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深圳楼市现状:新深圳人爱宝安,老深圳人守福田,南山被淡忘

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我是雕叔,专研楼市十余年在数十座城市投资买房,长期进行实地市场调研,选择大于努力!未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问:雕叔,北上深如果一直高压管控房价,岂不是一直就是洼地,但是如果这种管控长达十年以上,还是房产好的投资城市吗?毕竟人生没有几个十年啊!

回答:北上深管控更严是配合中央政策,但不会容忍最优资源大幅外流,实际上,央企,银行,高新产业和互联网金融独角兽一直被牢牢把控在一线,流失的只是部分中低端人口。 其次,北上深一直留有口子,深圳的入户,上海临港五年社保已改三年,即使最严的北京,工作居住证一直未收紧,一张工作居住证可买北京两套房,就是为了留口子 凡事物极必反,二线这轮风头太盛,过犹不及,下一步就是一线价值的回归,近两年只要稍有放松的苗头,一线就会重回巅峰。

提问:雕叔你好,福田的房价制高点在香蜜湖而不是在福田CBD,如果以这个来看的话前海以后的房价制高点还会在更强调以产业为主的新前海范围内吗?还是会出现类似福田CBD跟香蜜湖的情况,产业商业归CBD,房价归香蜜湖,如果出现大前海的“香蜜湖”在您看来会在哪?

回答:很好的问题,我喜欢有想法的人。 一个城市,房价的至高点从来不是CBD,因为CBD太闹腾了。 会出现在哪里,我来总结一下,1、出则繁华,入则宁静;2、楼龄新,楼盘品质高;3、区域高端纯粹 ,无农民房低端建筑乱入;4、有名校加持;5、离CBD不能太近也不能太远。 你琢磨一下,香蜜湖和深圳湾是不是都符合这些条件,也许你会说香蜜湖老了,但如果不老早站上25万了。 前海会出现香蜜湖吗,大概率会,但肯定不是前海路两侧的那些热炒楼盘,它们离热点很近,离高端很远。 如果有,只可能出现在自贸区内,桂湾,前湾,还是妈湾?前海的规划一直在变,到底会出现在哪里,拭目以待吧,反正我们都是吃瓜群众[呲牙]

提问:问题:300-400万总价投资怎么选 我的资质:前海、惠阳淡水各一个按揭中的房子,都卖不掉;单身,计划找一个离异中的亲戚结婚以家庭名义全款投资一套;码农,年收入保底30,努一努60,目前月供2万,自有资金100万。 目前关注的区域:红山上塘片区、宝中碧海西乡片区 看过后的意向房子:龙华:华业玫瑰四季一期1房1厅、潜龙曼海宁1房或1房1厅、金地上塘道1房1厅;宝安:花样年1房、碧海君庭1房1厅、富通城1房、合正汇一城1房1厅 想咨询雕叔先生:1我关注的片区和房子方向对不对呢?2我目前的意向房子哪个会涨幅最好呢?3我这样的资质有没有更好的推荐或建议呢?4 有希望说服我姐姐借我300万左右,一起合伙买一个深圳房子,如果这样就有可能拿下一个750-850的房子,如果这个总价投资,雕叔先生的推荐区域是什么呢?5 如果750-850的房子在宝中碧海两房,前海两房,红山上塘3房里面选,哪个涨幅好呢?6最近润玺1上热搜,会出不好的政策吗,是买房的时机吗

回答:你好,当下的选筹,跟新政之前有很大的区别 虽然这2个板块,都是我们看好的板块,但是现在的性价比和板块支撑力对比,更倾向入手碧海。 板块之间分化严重: 上塘是福田的外溢板块,福田整个区域价格开始回落,所以上塘板块也全军覆没。 碧海是南山的外溢板块。南山产业支撑力和购买力很强,所以优质板块价格依然坚挺。 碧海板块更新,目前价格还在逆势上涨,但是西乡已经价格已经开始微跌。 这几个楼盘,优先富通城

