面对城市房屋违法腾退，获理想安置补偿

本文作者：北京衡杓律师事务所 段福惠律师

案情介绍

周平（化名）居住北京市东城区，该房屋系直管公房，最初由周平之祖父承租，祖父去世后，一直由周平一家三口及其父母常年居住。2016年，该房屋被列入腾退范围内。

周平的姐姐周凤早年出嫁以后即搬出了该房屋。此次腾退，周凤瞒着弟弟周平，私下与拆迁办签订了房屋腾退补偿安置协议，获得了两套安置房指标和货币补偿。拆迁员要求腾退房屋时，周平始知承租人早已经变更为姐姐周凤。

拆迁方为了达到尽快拆除房屋之目的，采取多种手段进行威胁逼迁，拆迁员数次擅自闯入住宅威胁强拆。周平在其恐吓下，忧心忡忡，承受着巨大的心理压力。

经人介绍，周平聘请了段福惠律师。

办案进程（一）——调查取证，全面了解项目信息

为了了解项目信息，段福惠律师代理周平进行了大量的政府信息公开申请，进行调查取证。不久即得到回复，各部门均告知信息不存在。

拆迁公司打着房屋腾退的旗号实施拆迁行为，实际上，并未取得相应的立项、规划、用地等审批手续，系违法项目。

办案进程（二）——提出保护申请，终止逼迁行为

针对违法逼迁行为，向东城区公安局提出了保护申请，请求保护周平一家人的人身和财产安全。

公安局接到申请后，非常重视，及时联系了段福惠律师，详细了解了情况，此后，周平一家人再未遭受过逼迁。

办案进程（三）——谈判成功，获得理想安置补偿

周平作为公房的共同居住人依法应该获得安置补偿，姐姐周凤私自与拆迁方签订了安置补偿协议，房屋随时面临被强拆的危险。关键问题是保住房子。房屋一旦被拆除，将会非常处于非常被动的境地。

拆迁方对周平也采取了各种逼迁手段，威胁、恐吓、跟踪，拆除邻居房屋时，拆除人还故意顺带破坏周平家的房顶，制造噪音等。但越是这样越能体现出项目的非法性。

该项目未取得合法手续，区政府未作出房屋征收决定，拆迁方无法通过合法途径强制拆房。只有通过协商来解决。

段福惠律师代理周平与腾退办、拆迁员等极力进行谈判，发律师函，在腾退方和委托人之间沟通，最终为委托人周平争取到了两套安置房和满意的货币补偿。

律师说法

国有土地上的房屋要严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行，为了公共利益的目的，由区县级人民政府作出房屋征收决定。

本案中，项目打着腾退的名义进行拆迁，区政府并未作出房屋征收决定，系违法项目。既然没有房屋征收决定，腾退方就无法通过合法途径拆除房屋。

周平作为公房承租人的共同居住人，有权获得安置补偿。公房具有一定的社会福利性，考虑到承租人的工龄，对单位所做的贡献，具有私产的属性。原公房承租人周平之祖父去世后，姐姐瞒着其他家庭成员，私自变更承租人。实践中，拆迁方往往只与承租人签订拆迁补偿协议，其他共同居住人作为被安置人口。而本案中，周凤签订的腾退补偿协议，被安置人口并没有周平等其他家庭成员。周平变得非常被动。

段福惠律师介入后，通过调查取证、提出保护申请、协商谈判，由被动变主动。最终为委托人取得了非常理想的安置补偿利益。

• 征收拆迁中的谈判协商尤为重要。即便诉讼，最终也要回到协商的谈判桌上。通过协商不但为当事人提高补偿，而且也缓和了被拆迁人与征收方的冲突，避免拆迁户采取过激行为，促进了和谐拆迁，达到了双赢。
• 而好的协商谈判，要求过硬的专业能力和丰富的经验积累，才能“玩转”拆迁方的套路，当然也需要具备良好的心理素质等等。这是对业务素质和法律技能的全方位的要求，需要专业法律人士来进行。

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