200W,有人倒赔10W+

其实,内转房能否出手、是赚是赔,真的难以预料。

楼市君的一些地产界的“投资达人”朋友,就是很好的案例。

世界500强房企员工

3个月赚15W,但压着一套出不了

我们公司一直都有内部认购的“福利”。去年的员工优惠将近6折,我就投了2套。

一套投了50W,3个月后转出,赚了15W;另一套只投了10W,也是3个月转出,但只赚了1.5W。去年转卖房总体收益达到27%。

不过,我们这种“福利”只限于公司内部员工,外人一般是买不到的,因为要用员工的名字来作为购房人。

当楼市君询问是否一定能转出去,一定能赚钱时,这位久经“沙场”的大哥也坦言:

真的不一定。

首先,内部认购门槛不低。我们公司必须是全款认购。如果你资金不够,那就只能和同事合伙,收益降低了不说,后续操作要意见统一,也更麻烦。

其次,每次放出的内部房源也不会很多,自己人也要抢。如果认购到“品相一般”的房号,未来或难以转出去,能转也叫价不高,利润不大。

最重要的是,自己要有资源或者市场上行才能找到接盘侠。否则,一旦市场行情突变,就有可能会砸在自己手里。

所以说,内部认购这个事情,赚赔真的不好讲。我有同事一年狠赚200W,而我今年投的那套还压着出不了呢!

听完大哥的一番话,楼市君的心情仿佛坐了一轮过山车,而下面这位大姐的案例,更是打破了楼市君的幻想。

地产代理公司员工

东奔西走一年多,最后倒贴10W+

我也算是地产老人了,没想到去年翻车翻得这么惨。

那时我公司代理的某个番禺项目有提前内部认购的机会,我和5个同事朋友凑了55W,定下了一套海景洋房,1年内可免费转名。

万万没想到,后来楼市行情不如预期,我和其他合伙人在朋友圈发过各种“内部房源笋价转出”的广告,也介绍过不少客户去看房,但都没人接手。

房子价格也从600万一路降到保底的540万,甚至都对项目销售提出10万佣金的承诺,但转手仍然无果。

我们只好找开发商协商,但只有2个选择,要么交齐首付认购了房子,网签然后月供;要么就挞定退房,但10万定金不退,还可能要扣总房款10%(将近50多万)的违约金。

最后一直拉扯到2020年年中,我们才找到关系,退掉了房子,但也损失了10W的定金。

而全公司和我们一样、一年多都转不出去的内部认购房子还有几十套,总的来说,大家都损失惨重。

什么叫“想割韭菜反被割”,楼市君上述的2个朋友就是最好的案例!

内转房有时候别说转手赚钱,可能连定金都打了水漂。

四大不确定因素

内转房小心想割韭菜反被割

其实,这种提前内部认购的房源,后续进入市场能否成功转出,存在着太多不确定因素:

1、政策市场变幻莫测。

例如2020年的疫情打击和2021年的政策频发,都让楼市受到了较大的冲击。广州一手房今年成交61063套,环比去年下半年下跌10%。而6月份更是跌至7057套,几乎比年初砍了一半。



现在的购房客户要么持币观望,要么失去资格。总的来说就是政策市场削减了刚需客户的需求数量和迫切程度,楼市变得冷清,从而影响了出手接盘的基数。

2、项目或产品本身带硬伤。

一般内部认购都在正式开售或者拿预售证之前就已完成,项目建设进度低,大家对项目及产品实际情况认识不够深入,有可能“踩雷”选到带硬伤的产品,对后期的转手有较大影响。

3、项目后期加推货源多,竞争大。

内转房一般数量有限且为指定房源,当然不可能拿出最优质的产品。若项目后期有大量的优质货源入市,且价差相差不大,则会与内转房形成市场竞争,从而难以出手转卖。

同时,若同板块内的其他竞品再有价格更优、产品更好的货源入市,对于本身优势不高的内转房更是打击更大。

例如开头提到的黄埔区黄陂地铁站旁某红盘,最近又一竞品冒出,距离地铁站更近,首波叫价仅4字头起,狠狠地给了同样最低4.9万/平的内转房会心一击。



黄埔某新项目沙盘 | 广州楼市发布摄

4、自身无资源,无客户接盘。

能否成功内转,最关键还是看有无资源。若自身或合伙人的客户资源不足,你将面临的很可能将是无人接盘、挞定亏钱的结局。

若苦等一年半载终于有人接盘了,但由于被房子套住的金额不小,内转赚取的差价可能还不如用作其他投资途径的收益,等于白干。



图源:图蜗网

总的来说,买房道路千万条,投资谨慎第一条。

地产内部认购做投资,必须运气好、看得准、资源广,才能顺利转出,否则极有可能就是砸在手上。

你有过内部认购的购房经历吗?你怎么看内部认购这个投资形式?

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