提问:雕叔,明天就要做交易了 很简单一个问题 我的佳兆业前海3房(装修楼层朝向都非常好,户型一般,实用面积67)值不值得加400万杠杆置换铭筑4房(实用差不多100-105,除了没有佳兆业新,小区花园一般其他都非常好),加完杠杆压力比较大,感觉佳兆业最近上了风口买家非常热情,舍不得卖,但感觉铭筑确实很高,是不是舍不得孩子套不着狼果断出手。

回答:你好,感谢赞赏! 追求户型、学位、地铁、商业、楼龄兼得,一直比较看好铭筑荔苑。 优势: 1.82-84三房两卫,87四房房两卫,超高赠送; 2.2011年次新; 3.南山实验双学位(荔林小学、南海中学); 4.九号线延长线通车。 5.高层看大南山、视野效果很好; 劣势: 1.外立面显旧,品质显得不高; 2.学校比较远,周边商业配套略缺(在建商业); 3.花园不大。 总结:次新双学位,铭筑高赠送次新盘,户型很赞,在整个南山来说,都是比较稀缺的。但是现在性价比已经不高了,如果能遇到性价比高的可以考虑入手。

提问:雕叔,您好! 今天参加了线下活动,没争取到提问机会。 本人目前手头有500万现金,可以考虑到总价1200的二手房(纯投资)。 备选项有南山(包括前海)、宝中、南沙、黄埔几个选项。 我应该怎么做资产配置呢?是全部投入到深圳某个片区,还是分散开来(具体怎么分散)?

回答:有两个建议因人而异。 一是稳健型打法,拿500万直接买1200万的深圳,坐等未来升值,1200万本就难买,你又盯着南山和宝中,与其分拆,不如集中力量买好一套。 二是进攻型打法,暂时放弃深圳,500万集中打广州,黄埔和南沙各买一套二手,两年限售过后置换深圳,赌广州的涨幅这两年跑赢深圳,打一个时间差。

提问:雕叔你好。我们想现在置换个三房自住+学位,有什么好建议? 南山阳光里雅居46平2房一套,无贷款,12年开盘时买的,卖了应该能实收590W。手上还有点钱,勉强可以添200w。我和老公之前都有贷款记录。大宝5岁明年要上小学,小宝3岁晚大宝2年。去年五六月份有看过一下房,想买二套,当时老公犹豫了下没买,想着今年再买,结果涨价很多,现在很后悔。但是我家二胎+上一个老人带娃,确实不够住。请问现在置换三房时候吗?还是放假可能会降?另外现在换手续快的话会影响大宝明年入小学吗?目前是租住在鼎太风华三年,阳光里出租了三年,现在租客退租客想卖。请指示。和老公11年开始一直生活在阳光里及周边。如果置换的话请问下建议哪个小区能满足自住+学位刚需,年收稳点算的话60W。请指示。

回答:你好,出手阳光里雅居之后,其实你们的选择范围比较广,不同的教育路线,不同的发展期间,要选择不一样的学校。 1、深圳湾学校 所处地段不用说,学校有两点需要考虑: 第一,偏国际路线,是否适合。传统路线在初中高中可以转到国际路线,而国际路线则很难转回传统路线。 据了解到的家长情况,有家长甘之如饴,也有家长担心不已。 第二,虽有理事长王铮”三年南山第三,五年南山第一、深圳第三”的承诺,但今年来自南山区教育局和家长的内部信息均表明有一些不顺利。 2020年首届中考成绩将出,可观察后再定。 2、育才 二中三中,伴随蛇口半岛发展起来的南山老牌名校,完全中学。教育质量得到家长认可。 需要考虑的是未来发展。以育才二中为例,最近几年,十大录取率略有下滑,而四大录取率下滑明显,折射出顶尖生源的逐年流失。 为什么会下滑? 两方面原因: 第一,片区老化带来生源的老化和优质生源的流失。 第二,周边深圳湾等新名校的涌现对育才的挤压。 3、北师大附小和南二外海德 海德,南山区第一梯队的一哥,少见的小学区,炫目的好成绩;生源优质,师资也优质。虽坊间传闻起家于”掐头去尾”,但多年成绩稳定,已形成对优质师资和生源的强大吸引力,已然坐稳名校位置。 海德学区小、成绩优、管理严、生源有特色,成为南山区一面独特的旗帜。 “南二外海德在南山的地位就类似实验在深圳的地位”。 可能的利空是今年点招被限制。 北师大附中,2011-2019年,应是低谷期的第八年,原因不便细说。今年迎来第四任校长,来自北京四中的田军,家长们可以说是”喜大普奔”。 综上,学位价值稳中向上,未来可期。 建议先确定教育路线,再确定学位,最后选学位房。 主要推荐以下学区: 1、南外高新,名校 + 宜居,传统路线 2、深圳湾学校,偏国际化路线,学校我在之前的回复里有评价,地段和圈层就不用说了 3、南外科华,同南外高新 4、南二外,同南外高新 前两个略好,第一有高中,取消直升后的点招必然对本校学生有偏重,相当于中考有更多机会

