上海楼市：上海买房的这几个标准！新人买房一定要知道！

提问：你好，曾叔，新人，苏州人，想在上海投资房产（有个亲戚有个上海购房名额）上海哪些地方可以看下，能否具体到几个可以参考的方便我们实地去看房。另外跟苏州园区核心位置投资对比哪个更好，16年看过松江地铁口几个盘，目前好像基本横盘三年，不如苏州园区。您怎么看长期趋势？谢谢！

回答：你好，上海作为一线城市，潜力长期看，要大于苏州，有房票投资优先买上海，确定性更大。其实房价这个东西，是非常分裂的，每一个因素都会体现到房价上。城市不同，均价不同；城市相同，板块不同，价格不同，同一板块不同小区，价格也不同。

因为不知道你上海的具体预算有多少，只能先说说上海买房的几个标准：1.上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外谨慎买。2.上海买房，一定要选定地铁来买，上海市个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。3.市区买房，最好买次新房，楼龄最好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。详见内部分享上海买房价值高的版块。

提问：曾叔好，目前我和老婆名下一套房，位于闵行金汇3室自住，另一套徐汇四大名校的老破小前几天刚赠予给丈母娘，这样我们就有购房资格了。现在丈母娘准备把她名下合肥天鹅湖畔小区的房子卖了，大概500万，这500万拿到上海用我们的房票来买房，纯投资，可以接受持有5年以上。目前我看中大虹桥板块，可是按照目前积分，我才46分，是不是没有什么机会摇新房了？二手房现在高的夸张，出来的也很少，中建锦绣天地88平两房年前挂580，今天挂660，天空之城一期99平也要810。中建和万科位置相比哪个更值得买？招商虹桥公馆旁边的学校用地，有规划出来了么？您看有什么推荐的楼盘，这一波该如何操作，想买面积大点的，无奈首付不够谢谢

回答：你好，新政之后，二套打新概率很低。建议二手次新为主。中建锦绣天地、天空之城一期都可以考虑；招商虹桥公馆偏自住，对学区有要求的家长，一般都不会选择大虹桥，即便挂牌学区，没有实际升学率数据支撑，未来也还是未知数。所以至于旁边是什么学校，作用不是很大，也暂时还没有消息。目前贷款收紧，建议走正常操作。

提问：您好！曾叔，目前已婚，想要买房置换，主要看好的楼盘集中在虹桥地区，想问一下在虹桥地区买房有没有什么值得注意的事项？此外，虹桥地区的认筹分数较高，不知道我有没有机会能够上车入手一套不错的房子呢？

回答：你好，大虹桥地区热盘的认筹分数线出炉，分数线在65分左右，在大家可以接受的范围内，想购买虹桥地区的人还是有较多机会的。购买该区楼盘时，需要注意以下几点：首先，地铁优于主城区规划，地铁盘的含金量跟溢价是成正比的，而且地铁盘的认筹率也要远高于非地铁盘，所以可以看出地铁盘的市场认可度。其次就是紧邻商务区优于紧邻地铁。在虹桥地区商务区的房价要更高于地铁区，商务区的资源较为集中，所以资源相对较为丰厚。最后，在虹桥地区，尽量买大楼盘而非小户型。从供需数据来看，虹桥地区的楼盘整体供应数量增多，想购买该区的购房者还是有很多机会的。具体买房选筹，详见内部分享。

提问：您好！曾叔，看了用户的提问以及你的回复，很多时候提到老西门，都会建议老西门新苑，怎么看复兴珑御？

回答：你好，复兴珑御，地段较好，小区品质较高，周边配套成熟，交通便利，这种房子在市中心还是很少的，总体看是不错的。

提问：曾叔您好，房地产现在大家都知道短期看政策、中期看金融、长期看人口的定律，上海市政府公布过2035年的规划，我还特地去了城市规划馆仔细观摩后没发现什么特别亮点，感觉很空洞。人口还要控制在2500万内，后期应该不会有暴击点了吧？大环境下看不出上海还有什么增长动力。那为什么北京可以在持续的增长，深圳也在不停的吸纳人口。这个是不是意味着上海正在走向它必经的那条路？

回答：你好，上海市政府在90年代初公布的人口规划是上海市人口要控制在1600万，现在20多年过去了，这个人口上限早已被突破。从日本的规律来看大城市吸收人口是一个历史规律，这是由于更好的规模效应和经济效益产生的，不以人的意志为转移。所以我们的看法是未来上海人口突破3000万没有问题。

最近10年的确上海的人口增长变慢了，这是政府的主动调控所得。不过从人口的结构上来看，的确在优化。上海在不断迁出低端人口，然后又获得了国家金融中心的大力支持，现在科创板也放在上海，这是最好的证明，所以上海未来的是目标就是真正的金融中心。在这样一个大的前提下，上海的未来不会太差。深圳有比较好的市场经济和人口活力，但上海有国家的政策支持。上海深圳这两个城市相比，结果会差不多。因为在中国政策的作用非常大，有了国家背书的北京现在能碾压上海，就是一个很好的例子。未来上海也会走向和北京一样靠政策突破的道路。如果是base在上海的，没有必要特意跑到深圳去买房，深圳是全国人民的跨城买房最好的选择。但是深圳和上海也是一线城市，一个投资者没有必要买两个一线城市，开两个仓，这样的管理成本太大了。如果你已经在上海建仓，那更没必要抛去上海的房子换仓深圳，税费成本太大了。我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。

提问：曾叔！您好！请问未来几年哪里的房子能买，更有投资价值？

回答：你好，首先，三四线的房子，尽量不要再碰了。虽然这个观点，已经苦口婆心的说了无数遍，但是最近有很多新朋友关注，所以再唠叨一遍。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。未来，我们会吸取本轮经验，更加大力的发展我们的高精尖产业。而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市，才能负担的起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显的指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是最佳的参考指标。人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。有人口的地方，房价才有未来！

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。