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宜昌半年报:土地市场较冷淡,新房市场量价齐涨,置业回归主城区

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宜昌市,是湖北省域副中心城市、长江中游城市群成员之一。截至2020年,全市共辖5个市辖区、3个县级市、3个县、2个自治县,第七次全国人口普查结果,宜昌户籍人口390.94万人。

作为全省经济实力前三的城市,宜昌的房价从2016年的四五千元涨到如今部分板块过万元,万科、融创、碧桂园、恒大、金科、阳光城等大型房企已经进驻。

6月,宜昌市住建局发布《“宜荆荆恩”城市群建筑产业高质量协同发展倡议书》,将打造“宜荆荆恩”城市群一体化智慧城建监督系统,以PPP、EPC等方式参与区域内重大项目建设和运营管理,实现共治共管,实行诚信分共评互认。2020年“宜荆荆恩”城市群GDP共9654.55亿,逼近万亿,而省会武汉15616.1亿。如果“宜荆荆恩”城市群发展顺利,优势互补,宜昌、荆州、荆门、恩施一体化发展必然迎来大发展,产业集群互补、就业机会的增多,有望留下更多的人,对房地产发展也是利好。


7月1日起,宜昌将调整住房公积金使用政策,启动“商转公”业务,在符合商转公贷款条件的前提下,宜昌区域内住房公积金缴存职工可将本人在宜昌区域内办理的商业银行购房贷款转换为公积金贷款。该举措可以支持首套和改善性需求,减轻职工购房压力。

土地市场:上半年较为冷淡

近几年宜昌涉宅用地供求差逐年收窄,供求已基本持平。2021年上半年宜昌涉宅用地供应约72万㎡,同比下降72%,成交量约72万㎡,同比下降67%,达近四年来供求新低;成交楼面均价仅1563元/㎡,为近三年低位水平。

受到国家政策收紧影响,宜昌在推地量上有所控制,今年上半年的土地市场低位收官,但土地市场成交热情依然可期,下半年预计土拍推地节奏加快。特别是在集中供地后,在一二线未拿地的开发商,可能将转移至三四线城市,宜昌优质土地供应加大后,开发商拿地热情预计将持续上升,但拿地也会谨慎评估,土地市场趋于理性。


2021年上半年涉宅用地中,成交土地共6宗。其中,夷陵区3宗涉宅用地,均有小幅溢价,溢价率在1-2%成交;伍家岗区中南路地块由重庆银河房地产以14.52%的溢价率竞得,该地块也为2021年上半年宜昌中心城区较为优质地块;猇亭区上半年仅1宗底价成交土地;西陵区与点军区上半年无土地成交。宜昌今年为了稳定房产市场,削减库存,政府收紧土地出售,但也给下半年优质地块入市带来更多的关注度,房企对宜昌市场关注度提升,但拿地依然持谨慎态度,大概率不会高溢价拿地。


在上半年土地市场行情收紧的情况下,荣盛依然挺进宜昌,银河以高溢价竞得中心城区地块,背后均反映出房企对宜昌市场中长期发展依然保有信心,集中供地政策以来,部分在一二线城市未拿到地的房企向三四线城市布局的步伐有所加快。

新房市场:整体量价齐涨

2021上半年,宜昌全市新建商品住宅累计供应98.17万方,同比增长52%,成交117.42万方,同比增长148%;销售均价8275元/㎡,同比增长13%;整体供求两旺,住宅成交量处于历史高位。房住不炒依然是2021年楼市调控的主基调,总体来看,房地产市场依然处于稳中向好的发展态势中。4月开始,宜昌楼市有所回温,夷陵、伍家岗多个项目以涨价100-300元/平方米逼客户下定,开发商信心增长,6月伴随年中关键节点到来,供货加快,网签量稳中有涨,已恢复且好于去年同期水平。


从库存表现来看,截止到今年6月,市场库存达215万方,达到半年来最高水平,去化周期高达11个月,去化速度放缓,库存持续承压。以2021年1月为节点,去化周期呈现走高趋势,一方面2021年6月房企新增预售量达40万方,推高下半年库存,另一方面,下半年伴随各品牌房企新项目集中入市,供货节点前置化,市场竞争也将更加激烈,库存也将持续高位运行,短期内库存仍将高位运行,在夷陵、伍家岗等新盘众多区域,购房人可选择空间增加。

区域表现:伍家岗区、西陵区热度较高

从成交金额榜单来看,西陵、伍家岗优质房源多,推盘节奏快,买房人的置业热点回归主城区。实地踩盘发现,宜昌客户的一个明显特征是,地缘属性强,对地段和商业配套关注度高。

今年热销的项目万科宜翠锦城、联投玖玺台均具有较为强烈的地段属性,开盘表现不俗,反观远城区夷陵小溪塔、点军区多个项目陷入限价仍然去化惨淡局势。从上半年项目排行榜可见,TOP30项目中,热销项目以伍家岗区、西陵项目为主,反映出市场变冷态势下客户更加追求地段,这两个区域也是品牌房企集中的区域。


前30典型项目半年销售概况

西陵区和伍家岗区成为置业热门区域,低首付、特价房等购房优惠措施刺激观望中的购房者积极出手置业。山水如画、万科宜翠锦城、宜昌城市旅游客厅等改善盘表现不俗,万科宜翠锦城价格过万依然销量不错,项目周边多为售罄项目,板块供应少,房投领尚13000元/㎡房价较高,相比之下,万科宜翠锦城带装修10962元/㎡的价格,受到市场欢迎,可见改善需求仍有较大提升空间。


山水如画为伍家岗区集住宅、酒店、办公楼、公寓于一体的综合体项目,滨江景观较好,房价在9000-12000元/㎡之间。夷陵区恒大名都凭借低单价,经纪人带访力度大,连续数月成交量靠前,拉高夷陵区整体成交。

展望下半年,2021年宜昌主城区国有建设用地供应计划为,普通商品住房总供应2418亩。上半年已供应约44.7%,剩余55.3%将在2021年下半年供应。预计下半年大批的主城优质地块将供出,提高房企对宜昌的关注度。


新房市场层面,宜昌目前处于供过于求趋势,6月商品住房供应41.53万平方米,环比增长61.85%,同比增长61.53%。商品住房销售22.47万平方米,同比增长3.03%。夷陵区、西陵区等新房供货量较大的区域,竞争将更加激烈,买房人的可选择空间也将增加。

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