提问:您好 请问 前海泛海拉菲花园一期 复式1070W 5房两个厕所, 性价比怎么样啊

回答:你好,泛海拉菲分析: 1-地段 前海南或者叫荔湾板块依靠大南山,直面前海,非常宜居,具备成为豪宅区的潜质,只是板块比较小,目前被月亮湾大道和兴海大道切碎,欠缺整体感; 2-交通目前是干扰因素,不是短板,交通非常便捷,并且地铁5号线西延在建,荔湾站就在泛海拉菲一期门口,深大附中的学区内基本都是次新住宅区,甚至有紫园和汉京九榕台这样的高端豪宅,其实是有希望成长为名校的; 3-但荔湾这一带目前还是依托于蛇口和科技园的远程外溢,只有前海真正崛起,荔湾才能被认可和关注; 4-品质不需要多说,小高层和别墅组合的社区,可以参考一下熙园、香蜜湖一号和卓越维港、三湘海尚。 不看总价看单价,单价10W内可以入手

提问:雕叔,经营贷抵押贷款从A房产抵押出来的钱,然后找A的父母做接力贷买房首付(接力贷能否找个旁系亲戚担保?不用A担保),这笔钱用来做首付,到时候A做担保银行查征信记录正好有一笔钱出来了,过多久可以使用?或者如何逃避银行监管?

回答:接力贷是不能找旁系亲戚做担保的,这个是肯定的。至于A做担保银行查征信记录正好有一笔钱出来了,并做了首付去买房,这个问题不大,只要借用“搬砖”等操作方法,以及做企业经营贷的时候做好防范就OK。这个问题也可以请@雕叔来回复一下呗

提问:您好雕叔,目前松山湖普遍3万+部分楼盘4.5万左右了!!而龙岗才4万+坪山甚至还有很多2-3万的房源。请问老师是0769的松山湖高估了?还是0755的龙岗,坪山低估了? 东部难道连东莞都不如了!?

回答:松山湖没有被高估,龙岗坪山也没有被低估。 东莞经济并不弱,2019年东莞GDP9482亿,深圳26927亿,经济总量相当于深圳的三分之一强。 深圳龙头深圳湾单价超20万了,松山湖是东莞的龙头,优质资源聚集地,4万+并不离谱,以后还会涨。 还是那句话,一类片区的下等马未必跑的过三类片区的上等马。

提问:新年好!近期宅家学习了很多您的投资理财买房观点和文章,获益良多,想请问下现名下南山有一套房欠250万,但手上现金180万,还有一个房票所以还想在深圳福田投资一个两房小户,次新房,因为是第二套按政策只能付7成了,请问福田有没有推荐的,现在是投资,5年后可能自住,小孩已上高中,学位放在次要因素考虑,但地铁交通希望好,租售比好的,谢谢

回答:新年好! 深圳有很多种方案可以操作成首付3成,其中全款抵押和3+4是比较主流的方式。 全款抵押:找垫资公司配合全款买入,过户后迅速做抵押,最多可以抵押7成,相当于首付3成。 3+4模式:3成首付+4成首付贷,需要找专业的渠道配合。 首付180,如果月供能力不错,可以买入500万总价的住宅。 百花、园岭、香蜜湖太贵。你找一下 莲花北 石厦 保税区 华强南这几个板块得次新盘。 楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

很多人在评论区给我留言提问,抱歉因为精力有限,无法一一回复

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