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中小房企的“生死时速”:三巽四次递表艰难上市

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四次递表,耗时两年,三巽集团终于上市。

7月19日挂牌的三巽集团,是今年首只上市的内房股,也是港交所的老面孔。自2019年10月首次递交招股书,两年四次,三巽几乎都是无缝续表,屡败屡战。

市场对于这家销售刚破百亿的区域型房企,反应相当冷淡,上市募资仅7亿港元,还不够一块买地的钱;其股价也徘徊在破发边缘。

上市,并没能缓解三巽的资金链紧张,这家公司后续的生存与发展,仍然存疑。

三巽身后,还有十几家排队待上的中小房企。在房地产行业环境恶化,信用危机频发的当下,他们正与死神赛跑。

汇生国际资本总裁黄立冲判断,调控政策的持续收紧,已经让中国房企尤其是中小房企面临生死关卡,“这是一场生存赛跑,跑得快的还有机会存活,反应慢的就在这个大潮中死去。”

遇冷

2021年已经过半,港交所仅挂牌三巽一家房企,还遭到了冷遇。

7月19日,三巽集团最终发售价定为每股4.75港元,预计扣除各项费用后,最终募集资金仅有7亿港元。

上市首日,三巽成交量仅1121万股,换手率1.7%,收盘价与发行价持平;次日,成交量146万股,换手率0.2%,流动性严重不足。

三巽是当前最典型的小房企:区域型、规模小、负债高;上市的首要动力便是资金承压,融资找钱。

这家植根于安徽省的房企,诞生于2004年,由钱堃和妻子安娟共同创立。2011年在安徽滁州拿下第一块地后,才正式迈入开发商行列。

截至2021年4月末,三巽在安徽省的土储占比达到82.3%,其余位于江苏省和山东省的3个城市。

与许多民营房企创始人类似,钱堃野心十足。2018年,三巽销售规模还未突破百亿,他就提出五年千亿目标,并将总部迁往上海,期望实现区域到全国的转型升级;一年后,三巽便递交招股书,冲刺港交所。

但羸弱的根基和欠佳的财报,让三巽的冲击屡屡失败。知名地产分析师严跃进认为,主要是因为其规模不大、财务指标偏弱,尤其是盈利方面表现一般。

从2018年至2020年,三巽的销售规模一直在百亿左右,增长缓慢,扩张未果。

且因为信用评级不足,三巽只能进行更多非银行融资,融资成本高企。2018年至2020年,来自信托及资产管理的融资占比分别为42.3%、41.6%、37.7%;整体加权平均利率14.0%、12.3%及9.4%。

截至2020年末,三巽集团明面上踩中“三条红线”的一条,其剔除预收款后的资产负债率为79.4%;而其现金短债比达到2.1,净负债率下降至极其少见的净现金状态。

但如果剔除货币资金中的受限资金,其他两条也踩线了。2020年,三巽货币资金总额同比增长40.6%至22.4亿元,但其中现金及现金等价物仅4.57亿元,而同期20.9亿有息负债中,需要在一年内偿还的达10.65亿元,以此计算,净负债率和现金短债比也不达标。

2021年4月30日,三巽再次发起上市冲击。递表两个月后,终于获批上市。黄立冲表示,三巽的发行市盈率不高,对公司财务的帮助有限,“不过,至少上市了以后,融资渠道会多些。”

作为年内首只内房股,三巽算得上是幸运儿。但在房地产的大浪淘沙之下,上市仅意味着迈过第一关,想要活下去,三巽还需要尽快改善财务状况,增强自身实力。

生死

在融资环境不断恶化的当下,对三巽这样的小房企而言,上市始终是必选项。

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强指出,“银行现在是名单制,中小企业基本拿不到钱,融资渠道会越来越窄。”

紧跟三巽身后,还有诸多中小房企仍在递表-失效-再递表的循环中。

黄立冲透露,“一般来说,规模小的房企审查会更加严格。”中天建设于7月9月第三次递交招股书;天泰国际控股的招股书于上周失效,尚未更新;奥山控股、海伦堡这些多次递表失败的房企,已经再无音讯。

石榴集团、新星宇控股、方直发展这些新面孔,目前也仍在排队,还未打破中小房企多次递表的命运。

事实上,不仅是中小房企进退两难,规模房企的日子也不好过。

今年以来,房地产行业风波不断,恒大、华夏幸福、协信、蓝光等知名房企接连出现债务危机,在二级市场遭遇股债双杀,看空情绪持续发酵。

“整个房地产行业,都在面临一个较大的风险。”黄立冲分析,接连不断的市场调控,让行业环境不断恶化,尤其是恒大这样的头部房企出现问题后,对市场来说,是一种预警。

“房企正在经历的,本质上是一场信心危机。”观察人士指出。

在这样的背景下,中小房企的生存环境更加恶劣。青岛老牌房企天泰国际,截至2020年9月末,资产负债率高达203%,最新一笔到期的借款融资利率高达15%;正在冲刺IPO的方直发展,截至2020年2月末,未偿还的信托融资中,最高的一笔,年利率达到17%。

这些成本都在压缩中小房企的生存空间,造成高债务,低盈利,增收不增利的恶性循环。

“能够坚持上市的房企,财务稳定性和情况已经相对较好了。”黄立冲表示,更多中小房企正在面临的,是生死存亡的边缘。人民法院公告网显示,今年上半年,房企破产数量已经达到228家。

在他看来,眼下中小房企并没有更好的出路,“业绩够,就能上市,业绩不够,就没有办法了。谁能撑得住,谁就能笑到最后。”

对于上市压力太大的房企,严跃进认为,可以尝试分拆物业等上市。例如两次递表失败的海伦堡,旗下物业公司海悦生活已于今年4月,正式递交招股书。

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