上海楼市：越是优质城市越要学会借力而至，用金融的眼睛看待房产

提问：您好！曾叔，感谢你的耐心解答，冷静算了下感觉现在买的话压力很大，我觉得还是得从长计议，先缓一段时间再看看，可以吗？

回答：你好，买房从来不易！但你必须要买。不管什么年代，买房都不是件很容易的事，十年前如此，房价低工资更低；二十年前也是，要分房还要排资历，新人哪能容易。当今的核心城市房价，一些人，甚至要动用6个钱包那也不一定就能一气就凑够首付！市场上不存在刚需，其实只有买得起和买不起；房价和工资无关，因为房子它不会因为你月薪6000，而给你降价。越是优质的大城市，其实它真正的购买力，越不是普通的纯粹的工资群体。越是优质城市越要学会借力而至，用金融的眼睛看待房产，你才会更加收获货币的生产。

提问：您好，曾叔，下半年有没有好房推荐呢？500-800这个价位的？

回答：你好，其中一个，可能是浦东未来三年供应最为集中、城市界面最新的片区。在川沙北、唐镇南这块区域，未来会七千零四套房源入市，首期大概会释放两千多套。这块地原先属于两家开发商联合拿地，最后各自开发， 挨在一起的两个项目融创未来金融城、浦发唐镇。这块片区位于地铁二号线华夏中路与创新中路之间；，六点八万的价格还算友好，由于供应量较大，预计积分要求不会太高，未来值得期待。 另一个新盘在康桥那边，离之前的网红盘仁恒珊瑚世纪一公里， 这个项目里面有公租房，不过占比不大，以洋房和联排为主。对比周边的户型需求来看，这个项目里的90平的三房， 未来应该是区域里600万总价段中比较亮眼的一个，预计九月份入市，大家可以提前留个心。上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：曾叔好，您之前一直说推荐大虹桥，我比较了三个盘，万科天空之城一期100平810万，86平660万，仁恒西郊花园94平775万，都知道仁恒是高端盘，比周围其他要高一个档次，目前仁恒 万科 这两个小区单价基本持平了，那么，仁恒比万科天空之城一期早开盘两三年。因为手里只有现金500万，再高就没办法够到了。那么，这两个小区还有什么本质上的优劣势？从增值角度考虑，这两个小区哪个值得入？(上海家庭，二套！)万科，招商，仁恒，这挨着的三个盘有大量出租房源，但出售的很少，这些都是投资的么？现在入，还是再等等，也许会有更多房源出来？谢谢曾叔 指点迷津

回答：你好，两个都算徐泾网红盘，仁恒西郊密度低，舒适；万科天空之城算是TOD盘，自带商业，靠近地铁、临崧泽大道，会有些噪音。因为在同一地段，我认为有相同比例的涨幅，买哪个都不会错，兼顾自住的话选仁恒西郊会更好一些，纯粹、舒适、安静。大多都未满5年，房源少。

提问：你好，曾叔，刚需买房，上海买不了也买不起，花桥可以吧？有人建议我买花桥还不如买郑州反正短期内自己也不会自住！迷茫了…

回答：你好，给你几个建议：1、上海最便宜的上车盘大概在200万左右，松江泗泾和鲁汇那里的一房一厅电梯次新都可以买到。我建议你去试试看。2、如果还支撑不住，可以去花桥买。花桥的投资属性不如外地省会，比如郑州。让你买花桥的理由是，你可以坐11号线上下班。3、如果你买了也不会去住的话，不如买个二线省会城市。但是这个就是投资买房，和你刚需的初衷违背了。4、我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。

提问：你好！曾叔！上海买房，积分还挺不错的，名下有一套房子用于投资，目前有一笔钱，我要不要尝试打一下红盘？如果买新房，比较推荐买哪些板块的呢？如果卖掉投资的那套房子的话，手上总价预算就有一千万左右，是买二手房还是新房，有没有推荐的区域可以买？

回答：你好，如果你本身积分够高，搏一下热门盘是没有什么问题的，毕竟在政府的政策下，这些新房价格并不算太高。积分60分以下，挑战一下新房，不过要挑选好区域，可以考虑五大新城，但是要避开五大里面嘉定和青浦，中签率本来就不高，希望不大。积分不高但资金能力还行的，就可以考虑和房东博弈了。总体上房价大幅下跌的可能不大。预算1000万左右的，可以考虑内环二线、内中环一线的2房，以及内中环二线、中环外一线的三房，流动性还算不错，通勤也比较方便。

提问：曾叔，你好！刚落户上海，预算400左右，月收入5w，不知道买哪里回报大？能否推荐下？

回答：你好，这个价位在市区是买不到什么像样产品的。不知道是否兼顾自住？自住需要考虑通勤距离，其次再考虑居住环境，增值保值方面。推荐潜力板块：九亭泗泾、徐泾北城、嘉定康桥、浦东康桥等，具体楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔，你好！怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？

回答：你好，要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余。一定的时间: 5年是比较合理的时间覆盖全部成本:购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息。合理的盈余:考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。购买一套价值500万的房子，需要5年后价值多少才符合这个盈余目标呢?一共投入:首付款三成150万；中介费，税费，按揭费，评估费一次性20万；月供5年:每个月月供是19631.74，5年的全部月供是1177904.13，其中利息部分是909275.41元。收入:买了房子，也有房租收入，即便自住，节省了房租，按照租售比2%，故而每年租金是10万，也就是五年房租收入50万。

购买这套房子支付出去资金是手续费20万，利息91万，一共是111万。考虑到房租收入，所以一共支出61万。注意:支付的首付款和月供部分的本金沉淀在房子里面。如果不买房，资金成本:按照4%理财计算收益，首付款手续费170万，5年收益是34万，月供由于是逐月投入的，收益是11.7万，也就是，5年应有的收益是45万多所以五年需要涨价61万+45万=106万，每年涨价是21万多，也就是每年涨幅4%以上，买房才不会亏损。买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本。但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益。所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！

提问：叔，你好，最近看上一套房，房东硬是不肯降价，有何方法能砍点价？

回答：你好，详见圈子内部分享《买房砍价五十万的方法》。