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上海楼市:近地铁就一定好?有些地铁房,内行人看了都“怵”!

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我是房产界中的行家里手—曾叔,已帮助社会各界人层选出满意的目标!跟紧曾叔购房不踩坑,投资有前景。
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提问:曾叔,关于地铁房你怎么看,我感觉离地铁越近越好呢,上班通勤啥的太方便了!

回答:那我只能说,你对地铁房的理解,全错!别再学开发商说地铁房了,很多人根本就不懂地铁房。1、地铁房不是离地铁越近越好。这一条主要说的是轻轨;离地铁太近,反而会被震动、噪音等等折磨的很惨;比如嘉定的中信泰富又一城,小区边户离地铁站40米,在家都能听见地铁报站的声音。晚上倒还好,周末在家简直是折磨。

2、两公里外的地铁,不是提供方便的地铁。上海某些开发商的售楼处会建在地铁旁边200米;让你以为这就是房子离地铁也是这点距离;但实际上项目位置在2公里外,很多人交房的时候直接傻眼。

3、地铁房不一定会涨。有些地铁建成有些年头了,溢价起来几十年了;未来不会因为再这条地铁讲故事了;

4、规划中的地铁,不是地铁。很多人喜欢赶在规划前买房,等地铁建成收割一波溢价;

但实际上地铁造价很高,每公里要6个亿,施工没有想象的那么快。等到真的落成,可能要花6-7年。有这等待的时间,其他概念的房子都能出手了。

总结来讲,买地铁房小心为上;否则一脚踏进坑,反而伤得很深。

提问:曾叔,你好:2000万上下,纯对比小区,房子,闵行的浦江别墅和银都名墅,哪个不错。另外,2000万的别墅有推荐的吗?谢谢!

回答:浦江别墅略好一点。别墅这种产品比较特别,它的赠送面积,朝向位置,差价会差很多的。所以你很难说一个小区一定比另外一个小区好。你应该说一个小区的某套房和另外一个小区的毛套房比这样比较合适,还是要以自己实际看房为主。

浦江镇的区位还可以,有前滩辐射自住不错。我们自己比较推荐大虹桥的别墅。主要是看好大虹桥核心区西扩带来的溢价空间。说不定将来有一天有可能大虹桥的别墅就变成市区别墅。其实大虹桥有不少出色的别墅产品的,需要结合你的需求来讨论了。

提问:曾叔,预算总价500-700万,最高也可以冲一下八九百万,上海首房首贷,你建议上海哪些板块投资?建议内环,还是中环,还是外环,还是大虹桥,有什么顺序优选吗?

回答:如果你能买到八九百万的话,有两个选择,一个是中环内的学区二房或者三房,主要靠学区增值。另一种就是在外环外买五六百万,六七百万的次新三房,主要靠地段增值。前者短期更加稳健一点,后期从长期来看,势能更加足。

提问:曾叔,你好,老公和小孩刚落户,小孩2024年上小学,现在松江九亭有套二室110平米的房子,想去闵行买套二梯队小学,初中相对更好的学区房,听说闵行公办比民办差点,但民办摇号风险大,想预算500万左右,有推荐的一贯制学区吗,公办初中好一点的,我在新梅广场附近上班,能离工作地点近点更好,没有的话远点也行,谢谢

回答:最近的就是外环附近算新开的复旦附属闵行实验,九年一贯制,但是新学校,升学数据方面还不够完善。500万只能买1套房。比较近的就是莘庄,闵实验莘松校区、莘光、莘城或者康城实验,后三个都是一贯制,500万可以买2房或3房。想要一梯队就去春申,有闵实验的三个校区,500万可以买2房子。

提问:您好曾叔,预计4年后要小孩,现在在看首套房,应该考虑学区吗?预算600万~700万想买两房,上班在陆家嘴,也不打算住几年置换,毕竟进出税费将近10个点了。要是不考虑学区以后有了小孩要买套小的挂户口,感觉到时候可能钱不够,要是考虑学区应该可以买到二梯队,但小孩上学也是10年后了

回答:现在考虑学区有点早,不用刻意,如果能带上学去最好,带不上不要勉强,强行只会适得其反,你应该考虑目前最刚需的点。

你的预算有限,可以考虑买个二梯队学区或者是二流半的保底学校,方便未来出售,再不济自己用也行。

600-700的话,要考虑学区的话,可以在金杨、世纪大道、三林附近看下房龄略老的房子,还有一种就是以居住属性为主,纯考虑次新,这种可以去看看康桥御桥之类的。具体推荐可以加入曾叔内部圈子获取精准建议。

提问:曾叔,想咨询下:闵行,大宝明年九月上小学一年级,对口菜小,但可直接上闵行交大附小,初中,考交大闵分高中。现在纠结是否有必要去徐汇买房,上徐汇的交大附小,初中上徐汇中学或南洋模范,徐汇和闵行初高中升学哪边更有优势? 徐汇最近的学区房涨价也太高,是否有必要牺牲生活质量搬过去上学?

目前2套一大一小,一套2007年66平小房子升值空间感觉不大,对口菜小,目前大概300,现金200,想去徐汇置换600多的学区房,但目前徐汇学区房老破小涨幅有点大,买来是否具有保值增值功能?或置换闵行交大附近对口交大附小和二附中的学区房?闵行这边学区房涨幅比徐汇小点,是否值得投资入手?或买徐汇交大附近的乐山公寓来保值增值出租是否划算?因考虑以后养老离医院近也可能以后要往徐汇住,到时再卖掉置换大一点? 主要置换目的还是保值增值,不知哪种更好点?感谢!

回答:从升学路径来看,当然徐汇的会更好一点,这也是徐汇学区房涨的快的原因,是否需要牺牲生活品质搬过去,这个没有谁能给你主意,完全取决于你的教育理念。你一定要考虑清楚,你如果买了徐汇,其实一方面是自己的孩子可以念,第二也可以实现资产的保值增值。如果你买的小区一般,也可以只是挂个户口,孩子念书后,直接租房子住。置换到更优质的学区,特别是自己还能用到学票的情况下,是比较好的选择。

提问: 您好曾叔,在今年新房积分摇号政策出来后不久我们感觉无望,着急投资了一套临港二手房。楼盘位置是在临港主城区,说是有学区预期。但从价格角度来看,是高位接盘了。请问老师,接下来怎么处理这套房比较好?因为是投资属性,有打算拿到产证马上挂牌出掉。再去看其他的笋盘。

回答:所谓的高位接盘,只是你自己的想象。如果临港主城区有学区预期,整体还能再等等,问题不大,也别着急,不然这样置换成本也挺大的。临港的未来,还是不错的

提问:曾叔, 你好,最近打算买房,上海首套,外地没有贷款记录,工作在闵行颛桥,是买奉贤萧塘的新房还是闵行的二手房?萧塘离颛桥也是地铁可达,开车需要花费较长时间,闵行的二手不考虑学区,北桥那块离地铁站更近,在价格差不多的情况下,买哪种房子比较保值?

回答:奉贤萧塘并不属于临港的主要发展区域,未来辐射的影响不大,建议优先考虑闵行二手。


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