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万万没想到,就连德国房价也大涨了!

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放眼全球楼市,有一个国家曾经因为房价平稳拉满了好感度,那就是德国。

在全世界的发达国家,房地产市场稳定且房价相对低廉的几乎只有德国一个。德国是个典型的社会福利国家,鼓励租房,房地产市场在过去很长一段时间里以平稳著称,被誉为“德国模式”

现在很多人对德国的印象还停留在房价不涨、房租稳定,觉得简直就是天堂。

但实际上,德国在近10年已经慢慢感受到被房价支配的恐惧了。

看下面这张图就很直观:


尤其今年,住宅价格飙升速度上了快车道!

德国联邦统计局公布的数据显示,2021年第一季度的房价比去年同期增长了9.4%,达到十多年来的最大涨幅!

德国房价季度涨幅变化曲线 来源:德国联邦统计局

在人口超过10万的大城市,公寓价格平均上涨了11.3%。典型的七大都市,包括柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福、斯图加特、杜塞尔多夫,公寓价格涨幅为11.1%。

即便在人口比较少的农村地区,独栋和联排别墅的价格也涨了11.3%。

比如说法兰克福,去年市中心最好地段(Eden,Grandtower),单价在1万欧左右,现在到处是1.4万欧(人民币10.7万)以上。

我看到一个故事是,有人从年初拿着钱去看房,看上了又觉得贵,一犹豫房子就被卖掉了。直到前几天才下定决心买房,结果去谈就被提价......这就是现实。

还有报道说,有人三年前在法兰克福周边区域买了联排,当年花了30多万欧,现在已经涨到了70多万,三年直接干到翻倍!

然而,只有少部分群体能拥有资产翻倍的快乐,德国住房自有率只有约45%。

还有极少数的人,感受的是资产翻倍N次的快乐!

德国之声(DW)在2018年播放了纪录片《不平等:财富如何变成权力》,就揭露了,德国5%的人拥有了全国50%的房产!

不仅房价涨了,原本很稳定的房租也在一路走高。

据在线平台ImmoScout24的数据,今年一季度现有公寓的租金上涨了1.8%,涨幅达到近五年最高。

其中3月份,新签约冷租要7.18欧/平,比一年前多了3%;新建公寓租金高达9.58欧/平,妥妥增加了5%。

要知道,德国政府很注重保护租户的权益,之前平均一年的租金涨幅才只有3-5%。

面对突然暴涨的房价和租金,德国近55%的无房群体慌了,很多担忧房价泡沫的声音出现了。


作为“房住不炒”的典范,德国是怎样被攻破的?

众所周知,疫情加上全球大放水,引发了通胀。

德国在疫情期间,启动了德国经济重启计划,放水总额1300亿欧元,导致M2陡升,远远高于GDP增速。印钱速度比生产速度快,钱缩水了,通胀也凸显了。


德国的通胀率在5月底是2.5%,创下了十年新高。6月降了一点到2.3%。看起来好像不高,不过官方一般是把2%作为通胀率的理想值。

就是这么一点点上浮,德国的商品价格就蹭蹭蹭地涨了。

不仅房价、房租涨,就连大葱这种日常消费品也被抱怨好贵:

一把四五根的大葱,一般超市要卖1.39欧(人民币10.6元),折扣店促销0.99欧(人民币7.6元)。

对房地产影响最大的,是建房成本价格上升。

因为美国疫情严重,全球原材料供应不足,导致价格上涨。据统计局数据,今年5月木材、钢材、保温材料等重要建筑材料价格都比去年大幅上涨:

钢筋价格贵了44.3%;电焊网成本高了30.4%;结构木材增加约 83%。

建筑工人的人工成本也直线上升,从2020年11月到2021年2月,公寓建设相关服务价格上升了4.5%。

成本贵了,成品自然也贵了。

实际决定价格的最根本原因,是供需关系。供不应求,是德国要面临的尴尬。

先看需求端。

德国是个外来移民人口大国。据经合组织(OECD)报告,近些年德国是仅次于美国的全球第二大移民国家,接纳的移民总数超过1300万,美国超5100万。

这么多的人口往大城市聚集,产生了大量的住房需求。

不过国内人口的买房需求并不算高,据 Empirica 的数据,德国的房屋拥有率从1993年的48%降到现在大概45%。

反而是国外投资需求旺盛,看中了德国在发达国家中低廉、安全的房价,把它当作国际投资的避风港。2021年上半年,德国住宅投资市场的外资份额约为29%,国际投资者对德国房产的兴趣非常高。

那供给端怎么样呢?

