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返还宅基地使用权及腾退房屋?法院不予支持

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薛先生夫妇利用该地块出资兴建了6层约720平方米的房屋。

购买宅基地建房有风险,千万别以为签了协议就有保障。薛先生夫妇14年前从东莞黄江的李女士手里购买了一块宅基地建房。本以为签订了《土地使用权转让协议书》就有保障,不料买家李女士最近反悔,将薛先生夫妇推上被告席,要求法院判定当初签订的《土地使用权转让协议书》无效,并要求薛先生夫妇归还土地。东莞第三人民法院最近就此案给出判决,双方签订的协议无效,驳回李女士其他诉讼要求。

事件回溯

外地人买东莞宅基地建楼

14年后却被告上法庭

作为制造业城市的东莞,工厂林立,出租房的需求异常旺盛。很多手里有资金的外地人看到了商机,纷纷从东莞本地村民或者村集体购买土地建出租房。2007年,在深圳做生意的薛先生夫妇也看到了这个商机。在老乡的介绍下,他们花了283000元从东莞市黄江镇田美村村民李女士手里买了一块宅基地,双方在2007年4月30日签订了《土地使用权转让协议书》,约定李女士将位于田美村辖区内的一块建设用地转让给薛先生夫妇使用。

判决书上显示,签订协议后,薛先生依法办理了建设工程规划许可证、民房住宅工程许可证,并经东莞市黄江镇人民政府规划办公室在土地红线确认。

“我们都有正规报建手续的,红线图也变更了我们的名字。”薛先生郁闷地说。当初像他一样买地的外地人有十几户,其他人都没问题,只有自己被卖家告上法庭,要求返还当初买的土地。

薛先生说,土地卖家将他们推上被告席,要求判定合同无效,让他们夫妇难以接受。在开庭之前,也曾经找李女士聊过,对方要求低价买回土地和土地上的建筑物。“过了14年才反悔,我们肯定不接受。合同上白纸黑字写清楚的,买地的钱给了,土地使用权应该就属于买家。不能看到现在房价地价涨了就想拿回去。”

7月20日上午,南都记者来到薛先生所买地块的田美社区,薛先生买的地块面积有一百多平米,地面上的建筑有6层。周边的建筑规划整齐,都是外地人购买的土地建成的出租房,前后三排有12栋。

事实上,在东莞,有很多像他们这样购买本地宅基地建房的人。南都记者走访中了解到,不只是黄江镇,东莞其他镇街也有很多像薛先生这样的业主,早期从本地人手里购买土地建房,有出租也有自住。薛先生在黄江的邻居都知道他被原来地块的村民告上法庭,要求判定合同无效并返还土地的事。邻居当初也有担忧,怕他们的买家也会学这种做法。

开庭审理

原告反悔要求返还宅基地使用权

6月9日,东莞第三人民法院樟木头法庭公开开庭审理了薛先生夫妇与李女士确认合同效力纠纷一案。

李女士的代理律师在法庭上提出,请求判决双方在2007年4月30日签订的《土地使用权转让协议书》无效。同时请求判决薛先生归还原告李女士权属证号为粤(2018)东莞不动产权第0326242号宅基地使用权,并请求判决两被告承担本案的全部诉讼费用。

李女士的代理律师提交的民事起诉状中提到,2007年4月30日,原告和被告签订了一份《土地使用权转让协议书》,将位于东莞市黄江镇田美社区一块宅基地使用权283000元的价格转让给两被告。因为两被告不是田美社区经济集体成员,以上宅基地使用权转让合同属于无效,因此两被告应将以上宅基地使用权归还原告,同时原告将以上283000元转让款退回两被告。

对于李女士提出的诉讼请求,薛先生夫妇的代理律师提出,案涉土地上的买卖行为发生在2007年,钱物两清。2007年发生行为即使在法律上认定无效,但系双方真实意思表示。该行为发生至今14年,案涉土地及房屋始终由两被告合法占有并使用。原告在转让案涉土地使用权后,2021年之前从未主张该土地的相关权利。

判决结果

协议无效 驳回其他诉讼要求

法院经审理查明,2007年4月30日,李女士和薛先生夫妇签订了一份《土地使用权转让协议书》,将位于东莞市黄江镇田美社区一块宅基地使用面积101平方米以283000元的价格转让给薛先生夫妇。李女士已经收取了转让款。建筑为合法建筑,薛先生夫妇出资兴建了6层约720平方米的房屋,并一直居住使用至今。庭审中双方均确认案涉土地及地上建筑物并没有涉及拆迁改造。

法院认为,双方纠纷涉及农村宅基地转让,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定,农村宅基地使用权应当由具有农村集体经济组织成员资格的村民享有。虽然原告与被告在2007年4月30日签订了《土地使用权转让协议书》,就转让位于东莞市黄江镇田美社区一块宅基地使用权达成真实一致的意思表示,并且已经实际履行了各自的义务,但是这并不代表被告已取得田美社区集体经济组织成员资格,由于被告并不具备田美社区集体经济组织成员资格,因此双方签订的《土地使用权转让协议书》应属无效。但是,原告诉请被告返还宅基地使用权及腾退房屋,法院不予支持。

法院认为,按照法律规定,合同无效后法律效果需要一并处理,但在农村宅基地买卖合同案件中,为保证公平公正,应将赔偿和腾退房屋一并处理。目前案涉房屋不涉及拆迁,其所在区域没有明确的区位补偿价,并且土地房屋的价值增幅较大,无法直接通过鉴定对房屋价值进行合理评估。

案涉宅基地买卖行为发生在2007年,双方均已履行完毕各自的义务,被告已经出资依法在案涉土地上建造了6层的房屋,并一直居住至今。而原告在2021年之前从未主张过案涉土地及房屋的权利,现因其他原因违背自己自愿签订的协议,不认可出售案涉宅基地使用权的行为。

目前虽法律上确认《土地使用权转让协议书》无效,但原告的行为不符合诚实守信、公平合理的原则。因此,对于原告要求返还宅基地使用权及腾退房屋的诉讼请求,不予支持。法院最后给出判决,确认协议无效,驳回原告的其他诉讼请求,受理费由原告负担。如不服判决,可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状。

采写/摄影:

南都记者 刘辉龙 实习生 刘丹婷

知多D

根据《中华人民共和国土地管理法》及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定,由于农村宅基地由集体经济组织的特定成员使用,具有福利和保障性质,只能由本村的村民使用。在本案中,薛先生夫妇非东莞黄江镇田美村民,双方购买农村宅基地的契约违反了强制性法规。合同一旦违反法律、行政法规的效力性强制性规定,均为无效,不能因当事人愿意而成为有效合同。根据法律规定,宅基地转让应同时满足以下条件:

1.转让人拥有二套以上的农村住房(含宅基地);

2.同一集体经济组织内部成员转让;

3.受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;

4.转让行为征得当地集体组织同意;

5.宅基地使用权不得单独转让,地随房走。

有以下情况则转让无效:

1.城镇居民购买宅基地;

2.向非本集体组织成员转让;

3.转让人未经集体组织批准;

4.受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。

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