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4万亩土地供应!能救西安楼市吗?

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虽迟但到!330新政给出的调控新方向正在逐一兑现:7月初,首批二手房指导价正式出炉,第二批正在出台的路上;要求扩大、明确的土地供量也有了实质进展。

近日,《西安市2021年度建设用地供应计划》正式印发,全市计划供应土地3.979万亩,经营性用地规模2.2987万亩。

2021年还有五个月就要结束了,指望着全年供地都兑现显然是不可能的了。但既然在计划里了,早晚都有退出的一天。

壹丨城市新区成开发主战场


供应计划没有释放过多的详细信息,仅有各个行政区、开发区、开发集团这22个单位的供地计划。

从供地体量来看,趋势倒是很明显。

高新区计划供应5973亩建设用地,体量排名全市第一。“高新三期”的概念自2018年11月3日正式确立,正式托管雁塔、鄠邑和周至部分区域后,高新区扩容至一千多平方公里,版图的扩充重新激活区域土地、房地产市场。

未来五年,甚至十年,以三期为首的高新区将是土地供应、新房供应、城市建设开发的主阵地,量都不会低。

高新盘踞西南,而在城市的东部、北部,同样是供应、开发重镇。

灞桥区计划供应3402亩、浐灞计划供应2421亩、港务区计划供应1985亩,合计计划供应达7808亩。


趁着全运会的东风,除了奥体中心的城市面貌革新,整个港务区各项城市配套也在不断补强,利好也最先外溢至浐灞、灞桥这样的临近区域。

此番供地形势算是给“后全运时代”的区域发展注入信心,城市东部、北部仍将有庞大体量的用地去开发、去建设,围绕城市东轴线的建设革新,不会因为全运会过后,就陷入长期停滞。

除此,高陵区计划供应2873亩、经开区3159亩、临潼区3965亩、长安区3431亩等,也是供地大户。

在外围区县或城市新区的衬托下,新城、碑林、莲湖、雁塔、未央这样的老牌行政区供地反而少得可怜。

贰丨产业发展与供地思路吻合

去年四季度的时候,西安市政府印发了《西安市现代产业布局规划》;近日发布的供地计划,也完全与该规划吻合。


在重大产业布局中,高新技术产业带以高新区为引领,主要包含航天基地、长安大学城、沣东新城、沣西新城,重点发展电子信息、生物医药、航天产业、新能源新材料产业。

先进制造产业带以经开区为引领,主要包含秦汉新城、泾河新城、经开区、高陵区、渭北临潼工业新城、航空基地、阎良区、富阎产业合作园区,重点发展汽车、高端装备、航空产业、新能源新材料产业。

文化旅游产业带以曲江新区为引领,主要包含周至县、鄠邑区、长安区、曲江新区、灞桥区、浐灞生态区、国际港务区、临潼区、蓝田县等区域。主要发展文化旅游、会议会展、现代金融、数字经济等产业。

新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区,这些老行政区形成以文化旅游、商贸服务为主的城市文旅商贸核心区,优化中心城区现代服务功能,提升城市品质。继续贯彻“中优”的战略理念。

在产业布局上,可见未来区域发展路径:

一、强者恒强。已经非常成熟的高新、曲江、经开仍是未来的发展核心、价值高地,除了要为经济大量供血外,还要带动周边的“小老弟们”一起协同发展,一举奠定了“老大哥”地位。

二、主城以“优化”为主。主城区产业类型侧重于文旅、商贸,不再有大破大立的拓荒举动,以维持、优化城市界面、生活品质为主,不会有新兴产业引进,提升空间有限。

三、城市新区存在机遇。相比主城区,新区更为“激进”,重点产业清一色地布局在城市新区,未来必定会将人口由主城区分流至新区,新区属性以工作、居住为主,主城区承担休闲娱乐职能。

西咸新区正处换锚之际,尽管土地供应计划没有出台,但由西安统筹后,想必也将遵循该产业布局思路去供地、去建设开发。

叁丨计划不比实际

2021年计划供应土地3.979万亩,我们来看看往年的数据:

2020年,计划供应3.8187万亩,实际供应不到2万亩;

2018年,计划供应8.09万亩,实际供应约4.5万亩;

2017年,计划供应4.2691万亩,实际供应2.2万亩;

计划很美好,但参照往年惯例,落到实地基本上都打了对折,2021年本身的计划供地就不算多,所以看看就好。


之前盘点了上半年的土地成交情况,2021年上半年,西安主城区仅成交1651亩居住用地,不足19年、20年全年成交量的三分之一,这也意味着主城区土地供量有限,后期主城区商品住宅供应全得靠城改、棚改补充了;远郊区县(阎良、周至、鄠邑等)及西咸新区成交量为2020年的一半左右,尚属稳定。

而且几年的土地供应也发生了新的变化,2.2987万亩的经营用地中并没有明确居住用地的体量,不像往年都有明确的指标,今年做了简化处理。

市级方面的计划统筹有了,后续还要关注各区可能出台的明细计划,可以通过住宅、商业、工业等不同性质的供应量,来判断未来区域内的开发建设重点方向。

今年的计划供应量略高于去年,但还是处于每年4万亩左右的平均水平,对于土地端的增量预期,也并没有得到好转。

于城市建设而言,“西南、东北”仍是城市建设的主要发力点,但两端调性不同,西南高新以科技创新为主,东北浐灞、港务则依赖会展、物流、文体产业经济,也希望在未来的发展中,能孕育出新的增长极。

于楼市格局而言,想要回归主城区,置业空间有限,除了悉数有限的土地供应,主城区新房供应多以城改、棚改项目为主,也了解到有几个大体量的主城城改、棚改项目,但推进速度较慢,而且必然像高端改善靠拢。

城市新区无疑将是未来的新房主战场,对大多数人而言,越买越远已成定局。

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