虽然从上世纪90年代末以来,德国获批的供述数量有了大幅提升,但还是比前几年官方承诺的平均每年37.5万套要少。而且据统计,已批未建的公寓数量达到了75万套!

德国做事情注重流程,一般土地从审批到建好入市要5年,供给滞后。

而且德国很注重生活质量。德国的住宅主要包括别墅和公寓,建别墅一般要有花园,公寓楼也只有4、5层高,每层2-4户,其中一部分还规定建好后要用来出租,实际有效新增供给少。

加上近两年原材料价格高,导致供应萎缩。据德国经济研究所(DIW)预估,德国七大城市中去年兴建的房产项目仅仅能满足市场需求的70%。

供不应求,价格上涨。


显然,哪怕是德国这样不靠房地产的国家,房价也有大涨的时候。货币放水,供需矛盾,房价涨起来谁也挡不住。

更别说依赖土地财政的国家了。

所以我们要客观看待房价上涨的问题。当然更重要的是尽量解决问题。

像德国政府鼓励租房,“不患寡而患不均”,不管大家买不买房,要先把租房问题解决掉。哪怕是规定房租涨幅,不允许房东随便赶走租客,动房东的奶酪,也在所不惜。

但是,德国房地产市场真的“亲民”吗?

也对也不对。

政策倾斜到租客,房东会比较谨慎,要求租客提供简历,工作收入、信用记录等各种详细的资料。

一些房东是机构,想赚钱,就可能出现一些不太友好的情况:

德国的租房价格是分为不含水电、垃圾费等的“冷租”价,以及包含全部费用的“暖租”价。政府的限制是“冷租”价,有一些房东就会把翻新房子、添置家具等费用算进去,导致新租客的租金比“暖租”价还高。

租房没那么容易,买房更不简单。

德国没房的这55%的人群单纯是不想买吗?

刨去多数人在35岁前没结婚不考虑买房,还有一些愿意租房外,买不起才是主要原因。

德国其实出台了一些利好政策推动大家买房。0首付、超低利率,甚至出现过负利率补贴大家买房,这些都是德国出的努力。

它也想让大家买房,不过最大的障碍是辅助购买成本非常高。

包括公证费、土地登记费、土地交易税等,加起来费用高达房价的7%甚至更多。如果是买二手房还有3-6%的中介费。这些都是房价之外要额外付的费用。

据德国经济研究所DIW 称,只有大约六分之一的租户(15%)拥有足够的资产来买房地产、负担公证和房地产转让税等附带费用。

德国曾经做过一项在线调查,52944名调查样本中,有50%的人认为房价太高,不值得买房。

一方面,德国房地产政策上有点矛盾,不知道大家有没有这样的感觉?

只能说,每个地方都有自己的难题。

另一方面,其实从这次房价上涨也可以看得出来,愿意承担风险,投资房产的人才能拥有资产升值的机会。

相反,租房的人不做房产投资,只是每个月缴房租,就是纯粹消费。

一个是投资,一个是消费。那大放水的时候,一个资产升值,底气更足,感到通胀;一个却觉得没赚到钱,钱也不经花,购买力不行了。

这就是富通胀,穷通缩。在放水的背景下,富人会越来越富,穷人会越来越穷。

未来1-2年,世纪大通胀还会继续,大家千万不要再傻傻地“现金为王”,好资产才是保住财富的法宝。

我们一直说,要提高认知,好好搞钱,买进好房子,就是这个道理。

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